2023年产业地产十大猜想_王翀.pdf

30再向前2023年，产业地产十大猜想文_王翀当被问到过去一年的业绩时，相信绝大多数园区人都会用“困难”“煎熬”来作总结。如今，随着疫情防控政策调整，大家对2023年的产业地产市场似乎多了一份期待。虽然没有人能够准确预知未来，但笔者仍坚持在每个年初根据已知信息，对新的一年的行业变化做出预判。经济复苏需要时间，把期待放在下半年随着国家对新冠病毒实施“乙类乙管”，疫情对中国经济的影响也将逐步淡出。但大疫三年对经济造成的负面影响绝不会马上消退。作为产业地产的“甲方爸爸”，地方政府的日子同样难过。一方面，税收增速放缓导致财政收入大减，很多地方甚至出现负增长；另一方面，巨额的抗疫支出以及必要的公共服务支出已经榨干了政府的财力，地方财政捉襟见肘，日渐艰难。2023年，虽然在财政政策“加力提效”的总基调以及中央经济工作会议“保持必要的财政支出强度”的要求下，财政支出强度势必有所增加，但与过往不同，如今地方政府的债务率已经处于较高水平，已无太多杠杆可加。2022年12月29日召开的全国财政工作视频会议明确提出“2023年要继续抓实化解地方政府隐性债务风险”，意味着2023年地方政府仍要收紧裤腰过“紧日子”，而平台公司在举债方面也将继续受到严格的约束。可以预见，2023年，凡是需要地方财政大量投入的、给地方财政造成压力的、不利于缓解地方财政压力的项目，都会继续调整、转向或消失，非紧急的政府采购项目将会暂缓，合同年限较长的还可能面临延期付款或违约。而对于产业地产行业来说，2023年可预期市场回归确定性的第一步应该是先恢复流动性，项目经理可以飞往全国各地与政府谈项目、招商人员可以随时出差拜访企业、政府干部可以空出时间来搞经济、抓产业。至于营利，可能要到下半年、甚至明年才可能出现真正的机会。民企难入开发门，识时务者方为俊杰疫情以前，正是地产的“黄金年代”，拿到地就意味着营利。机制灵活、敢闯敢拼敢搞关系的民企，在飞速上涨的市场上横冲直撞。包括华夏幸福、亿达中国、宏泰发展等一干民营企业凭借手头的标杆项目脱颖而出，牢牢占据第一梯队，对比招商蛇口、上海临港、张江高科这些国企也不遑多让。然而，近两年，随着房企债务危机的持续蔓延，叠加疫情对经济的负面影响，产业地产行业经历了一次大洗牌。面对数额惊人的投资和难以启齿的回报率，不堪重负的民营开发商们，纷纷选择战术性撤退，有的收缩规模，有的忙着转让。反观一向低调行事的31再向前国资，却开始了疯狂扫货模式，“国进民退”之势愈演愈烈。抛开国企民企之间的优劣之辨，产业地产行业一个不争的事实是：在大项目较量中，国资具有天然的优势，而在行情不佳时，这一差距还会被无限放大。因此，在这样的背景下，2023年，民营产业地产商无外乎三条路可选：一是“打不过就加入”，像中国宏泰一样，直接卖身央企；二是避开竞争激烈的一二线城市、去层级稍低的三四线城市或县镇一级，这些城市的竞争并不激烈，政府对投资商几乎来者不拒，总能找到落脚之处；三是抱国资的大腿，政府园区平台或政府嫡系做重资产开发，拿利润大头，产业地产商转做后端的服务，如规划咨询、招商引资、运营服务等，赚取服务费。产业地产再添新势力，金融机构开启“扫货”模式产业地产行业永远不缺少新玩家。比如，2022年突然爆发的是能源企业，而2023年则很可能轮到手握重金的资本方们。经过三年疫情，我国园区市场进入深度调整期，行业资产整体流动性较差、资产价格处于历史低位，投资边际相对安全。此外，收购园区资产在政策上也迎来利好。2022年5月25日，国务院办公厅发布关于进一步盘活存量资产扩大有效投资的意见，提出“要统筹盘活存量和改扩建有机结合的项目资产，鼓励更多符合条件的基础设施REITs项目发行上市，积极探索通过资产证券化等市场化方式盘活存量资产”。对金融机构来说，园区资产是最佳标的之一。随着产业园REITs的投资价值逐步受到资本市场的挖掘和认可，可以预见，2023年会有更多的金融机构参与进来，并着重收购一些位于一、二线城市质地优良、利润率稳定的园区资产，通过主动管理、提升资产品质、优化租户组合，实现项目增值，然后打包成金融产品对外发售。各地开始限制“大杂烩”园区，主题产业园受热捧早年，我国传统的产业园区几乎没有明确的主导产业，在政绩和利益的驱使下，园区更多追求企业的数量而非质量，把各种企业拉在一起，东拼西凑成了一锅。即便一些园区绞尽脑汁，在名字上加上XX主题产业园、科技园，但骨子里还是摆脱不掉“捡到篮子就是菜”的思维。在这样的综合性园区，企业大都各自为战，不能形成分工协作，自然也就无法明确产业发展重点，更难以培育出优势突出、带动力强的主导产业。近两年，疫情使各国产业链供应链受巨大冲击。欧美国家在科技领域对中国的技术封锁，更是倒逼中国必须走一条自主研发的道路。在这样的背景下，32再向前保障产业链供应链安全便成了国家重要的战略目标。2022年中央经济工作会议便提出“通过实施产业基础再造工程，提升产业发展的自主可控水平、长远竞争能力和整体发展高度”。另一方面，随着越来越多的头部企业进入产业地产赛道，行业竞争环境更加激烈，园区细分化趋势也越来越明显，一些地方政府甚至开始限制园区的产业方向。比如，东莞便明确提出产业定位原则上要“一主两副”（明确1个主导产业，规划发展的其他产业类型不超过2个）。只有满足这个条件，才能进来做园区。可以预见，2023年，园区的打法不同往昔：从注重出租率到注重产业内容的一致性、产业链的完整性；从强调分割销售到产业运营、产业投资、产业孵化；从关注快速周转到关注资本闭环新建产业园要面向未来产业，精准和聚焦地为产业进行赋能，促动产业资源的高效集聚和整合；存量园区亦要在现有基础上进行深耕，针对细分产业特点，精准搭建产业配套体系，用精细化的运营服务解决地方政府和入园企业真正的痛点。“引外资”元年已至，政策迎来全面开放2022年中央经济工作会议提到“更大力度吸引和利用外资”，再结合疫情放开之初各地纷纷出海抢商的大动作，可以预见，沉寂了三年之后，2023年，我国将迎来吸收外资的元年。据不完全统计，中国外商投资企业数量在全国企业数中占比约3%，却创造了五分之二的对外贸易、六分之一的税收收入以及近十分之一的城镇就业，其对中国经济的影响力可见一斑。但在过去的三年，疫情对存量外资及增量外资均产生了一定程度的负面影响。防控举措限制了人员的跨国流动，线下招引工作一度停滞；世界经济增长动力不足，国际资本投资趋向谨慎保守，外资投资速度放缓；疫情管控导致部分外资外撤，制造业迁往东南亚、南亚。随着防疫政策的放开，中国政府对外招商迎来了前所未有的机遇。对地方政府来说，在内资招引极度“内卷”的大背景下，政策开放为招商引资提供的新的思路与其在国内有限的产业资源上争来争去，不如在国际大市场上找投资；另一方面，虽然近几年欧美国家加剧了对中国经济技术的封锁和打压，但资本逐利的本性不会变，经过几年的蛰伏，目前外资已经有了回暖的信号。政府也已经意识到当前招引外资的紧迫性和重要性。早在2022年10月28日，两部委就公布了 鼓励外商投资产业目录（2022版）。而在2023年，国家势必会密集出台更多开放政策，以加大力度吸引利用外资。接下来，哪个省市能够提前布局、从制度、管理、标准、规制上利好外资，就能抢得先机。工业厂房“一房难求”2022年，广州、天津、合肥等多个城市明确提出“工业立市”“制造业立市”的战略目标。就连工业增加值超过万亿元的深圳，也提出要“开创工业立市新格局、争创制造强市新优势”。这意味着越来越多的城市把发展实体经济放在了首要位置。近些年，随着数字经济的发展，一众城市开启了“去工业化”运动，集体追逐看起来更高大上、GDP带动更强的金融、信息、科技、文化创意等产业。当行业红利期消退，企业收缩投资，越来越多的地方政府意识到，没有实体经济做支撑，所谓数字技术只是空中楼阁，要保持地方经济发展稳定，必须发展工业制造业。在“工业立市”的大背景下，这两年，厂房类产品在产业地产行业可谓一枝独秀。当研办类产品空置率居高不下时，厂房却是一房难求。尤其在一二线城市，33再向前工业用地极为稀缺，成了城市的核心资产。2023年，随着工业的重要性更上一层楼，厂房的价值将会进一步提升。在笔者看来，有两个可能的趋势，一是“工业上楼”将在一二线城市普遍推广。2022年11月16日，深圳提出将按照每年建设不少于2000万平方米，连续5年向企业提供“工业上楼”的高品质、低成本、定制化产业空间这相当于每年增加2个蛇口工业区的面积，给其他城市开了一个好头；二是工业制造将向三四线城市下沉。因为一线城市工业用地有限且价格高昂，因此必须在极为稀缺的土地上配置高技术的轻生产，而更多的大型制造业将下沉到三四线城市。“未来园区”时代来临在数字经济时代和数字化改革背景下，园区发展形态不断迭代升级。伴随互联网、人工智能等技术的发展，在技术支撑上也发生了革命性变化，为基于数字技术的未来园区创造了更多可能。在笔者看来，未来园区体现在两个方面，一是未来运营，二是未来产业。所谓未来运营，是指运用数字化技术，推动园区服务的提档升级。比如，搭建园区大脑、包括数字底座及综合态势、全流程监督管理、运行感知分析等智慧应用，汇聚各项企业数据、传感器数据、政务数据，支撑各项智慧应用；同时，利用大数据可视化互动展示设备，提供园区总览、企业管理、企业服务、人员车辆统计等智能化管理和服务，在降低管理成本的同时，实现管理效率大幅提升。关于未来产业，中央经济工作会议已经说得很明确，2023年，国家将在五个产业方向上发力：一是新能源，二是人工智能，三是生物制造，四是绿色低碳产业，五是量子计算。而未来产业的培育是一项重大工程，不是某家企业、某个政府能够独立完成的，需要社会各界的参与。例如，龙头企业提供产业资源、提出需求并负责产业化落地；高校利用大学的学科优势与研究资源优势，做基础创新和应用基础创新；政府提供政策支持与资金配套，多方联合开展关键核心技术攻关，将成为2023年重要的产业趋势。资本招商更进一步过去招商引资的认识是先找项目，由项目带资金落地，政府用土地使用权和优惠政策与企业交换。但现在越来越多的实践表明，资本在载体和项目间起到越来越大的作用。一方面，当今前景最好的行业，如新能源、新材料、自动驾驶、5G技术等，基本都需要巨额资金投入，所以新兴产业的招引，不仅要拼认知，还要拼资本。另一方面，招商引资是一项系统性、创新性工作，广义上就是借用投行思维去做项目招引。2022年，合肥把培育“头部”放在首位，出资引领、拉动产业，找准市场需求、遵循产业逻辑，巧用资本市场以小博“大”，以大带群，成为城市经济增长的黑马。有了合肥的成功经验，2023年，各地资本招商势必更加普及。纯轻资产企业将会非常难做近年来，参与轻资产竞争的企业已经不仅仅是传统的产业地产商，中介机构、房地产开发企业、科技企业撸起袖子抢食的比比皆是，甚至国企、央企也纷纷下场“降维打击”。在这片修罗场中，上有近水楼台先得月的国家队，中有自带项目、深受政府热捧的科技集团，下面还有什么都敢承诺、什么条件都答应的中小企业，行业“内卷”令人发指。偏偏这个行业门槛又不高，一个外行做两年也能自称“专家”。竞争者众+门槛低，利润自然不能与前些年同日而语，哪怕你有特殊秘籍，也只能赚点辛苦钱。因此，2023年，想做纯粹的轻资产很难，因为基本没有利润空间。所以未来的方向仍然是轻重结合，把有限的资金投到对的项目上。即先以轻资产模式进入，一方面熟悉区域，看这个地方值不值得投资；二是和地方政府搞好关系，便于后续谈到更好的条件，等关系理顺了，在当地有了一定的品牌基础和人脉基础，再谋划拿小型开发项目。园区将积极探索新发展模式中央经济工作会议强调，“推动房地产业向新发展模式平稳过渡”。这是中国房地产的大趋势，产业地产作为房地产的重要分支，代表着房地产的未来势必在探索房地产新发展模式上有所突破。总的来看，随着交流通道的逐渐打通，2023年的产业地产会走出一个比较实在的回暖态势。作者单位：园区在线编辑：马张驰