2023年物业管理纠纷案件法律问题之实务探微.doc

物业管理纠纷案件法律问题之实务探微 　　一、物业管理及其纠纷在中国的出现 　　“物业〞一词是从英语词汇“property〞及“estate〞翻译而来，在20世纪70年代末中国大陆实行改革开放政策后由香港传入内地。物业管理(Real property management)是指物业管理机构与物业所有人或依据合同、法律规定有权委托的非业主使用人的委托，根据合同或法律规定对物业进行养护、修缮并对相关环境和秩序进行维修和效劳的活动。我国的物业管理行业是随着改革开放的深入，伴随着市场经济以及房地产综合开发和住房商品化的开展而产生和开展起来的，因此目前只能算是处于幼稚期。 　　目前，中国房地产法学界和物业管理标准性文件中，对“物业〞概念内涵和外延的见解是根本一致的，只是具体表述略有差异。对其概而言之，是指一定建设用地范围内已建成和确定业主权益，有特定界限的各类房屋等建筑物及相配套的固定附属设备、公用设施、公共场地和其它定着物，以及用地和房屋包容的空间环境。其中，“已建成〞是形成可供使用、需加管理的物业的前提;已“确定业主权益〞说明已建成的物业是经过法定竣工验收程序验收合格并对该物业的权属已依法作了确定，而业主即物业所有权人要对物业的管理负责。 　　随着我国房地产业的迅速开展，物业管理纠纷案件逐年成倍增长，纠纷类型也从原先单纯的追索物业费纠纷转而向效劳质量、乱收费、乱搭建以及解聘物业公司等引发的纠纷开展，如何减少该类纠纷的发生，已成为当前与物业管理相关各方人士及法律工作者们讨论的热门话题。而由于目前我国的民法通那么、合同法等法律中尚无专门调整物业管理的规定，法院便只能根据这些法律的根本原那么，并参照有关部门和地方性规章来处理，而有关规章的规定又不够详尽或明确，这给正确处理该类纠纷带来了一定的难度。 　　二、当前物业管理中存在的问题及其原因分析 　　随着我国房地产业的迅速开展，物业管理纠纷案件逐年成倍增长，新类型案件逐渐增多，如何减少该类案件的发生，已成为与物业管理相关各方人士及法律工作者们近期讨论的热门话题。 　　目前，就我国各地各级法院受理的物业纠纷案件而言，呈现案件数量逐年上升，在民事案件中所占比例逐渐加大;案件类型多样化，新类型案件不断出现，业主多为案件的被告，且败诉多，以判决为结案方式的比例高，案件调解比例低，双方当事人矛盾较大，物业管理纠纷诉讼主体复杂，法律关系复杂，对纠纷的审理有一定的难度，具有群体性纠纷的潜在因素等特点，案件类型大致以以下六种为主要常见：一是业主拖欠物业费、供暖费等的纠纷;二是公共费用分摊纠纷;三是小曲停车位收费引起的纠纷;四是业主违章搭建引起的纠纷;五是业主在小区内人身财产受到侵害或伤害引起的纠纷;六是前期物业管理公司拒不撤出管理区域引起的纠纷。综观近写年来社会媒体对此类纠纷的报道以及各法院受理的案件来看，笔者以为产生上述纠纷有以下原因： 　　1、物业管理公司未尽充分的安全保障义务。由于物业管理公司疏于管理，未尽合理注意义务，小区内失窃、抢劫等治安管理是常见的物业管理纠纷，而且业主在和物业公司签署管理效劳合同时，对委托管理的事项、标准、权限、管理费收支、监督检查和违约责任等逐项明确的少，特别是对保安效劳、车辆停放管理等极易引起争议。发生争议后，业主往往以财物失窃为由拒交物业管理费，物业公司以已履行相关防范义务为由来进行抗辩。 　　2、收费与效劳水平不适应。许多物业管理公司不与业主协商，擅自抬高收费标准，扩大收费范围而提供劣质效劳。一些物业公司在保洁工作、维修养护、安全防范等工作上不能到位，而物业管理公司收费并未降低，引起业主的反感。他们以拒交物业管理费的方式表示对物业公司的不满。 　　3、业主不懂法，平时不注意收集、保全证据，导致诉讼中举证难、维权难。对涉及业主与开发商、业主与物业管理公司、业主与业主之间不同的法律关系，业主并不知晓。不知开发商交付的房屋存在瑕疵导致渗漏使业主遭受损失，应由开发商承当违约赔偿责任。不知楼上业主的过错导致楼下业主房屋遭受损失，应当由侵权人承当赔偿责任，而诉讼中业主往往以房屋存在质量瑕疵等为由拒缴物业管理费。 　　4、物业管理企业未按资质规定要求从事效劳。物业管理企业虽领取了相应的资质证书，但从业人员并不是相关专业技术人员，且不具备相关职称。物业管理并未能按物业管理企业资质管理方法的规定配齐相关专业技术人员从事效劳，引起业主的强烈不满，有少局部业主因此提出抗辩，认为物业管理企业未按照规定提供效劳，其首先不履行合同，故就欠缴物业管理费。 　　5、法律文件、规章制度不健全，物业管理队伍素质低下。一个物业区最主要的法律文件至少应该有业主公约、业主管理委员会章程、业主委员会与物业公司的委托合同书、管理公约等。可是大多数物业区都没有上述几个重要法律文件，导致许多事情无章可循;物业管理从业人员并不是相关专业技术人员，缺乏相关能力。 　　三、国际物业管理参考与我国物业纠纷解决之法院建议 　　物业合同是业主和物业公司明确各自权利义务的载体，也是纠纷发生时，衡量各自主张是否充分的评判标准，更是人民法院处理物业纠纷案件的事实依据。 　　1、他山之玉：物业管理之国际参考 　　综观世界各国，在其高度开展的城市化进程中逐步推行的物业管理已经形成了比拟标准的做法。美国的物业管理设有专门的管理机构并拥有一批高素质的专业从业人员。美国各级政府机构中，都设有房产管理局，其职责是制定房地产法规并监督检查。美国的房地产经纪人协会物业管理学会(IREM)是负责培训注册物业管理师的组织。任何一个管理师只有在到达IREM制定的严格标准以后，才能得到注册管理师(CPM)证书。除此之外，全国有影响和规模的物业管理协会和组织还有国际设施管理协会(IFMA)，主要负责对物业设施的管理、还有一个全国性协会BOMA，代表在物业管理过程中业主、房东的利益、许多协会还办有定期刊物，开设教育性专题讲座和课程，帮助物业管理人员优化知识结构，培养职业道德。管理岗位必须取得相应的专业证书。 　　在新加坡，不仅物业管理组织系统健全，而且物业管理更强化法治管理。新加坡政府强调对居住小区进行法治化管理。物业管理部门编写了住户手册、住户公约、防火须知等规章，同时制定了公共住宅室内外装修、室外公共设施保养等规定，为物业管理法治化奠定了根底。例如对室内装修有非常严格的规定：政府出售的公共住宅，室内装修规定在领到钥匙之日起3个月内完成，此后3年内不准再进行第二次装修。另外，新加坡政府对住宅小区公共设施(设备)保养维修十分重视，要求物业管理企业提供最优质效劳。政府规定每5年对整幢楼房外墙、公共走廊、楼梯、屋顶及其他公共场所进行一次维修。 　　我国香港地区的物业管理公司只需经工商登记就可以承揽业务，物业管理企业在香港数量非常多。物业公司的权力来源于大厦公契和物业管理委托合同。在香港，开展商卖房时，必须起草制定大厦公契，报政府登记备案。公契中如有不平等嫌疑，政府可以拒绝备案。香港的物业管理最值得业主赞许的就是物业公司扮演着雇工角色。物业管理的费用均取之于业主或租客，一幢独立的大楼就是一个独立的户头、管理费收取标准是量入为出。香港的物业管理费用模式主要是代理人制。即管理费用=本钱支出+酬金，酬金可以按固定数额提取，也可按比例提取。一般的提取比例是10%至15%，住宅的比例是10%，商业的比例是15%。另外，物业管理费也有采用包干制的，这一点与北京市普通居住小区的收费方式相似。物业管理招投标非常标准：香港是一个市场经济相当兴旺和完善的地方，物业管理行业的竞争也相当剧烈，大到物业管理公司的选聘，小到日常管理中材料的采购，均广泛采用物业管理招投标机制。因此已形成了一套完善的招投标制度。 　　2、我国物业管理法律标准的缺位与纠纷解决建议 　　我国物业管理从八十年代初深圳第一家物业管理公司的兴起，到九十年代初物业管理在全中国新建住宅区的全面推行，到1999年建设部提出“要培育物业管理市场，建立竞争机制〞的整个开展过程，确实还存在着很多急待解决的问题。其中之一就是必须打破传统的物业管理模式，大力推进物业管理效劳行业的市场竞争机制。物业管理走向社会化、市场化、专业化已成为一种必然趋势。 　　基于物业管理纠纷的特殊性，业主与物业管理企业之间的矛盾在一定时期将是锋利而不可防止的。而要形成符合市场经济要求的物业管理竞争，真正缓和日益增多的物业管理纠纷，从法院角度，笔者以为可作如下思考： 　　1、物业公司强化合同意识，签订合同时，应细化合同内容，为以后的效劳提供可供判定的依据。同时，物业公司在收取物业效劳费后，应当严格履行效劳义务，提高效劳质量，提高物业管理队伍的素质。 　　我国现行物业管理条例规定，价格和效劳标准应相适应。尽管物业管理效劳属于软性的行业，但对其效劳质量的好坏优劣应该有个统一的标准，至少一个地区应该有一个地区的效劳标准，并将标准具体量化到每一个效劳项目中。标准应由物业公司提出管理方案和管理预算，业主大会进行表决。故双方在合同中应把相应的机制以及效劳标准约定清晰，防止纠纷出现时无所适从。 　　物业公司应加强防范，充分履行合理注意义务。关于业主车辆丧失、财物被盗的损害赔偿问题。在物业管理合同中如果约定的保安费包括车辆保管效劳，那么发生车辆丧失的，物业公司应该承当赔偿责任。如果没有约定，但有证据证明物业公司疏于管理，未尽起码的安全防范义务或未配备应有的安全防范设备，对车辆的丧失、财物被盗有重大过失的，物业公司应承当赔偿责任。物业管理公司承当法律责任的前提是这种过错和业主财产被盗之间有法律上的因果关系。物业管理公司应当自己证明在物业管理活动中没有过错或者即使有过错，这种过错也不是直接导致小区业主财产损失的原因。为此物业管理公司应当采取积极的应对措施，配齐安全防范设备及人员，尽充分的安全防范义务。 　　2、业主增强契约意识，审慎订立合同。履行合同时，应当遵循老实信用原那么，在享受物业效劳的同时，认真履行交纳费用的义务，依法维权。物业合同是业主和物业公司明确各自权利义务的载体，也是纠纷发生时，衡量各自主张是否充分的评判标准，更是人民法院处理物业纠纷案件的事实依据。另外，由于物业效劳是日常发生的、是长期的、细化的和具有个体差异的，所以，在签订合同时，应当在参考物业合同范本的根底上，尽可能细化合同的内容。使业主和物业公司都有章可循、有合同可依。在业主权益的维护方面，业主对发生的纠纷，应加强与物业管理公司的沟通，尽可能通过对话解决纠纷。此外，业主应注意在平时积极收集、保全证据，防止在日后诉讼中处于劣势。 　　3、物业主管机关建立物业效劳的行业标准，构建多档次的效劳标准体系，严格物业公司资质等级管理。国家相关行政主管部门应定期对物业管理人员进行培训、考核，建立健全业主公约、业主管理委员会章程，同时大胆借鉴中国香港地区和国外一些兴旺国家的物业管理经验，探索符合国际惯例并适合国情的物业管理模式，建设专业化、标准化、标准化、国际化的管理新路，推出“一体化效劳〞、“酒店式效劳〞、“个性化贴心效劳〞等，使其成为一流精英团队。 　　同时，引入具有评估、监测功能的第三方机构，提供对物业效劳标准、物业公司资质等级、物业管理费分级收取的评估、监测等效劳。价格管理机关根据不同档次的物业效劳标准、不同资质等级的物业公司，科学核定不同级别的物业费收取标准。通过第三方机构的介入和相关部门标准管理，保障物业收费、资质管理、效劳标准等向社会的公开、透明，将有利于物业管理市场的良性运作，使业主、物业公司受益，也使社会和谐稳定。 　　4、加强物业管理立法、宣传与监督。加强和完善物业管理立法势在必行。目前世界各国物业管理的立法模式主要有民法模式、住宅法模式、建筑物区分所有权法模式和物业管理法模式四种[6]。从目前情况上看，有的学者认为我国选择专门进行物业管理的立法模式较为切实。笔者同意其观点，因为物业管理的对象不仅仅是建筑物、公共场所和设施，同样涉及人员的管理;其在设立优良和谐的居住环境上，侧重于法的秩序价值;其管理的“物业〞已经不仅仅是建筑物本身。