“三条红线”政策下恒大集团债务危机研究_倪秀亚.pdf

118118投资与创业Investment and EntrepreneurshipApr.2023Vol.34,No.72023 年 4 月第 34 卷第 7 期“三条红线”政策下恒大集团债务危机研究倪秀亚（安徽大学 经济学院，安徽 合肥 230031）摘 要：国家颁布的“三条红线”融资政策约束了房地产企业的行为，往日“高负债、高杠杆、高周转”的经营模式已经不能再持续，恒大集团也因此产生了严重的债务危机。本文通过研究恒大集团发生债务危机的过程，发现其产生债务危机的原因是盲目多元化扩张、负债结构不合理、外部宏观政策的变化等，针对上述问题，提出房地产企业控制扩张规模、优化债务结构等相应的改善措施，以期推动房地产业稳健发展。关键词：恒大集团；债务危机；“三条红线”；房地产行业2010 年之后，随着房价的不断攀升，房地产行业泡沫严重，因此，国家开始出手进行宏观调控，以期保持房价稳定。“三条红线”政策的颁布进一步加强了国家对房地产企业的约束。按照“三条红线”政策的相关规定与标准，恒大集团全部踩线，其后续还发生了恒大商票逾期、恒大财富无法兑付等事件，再次将恒大集团推上风口浪尖，至此，恒大的债务危机彻底暴露在大众面前。一、恒大集团简介1997 年，中国恒大集团（以下称恒大）在广东省广州市成立，次年便爆发了亚洲金融危机，而恒大凭借着“小面积、低价格、低成本”的房地产营销策略抢占先机，很快在房地产行业站稳跟脚。仅经过三年努力，恒大地产便顺利从多家广州房企中脱颖而出，成为广州地产 10 强，从此恒大走上扩张之路，开始在全国 20 多个主要城市布局、开发地产项目，并成功跻身中国房地产20强。同时，恒大还和国外投资者合作，两年后恒大实现快速扩张，在 2009 年于香港成功上市。2021 年 9 月，恒大财富出现兑付危机，涉及金额高达 400 亿元，此后恒大的债务问题不断被爆出，昔日的地产界龙头逐渐展现出疲态。二、恒大危机显露始末（一）举债扩张之路上市之后，恒大的土地储备面积从最初的0.51亿平方米一直增加到 2018 年的 3.12 亿平方米。恒大用银行贷款获得的资金购买这些土地，再向购房者收取预付款作为土地开发项目的资金，然后在项目完工后将其作为抵押再贷款，这种高杠杆、高负债的经营模式必然存在弊端。2016 年，国家提出“房住不炒”的概念，再次加大宏观调控力度，可惜恒大没有认清局势，依旧大规模举债扩张，2016 年到 2018 年短短几年间，土地储备面积翻倍，与国家降负债的政策相悖。（二）多元化布局恒大明白仅依靠地产业务无法获得更大的利润，因此其在上市之后就开始多元化布局。恒大地产是恒大最核心的一个业务板块，其总部位于广东省深圳市，且在我国 280 多个城市拥有 1300 多个项目，但净利润一直不理想，在 2021 年亏损高达 40 亿元。恒大汽车成立于 2019 年，其通过收购瑞典 NEVS 电动汽车公司 51%的股份，获得了先进电动车研发制造技术，多年来投入资金高达 314 亿元，但目前还未盈利。此外，恒大还投资了恒大足球与快消产业，恒大足球 2021 年 3 月从新三板退市，整体亏损超过86 亿元，其快消产业旗下的恒大冰泉等，多年来也都在亏损1。恒大多元化发展涉及的范围十分广阔，短时间用大量资金投资产业，想快速占领市场，但新涉足的各个产业却没有给其带来预期收入，这种盲目的多元化模式很难长久存续下去。新产业的投入不能带动主营业务发展，房地产行业又发展缓慢，导致恒大自身负债不断增加。作者简介：倪秀亚（1999），女，安徽合肥人，硕士在读。研究方向：金融投资。119企业管理（三）“三道红线”政策约束2021 年，“三条红线”政策正式实施。所谓“三条红线”，是指 2021 年起住房城乡建设部对房地产开发商融资提出的三个标准，即剔除预收款后的资产负债率不超过 70%；净负债率不超过 100%；现金短债比不小于 1。根据“三条红线”的触线情况，房企被分为“红、橙、黄、绿”四档，不同档位的房企执行不同的借债标准：绿档的管控要求是有息负债增速不超过 15%；黄档的管控要求是有息负债年增速不得超过 10%；橙档的管控要求是有息负债年增速不得超过5%，红档则要求有息负债不得新增2。恒大触碰了“三条红线”，被划为红档房企，因此，恒大无法增加任何有息负债，融资能力大打折扣。自恒大“三条红线”全踩之后，其现金流危机愈加严重。2020 年 10 月，恒大部分资产被强制执行，资产总额达到 1.98 亿元。2020 年 11 月，深深房 A 拟终止与恒大地产的重组计划，意味着恒大想借壳上市A 股的计划落空。此外，“三条红线”政策又斩断了恒大从银行融资的道路，意味着恒大面临着严重的资金困境3。三、恒大集团陷入债务危机的原因分析（一）盲目的多元化扩张1.偿债能力分析从偿债能力来看，2016 年之后，恒大的流动比率从1.52下降到1.26，速动比率从0.62下降至0.33，长时间低于房地产行业的平均水平。恒大资产负债率自 2016 年后持续增长，一直高于行业均值。由此看出，恒大偿还债务能力较弱，财务风险大。2016 年之后，众多房地产企业根据国家政策调整发展战略，但恒大依旧采取多元化扩张模式，将大量资金用于投资附属业务，这些非核心产业无法为集团带来稳定的现金流，使得恒大整体负债情况无法得到改善。图 1为 20122020 年恒大偿债能力指标值。2.盈利能力分析从盈利能力来看，自从恒大开始实施多元化战略后，其盈利能力呈现下降趋势，尤其在 2018 年后所有指标大幅下降，说明恒大的回款能力迅速变差。恒大在 2017 年将部分亏损资产出售后，盈利能力明显提升，说明恒大盲目的多元化战略不利于公司业绩的提升。图 2 为 20122020 年恒大盈利能力指标值。00.20.40.60.81.01.21.41.61.8201220132014201520162017201820192020比率年份流动比率速动比率资产负债率图 1 20122020 年恒大偿债能力指标值0510152025303540201220132014201520162017201820192020占比/%年份销售毛利率销售净利率净资产收益率图 2 20122020 年恒大盈利能力指标值3.运营能力分析从运营能力来看，恒大总资产周转率从 0.32 降到 0.23，说明恒大产业运营效率降低，实施多元化战略后恒大投资的产业没有为其带来相应的收入。存货周转率从 0.396 下降到 0.281，是因为恒大在多元化布局中激进扩张，存货激增但销售困难。应收账款周转率从 23.99 下降到 12.01，下降幅度最大，实施多元化扩张战略会占用大量资金，导致恒大对合作公司的其他应收款增加，加之恒大投资的产业成长周期长、资金回笼慢，从而进一步削弱了公司的运营能力。表 1为 20122020 年恒大盈利能力指标值。（二）负债结构不合理首先，恒大的房地产项目对资金需求大、开发时间长，更多需要长期资金的支持，但截至 2021 年6 月，恒大的借款为 5718 亿元，一年以内的借款约2400 亿元，占借款总额的 42%，说明恒大现有的负债主要是短期负债，这导致公司的负债结构失衡，极易受到外界冲击从而导致现金流不足。其次，恒大的金融机构借款占比高于行业整体水平，表明公司更依赖金融机构的贷款，自从“三条红线”政策实施后，恒大很难再从金融机构获得借款，极易陷入债务危机。120企业管理（三）宏观政策的改变“三条红线”政策不仅对房地产商的融资进行了限制，随后出台的房地产贷款集中度管理制度也对房地产融资的供给方进行了限制，这意味着银行将不能再提供超过比例的房地产贷款，因此目前超过这一限额的银行将不得不减少房地产贷款。恒大经历了股价狂跌后，资产价格大幅下跌，持有大量恒大债券的机构纷纷抛售，多家知名评级机构陆续下调恒大的债券和本体评级，阻断了恒大通过债券融资和信托融资。恒大以前以高负债和高周转为基础的经营模式被新的融资政策打乱，资金链断裂风险增加4。四、房地产企业化解债务危机的建议（一）谨慎进行多元化布局多元化布局是企业的一个发展方向，但恒大的例子表明，盲目的多元化并不能给企业带来利益。恒大在进行多元化布局时，投资行业跨度较大，附属行业之间很难形成协同效应，不仅不能为恒大提供额外利润，还给其带来了资金流断裂风险。另外，恒大多元化布局的产业经常亏损，这些投资占用企业大量资金，资金的利用效率低。因此，恒大在多元化布局的过程中，要重视考察行业的发展前景、竞争能力和进入壁垒，选择有发展前景的领域进行投资，盲目投资并不可取。另外，恒大需要考虑要合并的领域是否在自身能力范围内，是否与自身的资源相匹配，如果可能的话，要确保涉足产业与原来的领域形成协同效应，以此降低经营风险，提高资源运用效率5。（二）优化债务结构恒大的负债总额多年来居高不下，说明其在快速扩张中积累的负债短短几年很难消化。对此，恒大需要加快债务重组，降低整体的负债水平。一是可以通过出售一些附属业务回收资金用于偿债。二是可以将一些地产项目的股权出售，交由其他金融机构管理运营，确保实现资金回收的同时保证项目的正常运转。三是减少拿地，加快去库存，将回笼资金用于减债。四是优化债务结构，特别是要控制有息负债和短期负债的比例，减轻偿债压力。（三）关注并响应国家政策房地产企业的规模一般较大且与人们生活密切相关，对社会、经济和金融均有重大影响，因此经常受到政府的监管。房地产企业如果不能及时适应国家政策要求，就会使自身面临较大的财务风险。因此，房地产企业必须时刻关注政策变化，采取行动积极应对国家相关政策，及时调整其经营模式，顺应社会和经济发展趋势。当前，房企要积极响应国家“房住不炒”政策，根据“三条红线”政策的要求调整发展战略，减少企业负债，加强风险控制。五、结语本文通过对恒大的发展历程、财务数据的分析，剖析了恒大遭遇危机的原因，并且提出了房地产企业在宏观政策变化下的发展建议。“三条红线”政策颁布后，包括恒大在内的房地产企业原有的运转模式亟须改变，其应合理地制定经营战略方针，并对融资行为加以约束，以增强自身的抗风险能力，推动整个房地产行业健康长远发展。参考文献1 佚名.辩证分析实业与资本的关系：剖析恒大商业模式 J.施工企业管理,2022(6):73-74.2 周志勇,邓惠,陈玲.房地产企业收入确认政策差异的成因及其财务影响：基于万科与恒大集团的比较 J.国际商务财会,2022(16):37-41.3 邱新叶,李治堂.房地产企业债务风险问题研究：以恒大集团债务危机事件为例 J.财务管理研究,2022(6):29-34.4 姜薇,龚循铭.我国房地产企业的财务风险及其控制研究：以恒大集团为例 J.现代商业,2022(16):150-152.5 许丹丹,上官鸣.恒大集团财务危机成因探究 J.财会研究,2022(1):41-46.表 1 20122020年恒大营运能力指标值表指标201220132014201520162017201820192020总资产周转率0.310.320.270.220.200.200.260.230.23存货周转率0.3790.3960.3960.3030.2910.2470.2900.2850.281应收账款周转率23.2623.9918.0615.9316.9316.0716.7812.2812.01