2023年万科“强身健体”穿越白银时代.docx

万科：“强身健体〞穿越白银时代 ：继2022年首次提出“白银时代〞论断后，万科认为当前白银时代已进入深水区。2022年，万科销售额达6308.4亿元，营收快速增长但盈利能力略有下降;财务保持稳健，净负债率处行业地位。基于“城乡建设与生活效劳商〞的战略定位，万科地产业务坚持审慎投资，继续稳固根本盘，同时围绕美好生活前瞻布局，相关业务逐渐实现良性开展。 关键词：利润失速;审慎投资;多元业务 中图分类号：F293 文献标识码：B 文章编号：1001-9138-（2022）05-0035-38 收稿日期：2022-03-25 1 销售：销售额超6300亿元，增速降至个位数 2022年销售额超6300亿元，增幅放缓降至个位数。自2022年首次提出“白银时代〞论断以来，万科销售额从1412.3增长至2022年的6308.4亿元，复合增长率达23.8%;2022年销售额首次突破5000亿元大关的同时，销售额增长率到达峰值45.3%，之后逐渐降低，2022年销售额增长率跌至个位数，较2022年增长3.9%，低于全国商品房销售额增幅（6.5%），见图1。 开年业绩表现良好，预期全年将高位稳定。受疫情影响，2022年1-2月，万科实现合同销售金额829.4亿元，与去年同期相比下降9.9%，远低于全国商品房销售额降幅（-35.9%），好于行业整体表现。 中西部区域销售增长明显，上海区域仍是最大销售奉献区域。从各区域的销售额来看，上海区域、中西部区域2022年销售额同比分别增长12.9%和15.5%，南方区域和北方区域同比分别下降11.2%和2.4%;从各区域的销售额占比来看，南方区域、上海区域、北方区域、中西部区域、其他销售奉献占比分别为20.2%、32.4%、22.5%、23.9%、1.0%，上海区域是第一大销售奉献区域，见图2。 2 财务：利润失速盈利能力微降，负债处于低位 营收保持较快增长，净利润失速。万科2022年实现营业收入3678.9亿元，净利润551.3亿元，同比分别增长23.6%、11.9%，增速较2022年分别上升1.0和下降20.5个百分点;净利润增速低于营业收入增速，主要是由于税金及附加、存货跌价准备等工程大幅增加，其中土地增值税同比增加50.9%，见图3。 在行业盈利空间收窄背景下，万科盈利能力微降。2022年万科房地产业务的结算毛利率（扣除税金及附加）为27.2%，较2022年降低2.5个百分点;净利润率、加权平均净资产收益率分别为15.0%、22.5%，较2022年分别降低1.6、0.7个百分点，见图4。 总体负债率保持稳定，现金流比较充裕。2022年，万科资产负债率为84.4%，同比降低0.2个百分点，根本保持稳定;净负债率为33.9%，仍处于行业较低水平;有效负债率为51.0%，同比降低0.6个百分点。有息负债以中长期负债为主，短期借款和一年内到期的有息负债合计人民币938.9亿元，占比为36.4%。2022年万科实现经营性现金净流人456.9亿元;年末持有货币资金1661.9亿元，远高于一年内到期的流动负债总和，见图5。 通过公司债券等渠道进行多元化融资，提升抗风险能力。2022年，万科分两次完成总额为45亿元住房租赁专项债券发行，发行利率分别为3.65%和3.55%;完成5亿元超短期融资券发行，发行利率3.18%;此外还完成屡次美元中期票据发行，最低票面利率为3.巧%。 3 投资：始终坚持审慎投资，聚焦一二线城市布局 始终坚持审慎投资，土储超1.5亿平方米。2022年万科获取新工程147个，总规划建筑面积3716.5万平方米，同比减少20.6%，权益规划建筑面积2478.4万平方米，与去年根本持平。截至2022年底，万科土地储藏总建筑面积约15650.4万平方米，权益建筑面积9530.2万平方米。此外，万科还参与了一批旧城改造工程，按当前规划条件，权益建筑面积合计约492.9万平方米，见图6。 聚焦城市经济圈一二线城市布局。2022年，万科新增土储主要位于长三角、京津冀、粤港澳大湾区城市群和中西部核心二线城市。按建筑面积计算，2022年新增工程 71.5%位于一二线城市，按权益投资金额计算，79.9%位于一二线城市。2022年，万科新增土地金额前十大城市为杭州、重庆、北京、苏州、成都、福州、宁波、天津、广州和温州，见图7。 4 业务：围绕美好生活布局，多元业务开花结果 万科遵循“與城市同步开展，与客户同步开展〞的策略，围绕人民美好生活场景积极开展其他业务。万科在稳固住宅开发和物业效劳业务固有优势的根底上，积极拓展业务幅员，已进入商业开发和运营、租赁住宅、物流仓储效劳、标准办公与产业园、冰雪度假、教育等领域。其中，物业效劳的营业收入达127亿元，首次突破百亿;租赁住宅业务新增开业5.6万间，截止到2022年底累计开业11万间，成熟期工程（开业半年及以上）的平均出租率约90%。疫情背景下，物业效劳在参与社区治理、城市治理上大有潜力，物流仓储、冷链等业务开展前景广阔，未来万科这些业务将会迎来快速开展，见图8。 5 管理：推进组织重建与事人匹配，提升组织能力 以组织重建与事人匹配为重心，激发组织活力。面对经济结构性转型、城市化进程深化、人口结构变迁等中长期趋势，万科主动开启了“战略一机制一文化一组织一人〞五位一体的全面转型升级。2022年，万科重点推进组织重建与事人匹配工作，一方面重塑组织架构和运作机制，强化目标认同，提升协作效率;另一方面，全面重构职务、职级和薪级体系，通过年度动态检视、大江大海等方式实现动态事人匹配，以激发每个人的奋斗潜能，提升组织能力。 组织内部流动性提升，人员结构不断优化。2022年，旨在推进组织重建和事人匹配的“大江大海〞方案开始实施，年初南方区域内部人事调整后，年底又进行了北方区域、南方区域、上海区域等数十个城市总的人事大换防。经过一年的人事调整，万科2022年底在册员工131505人，较上年增长26.1%;其中房地产开发系统员工19372人，较上年大增52.9%，可见万科在持续稳固核心业务根本盘;从房地产开发系统人员专业构成看，市场营销和销售人员同比增加390.3%，近四倍增长，扩充了超过4000人，见图9。 6 结语 无论市场风云变幻，作为一家危机感极强的企业，万科始终保持自己的步调稳健前行。尽管2022年盈利能力微降，但聚焦一二线的布局、稳健的财务政策、“五位一体〞的组织再造都将助力企业穿越市场深度调整期，经过“修剪枝叶〞的多元业务也逐渐步人良性开展轨道。2022年万科将以“聚焦产品效劳，深化组织重建，稳固提升根本盘〞作为年度工作主题，通过产品力和组织力的迭代升级，不断提升企业的综合竞争力。 文章本文由中国指数研究院供稿。