中国集体经济CHINACOLLECTIVEECONOMYCHINACOLLECTIVEECONOMY摘要：文章借助现金流管理、项目净现值、投资收益分析、敏感性分析等相关理论，以J大楼改造项目涉及的现金流为核心，分析和研究了该翻新改造项目的可行性，并结合实例建立了翻新改造工程项目的财务模型。通过测算财务指标可得，J大楼改造项目的净现值约11208.60万元，动态回收期为19.13年，上述数据充分论证了项目投资的可行性。关键词：现金流；财务模型；净现值；财务可行性分析一、实例项目简介J项目大楼于杭州解放路与中河中路交界处，总面积约20313.9平方米。整幢大楼分为南北两部分，共19层。西面十二层以上能观景西湖，风景优美。J大楼的区位状况东至中河中路、南至杭州市机械研究所、西至缸儿巷、北至解放路，距西湖仅900米，周边业态以金融服务、文化创意、信息技术、商贸旅游、健康服务为主，紧邻大湖滨商圈。附近有多处公交站点，临近地铁一号线定安路站。二、实例项目的投资收益分析（一）J大楼改造项目的基础数据1.改造项目的计算期本项目计算期为22年，其中改建期2019~2020年，计2年；运营期2021~2042年，计20年。2.改造项目的计算参数（1）2020年度，写字楼及零售物业等商业地产的净市场投资回报率从年中起有所上调，至四季度保持稳定在4.5%的水平。故本次财务分析的项目折现率取5%（2）流动资金：运营所需的流动资金全额自筹，运营第一年所需的铺底流动资金在改建期末投入并计入总投资估算。（3）税金及附加：增值税按运营收入的9%，城市维护建设税为增值税的7%，教育附加税为增值税的3%，所得税为25%。3.改造项目的成本费用估算总成本包含北楼收购成本、南楼租金成本、物业服务成本、中财置业付现经营成本、翻新装修支出。具体分析如下：（1）北楼收购成本：根据拍卖成交确认书和相关税票，北楼收购成本为18324.21万元。（2）南楼租金成本：根据产权单位民泰银行提供的评估价格，租赁南楼的租金成本为1.8元/m2/天。南楼面积为11407.23平米，预计项目运营期的租金成本总额为14989.10万元；（3）物业服务成本：包括人工费用、公共设备设施维修保养费、水电费、绿化养护费、清洁卫生费、秩序维护费、公共保险费、办公费、外包成本和其他成本。预计项目运营期的物业服务成本为5509.13万元。（4）ZC置业付现经营成本：根据ZC置业2020年度相关财务数据，中财置业2020年度付现经营成本为545.24万元。（5）翻新装修支出：根据设计单位提供的《ZC中心改造工程概算》，本次翻新装...
