2000万的“乌龙”谁埋单？_徐嵩.pdf

632023.02 RENMIN ZHISHENG（漫画/赵晓苏）本栏责编_曾雪敏以案说法 李女士签订的房屋买卖合同中的房屋买卖法律关系，李女士返还陈先生支付的200万元定金及利息。该判决现已生效。案例评析根据中华人民共和国民法典第一百四十七条规定：“基于重大误解实施的民事法律行为，行为人有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。”那么什么是重大误解呢？最高人民法院关于适用中华人民共和国民法典总则编若干问题的解释第十九条规定：“行为人对行为的性质、对方当事人或者标的物的品种、质量、规格、价格、数量等产生错误认识，按照通常理解如果不发生该错误认识行为人就不会作出相应意思表示的，人民法院可以认定为民法典第一百四十七条规定的重大误解。行为人能够证明自己实施民事法律行为时存在重大误解，并请求撤销该民事法律行为的，人民法院依法予以支持；但是，根据交易习惯等认定行为人无权请求撤销的除外。”即：重大误解是由于误解人自己的大意、缺乏经验或者信息不通而造成的，是当事人自己的过失，而非合同相对方的欺诈、胁迫或乘人之危。重大误解中的误解应是对合同内容构成重大的错误认识，也就是合同双方的意思表示不一致。产生重大误解的合同能直接影响到当事人所应享有的权利和义务，合同的履行会使得误解者的利益受到较大的损失或者达不到误解者订立合同的目的。在本事件中，房产中介带陈先生看2000万的“乌龙”谁埋单？徐 嵩 杨 政俗话说，安居才能乐业，买房本是件高兴事，但陈先生却因为购房引发一场纠纷，签好房屋买卖合同后才发现购房合同中的房子和自己看中的房子不一致，2000万元买的别墅竟然还“狸猫换太子”了，货不对板的大别墅又该谁来负责？案情简介陈先生退休后想购买一套带大花园的别墅，闲来养花种草，颐养天年，于是找到某中介公司介绍房源。中介向陈先生推荐了一套带有1000平方米花园的毛坯别墅，并带陈先生去现场查看。陈先生对这个花园一见钟情，十分满意，当即缴纳了“诚意金”，几天后就和“房主”李女士、中介公司签订了房屋买卖合同，约定以2000万元成交并支付了200万元定金（含之前的“诚意金”）。两天后陈先生兴冲冲带着设计师到现场准备给房子做装修设计时，却意外发现购房合同中的房号和自己此前看中的房号不一致，合同中显示李女士出售的房号和中介带去看的房号并非同一栋，而是互为“邻居”。自己看中的是带大花园的毛坯别墅，而李女士出售的却是已经装修且花园面积明显较小的一套。陈先生立马联系中介公司，经核查，发现是中介公司带其看错了房源，而且陈先生意向购买的别墅并未在该中介公司放盘销售。随后陈先生以其看错别墅，存在重大误解为由，要求退回定金，却遭到李女士拒绝，陈先生诉至法院，要求判令撤销合同，退回定金等。法院经审理后判决：撤销陈先生与642023.02 RENMIN ZHISHENG网店被“薅羊毛”应该怎么办？编辑同志：我是从事网店生意的，最近我的商铺在电商平台开展促销活动，我不小心标错商品价格，商品标价设置为远低于正常售价的价格后有大量消费者订购，我发现时赶紧重新设置价格，但之前低价卖出去的商品我应该怎么办？中山市 赖女士赖女士：由于交易一方（卖方）对商品的价格、数量或其行为性质出现重大误解而产生的订单。一旦商家认为与消费者之间构成重大误解，作为商家而言，如果与买方不能协商处理解决，可以依法行使撤销权，依据中华人民共和国民法典第一百四十七条规定，请求人民法院或者仲裁机构撤销该买卖合同。根据民法典规定，被撤销的民事法律行为自始没有法律效力。需要注意的是，撤销权的行使是有期限限制的，根据中华人民共和国民法典第一百五十二条规定，如果当事人自买卖合同成立之日起5年内不行使撤销权，或者虽然在买卖合同成立之日起5年，但未在知道或者应当知道撤销事由之日起90日内行使撤销权，撤销权即消灭，则当事人应当依照买卖合同约定履行义务。买房定/订金可以退吗？定金和订金的区别是什么？编辑同志：我想买一套房子，在签订正式商品房购买合同之前，我准备先与房地产开发商签订认购书，并缴纳一定数额的定金，若我后悔了定金可以退吗，还是交订金会更保险？这两者有什么区别？汕头市 宋先生宋先生：定金和订金在法律上的意义是不一样的，根据中华人民共和国民法典第五百八十六条第一款规定“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。定金合同自实际交付定金时成立。”定金在法律上是一种担保方式，而订金并非一个规范的法律概念，没有清晰的法律规定。尽管是一字之差，如果合同上面写的是订金，购房者由于某种原因不想购买了，开发商是要无理由退回的。而如果合同上面写的是定金，相当于担保方式，购房者因为自身原因不想购买了，开放商是有权不返还定金的，反过来开发商如果违约，则需要向购房者补偿双倍的违约金。定金与订金无论是从内容上还是法律后果上都有明显不同，在签订购房合同时，购房者应对此有充分的理解，并根据自己的实际情况慎重行事。如何有效预防“一房二签”？编辑同志：我最近看中了一套二手房，已经签订好购房合同，但我最近偶然发现售楼房源公示栏里仍有此套房的售卖广告，我怕房主还想将该套房子卖给其他人，我应该怎么办？深圳市 段先生段先生：二手房买卖中办理网签备案可以有效预防“一房二签”，但如因客观原因无法及时办理网签，买方可以通过预告登记来保护自己的合法权益。根据中华人民共和国民法典第二百二十一条规定，在签订房屋买卖合同后，可以根据约定向登记机构申请预告登记，表明自己是这套房子的“未来主人”。这样的话，即使卖方将房屋另行卖给他人，买方依然可以取得房屋所有权。同时，房屋买卖合同一旦签订，便具备了法律效力。任何一方都要遵守合同约定，不得无故违约。如果卖方想要毁约或者是出现一房二卖的情况，买方有权依照合同向法院提出诉讼，要求卖方继续履行合同或者是赔偿买方的损失。（接上页）的是一套带1000平方米花园的毛坯别墅，陈先生看中的也是这一套房子，因此其想购买的也是该套房屋。而与其签订房屋买卖合同的并非陈先生看中的这套别墅的所有权人，而是相邻房屋的所有权人李女士，因此双方签订的房屋买卖合同确定的房屋是李女士所有的房屋，而非陈先生看中的那套房屋，很明显，陈先生是误以为自己购买的是自己看中的那套房屋，存在重大误解。陈先生提供的微信记录也显示，陈先生在签订合同三天内即与中介公司沟通购买房屋有误的问题，根据双方签订合同内容以及履行情况，并结合双方微信通话记录，陈先生陈述错误购买符合证据的高度盖然性。因此，法院认定在涉案的房地产买卖合同中，陈先生单方构成重大误解，可以行使撤销权。但在此次乌龙事件中频频出现的中介公司是否要承担责任？案例里中介公司全程参与，从介绍、看房、签合同都是中介公司陪同，中介公司收取中介费，提供的服务却导致客户买错房子，中介公司的失职行为也是造成本案发生的直接原因。首先，中介公司本应确保提供给交易各方的相关信息资料是准确的，但本案的中介公司明显没做到。其次，陈先生意向购买的别墅并未在该中介公司放盘销售，中介带买家看不是自己公司放盘销售的房屋，属于严重失误。房产中介公司作为专业从事房产中介的公司，在居间服务的过程中，应认真校对房源信息，尽到必要的专业审查和注意义务。对于200万元定金对应的利息损失，因为中介的原因造成的，买卖双方也可以向中介索赔有关损失。（作者单位：广东国智律师事务所）本栏责编_曾雪敏法律信箱