农村城市化历史遗留违法建筑测量技术的探讨_孙家镇.pdf

农村城市化历史遗留违法建筑测量技术的探讨孙家镇(深圳市勘察研究院有限公司 广东 深圳 5 1 8 0 0 0)作者简介孙家镇(1 9 8 9年),广东省深圳市,工程师,本科,深圳市勘察研究院有限公司,从事工程测量相关工作。摘 要 农村城市化推进了深圳的改革发展进程,成果显著,但在经济建设快速扩张发展的同时,一系列土地、空间等问题随之产生。由于土地和房地产的多元属性,城市化的同时产生了大量历史遗留违法建筑,与合法的房地建筑共存,形成了深圳城市化进程中特有的“城中村”现象,也为政府部门加强城市综合治理、保持长期稳定提出了新难题。对深圳历史遗留违法建筑这一问题的相关处理办法,部分历史遗留违法建筑就有可能得到“确认”,转为合法建筑,纳入规范管理,相关历史遗留违法建筑测量技术在其中有着至关重要的作用,为历史遗留违法建筑合法化奠定了有力数据基础,建立了完整的档案系统,为日后的登记发证提供了强有力的数据保障。本文针对历史遗留违法建筑测量技术方法及工作中常见问题处理办法进行全面论述。关键词 农村城市化;违法建筑;处理办法;测量技术 1.引言为了保障城市规划实施,科学制定城市规划,加强城市规划管理,根据 深圳市人民代表大会常务委员会关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定,制定了 深圳市人民政府关于农村城市化历史遗留产业类和公共配套类违法建筑的处理办法(深圳市人民政府令第3 1 2号),简称 处理办法。处理办法 适用于产业类历史违建和公共配套类历史违建的安全纳管、处理确认、依法拆除或者没收。根据 处理办法 相关规定,相关历史遗留违法建筑为2 0 0 9年0 6月0 2日前所建产业类及公配类历史违建。产业类历史违建,是指生产经营相关类历史违建,包括商业、办公等。公配类历史违建,是指非营利性用途的历史违建及生活配套设施。为推进历史违法建筑测量技术工作规范化,统一测绘工作的作业技术标准,做到技术先进、方法正确、流程合理可行,保证历史违法建筑测绘项目中测绘技术成果质量可靠、满足规范要求,有效维护政府及申报人的权益,根据有关法律、法规、国家与行业技术规范的规定,并经过与相关负责部门及深圳市地籍测绘大队的充分沟通和协调,明确了相关测量技术流程及工作常见问题处理办法。2.测量的作业流程历史遗留违法建筑测量主要包括接受任务、资料收集、房屋调查数据采集等,详细流程如下图1所示。1)接受任务。街道办事处发出 历史遗留违法建筑测量查丈任务单。2)资料收集。确定测量时间,通知历史违建所属原农村集体经济组织或者其继受单位、申报人及相邻业主,收集业主历史违建申报相关资料、材料。3)信息采集。房屋调查,现场指界测量,填写 权属调查及预分宗定界表(标明地界具体范围、地界点坐标、用地面积等),由申报人、相邻业主签字、原农村集体经济组织或者其继受单位法定代表人、街道办事处工作人员以及现场测绘工作人员签名后加盖公章确认。4)相邻业主无法通知、经通知未按时参加或者参加拒绝签字的,可以在下一步公示中对相关情况作出特别说明。图1 测量作业流程381 资源综合DOI:10.16631/15-1331/p.2022.06.0513.测量的工作要求3.1控制测量原则上不需布设等级控制点,图根控制测量的方法可采用GN S SR T K动态测量方法或导线测量方法,正常情况下采用R T K方法。采用R T K方法测设图根点时必须在已有控制点进行检测,平面坐标较差及高程较差不应大于5 c m。3.1.1采用R T K测量方法布设图根点应与相邻图根点(至少一个方向)通视,每一测区布点不得少于3个。3.1.2对已施测的图根点进行精度检核,检核方法主要有以下两种:图根点应单独施测2测回,较差满足规范要求时(平面坐标较差不得大于3 c m、高程的较差不得大于5 c m)取2测回平均值作为测定成果。选择合适的图根点进行全站仪架站,相邻图根点进行后视,相邻R T K图根点进行边角检查,检查图根的边、角与原有成果的相应计算数据进行比较,经对比检查,计算值及检测值的较差在规范允许的范围以内,说明结果可靠。3.1.3 R T K图根点测量应严格执行 卫星定位城市测量技术标准(C J J/T 7 3-2 0 1 9)。3.2权属调查权属调查包括房屋调查和土地权属调查,应与现场测量同步进行。房屋调查包括以下内容:房屋座落、权利人姓名、房屋层数、房屋用途、房屋墙体归属、房屋结构等。土地权属调查包括以下内容:土地的权属状况、土地位置、土地利用等。3.3现状地形图测绘现状地形图测绘包括基础地形图测绘、房屋及其附属设施测量、建筑物标高测量。现状地形图选用15 0 0比例尺,标准分幅幅面为5 0 c m5 0 c m,特 殊 情 形 下 可 选 用12 0 0或11 0 0 0比例尺。现状地形图测图范围为在建设用地红线范围外扩3 0米,应扩大测区范围至市政道路,无市政道路可扩大至红线外扩后临近一排房屋。房屋应逐栋测绘,不同层数、不同结构的房屋均应单独测量,成幢房屋以外围墙体为界进行测量。房屋附属设施测量,应根据附属设施不同类型分别测量,檐廊、架空通廊、柱廊、门廊以柱或围护物外围为准,独立柱门廊以顶盖水平投影为准等。建筑标高测量可采用水准测量、三角高程测量、G P S测量等方法实施。应对建筑物一层室内外地坪标高、建筑物顶部标高等分别测量。3.4房屋测量房屋测量包括边长数据采集、层高测量、房屋界址测量、用地范围测量、相片采集等。边长数据采集以外墙勒脚以上外围轮廓的水平投影为准;房屋外廓的全长与分段丈量之和(含墙身厚度)的较差应满足规范要求,超差须进行复测。层高测量、房屋界址测量、用地范围测量利用全站仪、G P S接收机和钢尺等测量工具野外实测界址点坐标或者标高。相片采集用数码相机实地拍摄每栋房屋及其附属物的实景照片,照片象素不低于6 4 04 8 0,房屋照片要清晰反映建筑物主立面、层数及结构特征;附属物照片要清晰反映其外貌特征、结构或材质。4.采用的先进技术4.1充分利用深圳市连续运行卫星定位服务系统(S Z C O R S)采用网络R T K方法进行平面控制测量,并施测了部分建、构筑物持征点,解决了测区跨度大、常规控制测量效率低的问题,实现了一人一机作业模式,与常规的G P S R T K相比,在效益和成本上有明显的改善。4.2形成地形、房产同步更新技术测量包含了地形测量与房产测量两个类型的基础测绘工作,针对此特点,项目实施时,采用了一套地形测量与房产测量同步更新的作业流程、技术方法和管理模式,实现了巡视调查、控制网布设、图根控制测量、地形图碎部点、地界点及房角点采集的同步实施,减少了重复测绘;减少了作业人员和调查时间,节省了成本,提高了调查效率。4.3采用专业房产测绘系统传统现状测绘报告采用人工方式存在如下缺点:速度慢;报告格式不统一;数据统计易出错;数据太散,无组织归类;出错后无法查错等。为了解决这些问题,使现状测绘报告能够自动化生成,本项目采用深圳市地籍测绘大队提供的 深圳市房产测绘软件V 3.0 软件。该软件可以将现场测量数据进行 入库 处 理、一 键 式 生 产 测 绘 报告,房产测绘软件自动生成保存数据库,可用于后期协助不动产登记部门完成不动产权证附图制作、481“落图落宗 落 号”等 工 作,以 满 足 产 权 登 记 工 作 需要。详见下图2所示。图2 深圳市房产测绘软件V 3.04.4采用独特的单元工程管理技术以 历史遗留违法建筑测量查丈任务单 下派任务批次作为单元工程,针对单元工程的每道工序和环节制定了 单元工程流程管理表,反映了以单元工程为单位的工程上报、审批、施测过程、最终成果的质量监督检查、资料上交、工作量上报及核定等整个流程管理的全过程。该管理技术在项目的实施过程中,有效地规范和细化了单元管理工作。4.5充分利用“3 S”技术充分运用了G I S、R S、M I S技术等信息化手段,科学管理违法建筑相关信息,快速统计各类相关数据,为政府提供辅助决策,为甲方提供准确的分析统计数据,为开展违法建筑合理化工作提供可靠的参考依据,使违建处理工作有序进行,同时也提高效率、降低成本,而且可以提高工作质量。5.实施组织体系为保证项目有组织、有计划地实施,使实施过程始终处于有效的控制状态,达到创优质工程的目标,根据该项目的工期、质量等的要求以及有关法律、法规、规程、规范的要求,结合实际情况制定实施具体组织计划。具体的项目组织机构图3如下。6.质量管理与质量检查测量成果实行“二级检查、一级验收”制。二级检查包括过程检查和最终检查,过程检查在全面自检、互查的基础上,由测绘单位作业部门检查人员承担。最终检查由测绘单位质量管理部门进行检查。一级验收由深圳市地籍大队进行验收,提交审核的成果必须经二级检查合格后方可提交。图3 项目组织机构二级检查的比例均为1 0 0%。各级检查不可省略、代替或颠倒次序。各级检查均应保留检查记录。各级检查应对控制测量、现状图及界址测量、面积测算三个方面进行检查。二级检查合格后由深圳市地籍测绘大队对成果进行审核,对纸质成果、电子数据成果进行内业审核,并建筑物外轮廓、层数、主要边长、层高、界址点、房角点、宗地现状图现势性等进行实地勘查。7.结论与展望历史遗留违法建筑测量成果准确、客观、真实地反映了深圳市历史遗留违法建筑房屋的建筑面积、房屋结构等现状,为农村城市化历史遗留违法建筑合法化奠定了有力数据基础,建立了完整的档案系统,为日后的登记发证提供了强有力的数据保障。为了保障城市规划实施,科学制定城市规划,加强城市规划管理,贯彻落实了政府农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定实施意见,为城市的和谐共建、防止弄虚作假提供科学的数据依据,为深圳市重大项目的建设赢得时间。参考文献1G B T1 7 9 8 6 12 0 0 0.房产测量规范S.2S Z J G2 2-2 0 1 5房屋建筑面积测绘技术规范.3 深圳市人民代表大会常务委员会关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定 试点办法(深圳市人民代表大会常务委员会).4 深圳市人民代表大会常务委员会关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定(深圳市人民政府令第3 1 2号).581 资源综合