关于县城小区管理工作的调研报告.docx

关于县城小区管理工作的调研报告 关于县城小区管理工作的调研报告 为深入开展“五联系五到户”主题活动，更好规范小区管理，今年5月份以来，**自治县人大环资委与城管局、住建局和住保中心对**住宅小区管理工作进行了实地调研。调研组深入县城部分住宅小区进行实地查看，通过听取汇报、与小区物业和业主委员会沟通交流等形式，对**小区管理工作进行了认真研讨，并提出意见和建议。 一、近年来小区管理工作开展情况 **县城现有规模住宅小区共*个，其中：有物业公司管理服务的小区*个，由开发商代管的*个，由业主委员会管理的*个，由业主自行管理的*个；成立了业主委员会的共*个。 近年来，**一直在积极探索县城住宅小区管理的良策良法，在县委的坚强领导和县人大的精心指导下，**县城住宅小区的管理工作取得了一定成效。特别是县第十三次党代会后，**着力坚持以“五联系五到户”主题活动为“抓手”，以创建“五好”小区为总目标，充分发挥住宅小区“五员”作用，严格落实“五包”责任制，横向到边，纵向到底，将涉及住宅小区业主生活的各方面，全部纳入管理，全力服务于民，住宅小区管理和服务水平得到显著提升，人居环境稳步改善，居民满意度逐步提升，群众的获得感和幸福感不断增强。 1、政策保障小区管理工作实行顶层设计。将小区管理工作写入了第十三届党代会的报告——立足“一个抓手”突出“两条主线”建设“五个**”推动全县经济社会高质量发展。下发了*〔2021〕*号——关于印发《组织全县党员干部开展“五联系五到户”主题活动实施方案》的通知、2022年4月6日县委下发了《关于调整县级领导、县直单位联系住宅小区的通知》。明确了坚持党建引领、全员参与，以支部创建为载体，以创新基层社会治理为抓，以打造高品质和谐宜居小（社）区为目标，全面推行“三个五工作”模式，为做好小区管理工作明确了目标、理清了思路、梳理了措施。 2、合力推动小区管理工作合力推动。四大家主要领导分片统筹联系四个社区，县级领导、县直单位联系住宅小区（所有在职县级领导、所有县直部门单位、所有规模住宅小区）。围绕创建“五好”小（社）区目标，建立“五包”机制，发挥“五员”作用，做实各项工作。从行业主管部门、县直部门单位、辖区属地社区、物业管理公司、业主委员会到业主个人等等各个层面如何做、怎么做都很明确，各方的合力正在逐渐形成。部分联系单位履职尽责，做了不少工作。如为推动物业管理工作，县政府下发了（*〔2022〕*号）——《关于**自治县小区物业管理联席会议制度的通知》，对小区物业管理工作作了进一步明确规范。 3、效果初显小区管理工作效果初显。从现场调研、部门了解、群众反馈等方面的掌握的情况看，近年来，我县小区管理工作还是取得了一定的成效的。特别是20**年开始启动实施的老旧小区改造、县委政府把“联系小（社）区”作为重点工作进行推动以来，大部分小区的基础设施建设、管理治理水平均有一定程度的提升。如**城市花园、新华书店等群众反映很好、满意度较高。 二、存在的困难和问题 虽然我县联系小区工作取得了一些成效，带动了群众参与文明城市创建的积极性，获得了老百姓的理解与支持，但在实施过程中，也发现一些问题和不足，距离“五好”小区的创建标准和人民群众的期望还有一定差距。 1、小区基础设施不完善，与群众所盼有差距。除近两年新建的部分小区外，大部分小区基础设施不完善，与居民日常生活需要有差距。特别是一些老旧小区基础设施落后，存在雨污管网未分流、无活动场所、无停车位、无门禁设施。老旧小区由于小区配套设施验收环节缺失，一些小区没有落实监控、消防等配套设施，个别小区电力、消防设施都运转不正常，居民意见很大。房屋维修基金作用发挥不明显。如**新城小区没有接入电力专线，使用施工临时用电不满足负荷要求，电压不稳定，业主意见大。有的老小区，如**小区因无地下停车位、业主占用小区消防安全通道停车。有的小区，如**小区消防设施存在故障，无法正常使用。有的小区因多种原因导致无法实行封闭管理，安全得不到保障。如**小区**路临街面有居民自建房，开发小区后临街面居民户便在临小区开了后门并搭建厂棚；原来煤建公司的房改房户和小区共用一个出口，部分家属自建房居民户还在小区红线范围内私自建造厨房、杂房等砖混结构建筑。 2、小区管理不够规范，有较大提升空间。一是物业公司服务水平低。我县物业服务水平整体不高，部分业主抱怨物业公司服务意识不强，服务能力差，自己遇到的问题物业公司没有帮助解决，不愿意缴纳物业管理费；物业管理公司反映收费困难，业主要求高，不配合物业管理公司开展工作，公司亏本经营无法生存；物业管理公司跟业主长期处于互不信任、不理解状态，无法形成有效管理与服务。业主对物业公司管理满意的少，对物业的投诉较多。如**世纪城的部分业主反映小区的物业公司的服务意识不强、保洁工作不到位、协调处理问题的能力入水平较弱。如电梯坏了近一个月未维修好、大雨天雨水倒灌至小区地下车库的安全隐患未及时处置等等。二是业主委员会作用发挥不好。在有业主管理委员会的**个小区中，作用发挥好的少，大部分业委会未正常履职。三是业主自我管理能力不强。如部分业主随意占用公用空间、乱丢垃圾、乱拉线晒衣晾被、深夜猜拳行酒令、不主动交纳物业管理费等等。四是行业主管部门的工作不精细。体现在资料台账不够健全规范，工作职责不够明确清晰。如对“五联系”工作开展以来，联系小区工作开展情况、存在的问题、解决问题的建议无系统的台账；对未引进物业公司管理的小区应该怎么监督管理的问题思路不够清晰。五是部门联系小区工作开展不平衡。 3、业主存在“等靠要”思想，参与度不高。在小区成立业主委员会、建立党支部、组建志愿服务队和创文创卫等事项中，大部分业主不热心，存在“等靠要”思想，既想享受优质环境和服务，又不愿出钱出力，坐等上级扶持、帮助解决问题等现象还在一定范围内存在，县城内部分小区居民不主动缴纳物业管理费，物业管理公司负债经营，举步维艰。 4、机制体制不够顺畅，存在监管“盲区”。20**年机构改革后，住建部门的工作职能有所调整，有划入、划出，规划和建设执法应分别划转至自然资源部门和城管部门，原房产部门负责的所有行政监管职能以及消防、人防行政审批等职能，全部划入了住建部门，但至今划入、划出的职能、职责及人员编制尚未厘清。目前我县规划和建设执法职责仍由住建部门承担，存在执法主体不合法问题。同时，在小区管理中，还存在执法“盲区”，比如小区僵尸车的管理问题，目前没有明确的法律依据规定，具体由哪个部门负责承担监管责任。 三、几点建议 1、进一步加快基础设施建设，提升小区品质。首先要做实做细老旧小区改造项目，科学合理规划老旧小区改造项目，广泛征集业委、小区支部和居民意见，按照先基础类再完善类后提升类逐步推进，同时加快推进老旧小区改造施工进度，加强老旧小区改造项目的监督管理，保质保量按时完成每年的老旧小区改造任务；其次要加强小区后续管理维护，小区物业公司、业主委员会要对基础设施项目进行日常管护，合理开发小区公益效益，探索提高房屋维修基金的使用效果，发挥维护小区设施功能，解决小区基础设施维修资金困难问题；再次协调处理好小区反映合理诉求，相关单位要加大小区监管力度，协调处理好相关矛盾纠纷，确保小区公共设施运转和居民正常生活，逐步提升小区品质。 2、进一步压实各方工作职责，确保工作效果。要从“破三无（即无业主委员会、无物业管理公司、无小区党支部）”入手、以“创五好（即党建引领好、群众发动好、服务管理好、小区品质好、治理效果好）”为目标，压实工作职责，形成政府统一领导、行业监管指导、职能部门监管、社区属地管理和县直单位参与的良性运行体制，确保小区管理工作上台阶。首先要分类管理，把县城范围内的小区分成好、中、差三类进行管理，认真梳理小区管理工作中存在的问题，列出清单，明确职责、逐一销号，必须清除“三无”小区。其次要充分发挥行业主管部门对小区的指导作用，压实职能部门的监管职责，各责任单位要根据县委“联系小（社）区”工作要求，按照“三个五”工作模式，对所联系小区存在的问题列出清单，按照轻重缓急，拿出解决方案。要严格按照《**省物业管理条例》第八条、第十条、第三十条的具体规定配置物业用房，确保小区物业和业主委员会正常办公场所。同时要严格落实（*〔2022〕*号）《关于**自治县小区物业管理联席会议制度的通知》要求，做实做好物业管理工作。要尽快组建小区党支部、切实发挥好党建引领作用，要选强配优业主委员会、不断提升业委会自我管理的水平。 3、进一步健全配强行业队伍，形成工作合力。要尽快厘清住建、城管、自然资源、住保等部门职责职能，做到人事权相匹配、责权利相统一。建议参照市里和兄弟县区做法，成立城乡建设事务中心、消防审批事务中心等机构并核定人员编制，充实住建工作力量，从而进一步加强对小区管理工作的监管力度。要强化能力建设、提升队伍素质，对住建、城管、自然资源、住保等职能部门的人员要加强业务培训，提升监管能力和水平。 4、进一步加大宣传引导力度，提升居民文明素养。围绕建设社会主义核心价值体系，培养居民良好的社会公德和个人品德，努力提升居民思想道德素质。提升小区业主“主人翁”意识，增强业主热爱小区，心系小区的情怀，使业主对小区建设和发展有投入感，培养居民的小区生活礼仪素质，使广大居民在小区居住生活中，养成文明习惯，减少物业管理难度，提升小区生活质量。