2023年社区物业管理思考建议社区物业管理思考与建议.doc

社区物业管理思考建议社区物业管理思考与建议 　 社区物业管理的思考与建议 　一、存在问题 　1. 认识不够，没有建立起“花钱买效劳〞的商品消费观念 　局部居民错误的认为物业管理是政府部门的工作，是开发商的工作，所以主动放弃了自己的权利。按照物业管理条例规定，业主享有十项权力和六项义务，而大多数住户根本不清楚自己的权利和义务，遇事找政府，政府不解决就采取过激的行为，错误的把社会生活中的民事行为上升为行政行为。 　居民只要求为自身提供效劳，却不愿意承当物业管理相关费用的矛盾较为突出。后续物业管理费用如绿化费、管理费、维修费等开支较大,大多的安置人员缺乏物业费用缴纳意识。由于安置房居住人群的文化素质水平相对较低,对物业管理的认识上存在一定的误区。需要加大宣传的力度,使广阔的安置房居民能够熟悉物业管理程序,理解物业管理的意义,支持和接受物业管理根本费用的缴纳。 　物业管理收费率低，物业管理没有资金保障。虽然我市在去年5月1日起实行了新的物业管理效劳收费暂行方法，适当提高了物业费价格水平，但由于居民物业管理意识较弱，局部业主拖欠、拒交物业管理费的现象较严重。尤其是老城区内的旧小区，下岗职工较多，很多居民收入较低，“花钱买效劳〞的物业管理意识不强，交费率几乎为零。以##社区为例，物业区域面积约22万平方米，建筑面积约27万平方米，工作管理人员28人左右，每年的收入主要有：物业效劳收费约1万元，物业网点房租金收入约5万元，城市街巷保洁拨款约12万元，共计约18万元，而每年维持根本物业管理效劳的费用至少为30万元，资金缺口近12万元，导致工作管理人员的局部工资年年拖欠。据统计，我区范围内的老小区的收费率不到10％，新小区也只能到达70％。较低的收费水平和收费率，使得物业企业经营困难。而且，直到现在，我市的物业管理公共资金收费标准没有提高，也没有将资金很好的利用起来，物业项目维修没有资金来源，仍由物业企业在承当。 　居民意识较差，物业管理得不到群众支持。业主委员会是对物业管理行为进行监督和约束，保障业主自身权利的居民自治组织。按照规定，实施物业管理的小区应成立业主委员会，但由于居民的物业管理意识较差，业主自身意识不强，对物业管理持抵抗态度，很难召开业主大会，组建业主委员会。为普及物业管理知识，加强老城区整治后住宅区片的物业管理工作，今年年初，市、区两级物业管理主管部门曾对民生社区进行了旧小区物业管理试点工作，由社区居委会组织实施，组织开展签订业主公约、组建业主委员会、选聘物业管理公司等工作。尽管两级主管部门和所在街道办事处、社区居委会做了大量工作，但由于居民的抵抗导致试点工作难以开展。 　2．物业管理效劳水平不高 　有的小区物业效劳企业效劳质量不高，不按照合同提供效劳，收费与效劳内容不符，甚至侵犯到业主的权益。有的企业仍停留在小区卫生、绿化、门卫值班、日常维修等传统效劳项目，没有结合社区特点开展全方位、多层次的社会化效劳。另外，有些企业的效劳项目、效劳内容的量化标准不够透明。对于开发公司在建设中所遗留的质量、配套、信用等方面的问题，开发商和物业效劳企业相互推诿，使得居民的正当要求得不到很好的解决。 　物业管理缺乏规模效应, 科技含量低, 管理行为不标准。传统的物业管理内容多数依然单纯依靠人工方式进行管理, 不但要消耗极大的人力、物力、财力和时间, 而且难以到达标准化的管理效果。 　局部物业管理企业效劳不到位，效劳水平不高。我区物业管理起步较晚，经历时间较短，企业和员工的管理效劳经验缺乏，整体效劳水平不高。而且现有的物业管理企业有不少是房管处、开发商和居委会组建成立的〔局部已改制〕，以前是管理者，现在变为了效劳者，这种变化使得不少物业公司人员思想上接受不了，从而产生了物业区域内卫生保洁差，维修不及时，效劳态度怠慢，效劳不到位等现象，造成了与业主关系紧张，也损害了物业管理企业的形象。 　3. 物业效劳企业自身先天性缺乏 　由于种种原因，物业效劳企业经常是开发商指定的利益获得者或者是社区自发组织的管理队伍，造成在经营管理方面往往不能作为一个独立的经济实体来考虑和解决问题，直接给物业效劳企业的自身成长形成了障碍。 　物业管理缺乏有效治理手段，局部违章现象严重。物业管理是按合同约定为小区业主提供物业效劳的企业，对那些违章现象没有强制执行的权力，发现违章现象，只能进行劝阻制止，然后及时向相关执法部门报告予以强制执行。但由于目前各行政管理部门执法范围不明确，从而出现了执法空白区域，局部违章问题〔如楼栋以内的私自占用、改造搭建等〕无人解决，小区内的违章现象有蔓延之势。如：##小区业主在楼梯平台私设防盗门阻碍了公共部位的及时维修、##小区顶楼业主私自加高占有公共部位的阁楼破坏了建筑防水结构等违规现象，物业公司向城管、房管、建设等部门报告，但受执法范围的限制，各部门都没有到现场进行制止。 　4. 物业从业人员素质亟待提高 　社会上对物业效劳工作的重视程度不够，很多人把它等同于社区居委会，甚至有些人将物业效劳工作认为是低人一等的工作，加上工作的繁琐性，使得物业管理行业中高素质人才严重缺乏。 　5. 物业管理行业利润偏低 　物业管理行业是个微利行业，物业管理费相对较低，使得局部希望通过高品质效劳来获取较高利润空间的物业效劳企业裹足难进。同时，物业管理效劳对住宅产品保值、升值的作用还远未被社会和政府重视，在住宅产业中的地位还远未确立起来。 　6. 安置人员鱼龙混杂,需要妥善处理不同群体间的关系 　安置房居民来自于各行各业,都具备不同的文化素质和经济根底。安置区域内的居民以当地拆迁居民为主,其文化水平普遍偏低,长期接受政府的扶持,生活习惯过于随性懒散,具有一定的依赖心理。同时安置区居民的亲属关系网过于复杂,有些安置居民群体堵闹,纠集亲朋好友吵闹生事。建议政府的相关部门加大对拆迁安置小区物业管理工作的支持和领导,对安置房的物业管理工作在资金和政策上给予必要的扶持和帮助,推进城市建设物业管理工作的不断完善和深入。 　7. 安置房的质量问题极其重要,且直接关系到安置房使用时的物业管理本钱 　安置小区建筑物大多是简装房,业主根本上不会再进行装修就直接入住；如果后期发生质量问题时,业主会向物业管理部门提出整改修理的要求,这必将直接导致物业维修维护本钱的提高,也会造成综合物业管理工作的被动和混乱。为减少物业返修率,降低物业管理本钱,提高物业管理工作效率,建议在安置房工程项目竣工后,组织相关部门及时进行验收工作。在经过严格的验收工作后,如果业主验房出现质量问题时,由于工程质量还在保质期内,可以要求原施工单位进行质量整改。 　8. 业主委员会运作不标准 　(1)业主委员会现有的法律地位无法代表业主维权。(2)业主及业主委员会自身维权意识不强。由于业主委员会是在物业管理活动中维护业主合法权益的代表性组织, 委员是无偿兼职的。(3)业主委员会的运作缺乏监督机制。业主委员会具有代表全体业主行驶有关物业管理的权利。 　二、典型案例 　〔一〕深圳宝安区村改居〞社区物业管理工程 　1. 面临问题有“五难〞 　观念转变难 　效劳收费难 　管理运作难 　硬件整治难 　人才引进难 　2．解决对策可“五化〞 　〔1〕宣传常态化 　开展形式多样的物业管理宣传活动，普及物业管理法律知识，潜移默化为原村镇住宅区居民灌输理念，使原农村社区的居民充分认识到物业管理的重要性。增强这些居民的物业管理消费意识、业主管理意识、契约意识和法制意识。引导他们积极参与和支持推进社区物业管理。宝安区为引导广阔社区居民转变居住和消费观念，曾按照“十个一〞总体工作要求，即发表一批文章、播放一张光盘、编定一本册子、创作一套宣传挂图、成立一个咨询小组、组织一台巡回演出、举办一次征文活动、宣传一批典型案例、筹划一场论坛、总结一套模式，把宣传引导作为推进工作的“先锋〞，大张旗鼓进行宣传。这一筹划效果较好。但这样的筹划、这样的活动要常态化、持续化。 　〔2〕经费多元化 　对于物业管理经费要多渠道、多来源。应建立政府，社区股份公司、业主和住户承当费用的机制。 ① 政府承当。政府承当费用应改变目前的补贴形式。应以承当费用的形式引导社区物业管理上水平、上档次。如对社区物业管理进行定期考核，并将考核得分和政府承当的费用标准挂钩，得分越高，政府支付的费用也就越多，从而鼓励业主和物业管理企业共同做好物业管理。目前，政府补贴根本是按年度规定比例划拨，没有考核物业效劳企业物业管理的效果，致使少数企业没有将重点放在如何提升物业管理水平上，而是等到时间一到，就申请政府补贴。这种方式不利于调动物业效劳企业和业主对提升物业管理水平的积极性。 ② 社区股份公司承当。目前，宝安区大多“村改居〞小区都有自己的股份公司，每年股份公司都有一定盈利。因此，可考虑将物业管理费用直接进入股份公司的本钱。或从股份公司的分红中直接扣除业主应交纳的物业管理费。 ③ 业主承当。业主是物业管理的直接消费者，因此，业主应承当主要费用。这是市场经济的根本原那么同，也是法制经济的根本原那么。因此，应通过情、理、法的手段强化业主的缴费意识。提高费用收缴率。当然。政府可制订适宜的指导价格。物业管理企业也要合理收费。 　〔3〕运作差异化 　政府应区别不同社区的情况和物业管理推进的难易程度，将社区划分为几个类别，并据此拟定出各类社区推进物业管理工作的经营模式。如对经济实力较强或根底设施较好的社区，可按照市场化、专业化的要求，推行高标准的物业管理；对经济实力和根底设施一般的社区，可先重点做好道路硬底化、修筑围墙、设置门卫和治安亭等关键性的改造工作，再引进物业管理逐渐修缮其他配套设施；对较为分散和小型的社区，要敢于打破各社区各自为政的框框，将邻近的小社区进行有机整合，连小片为大片，扩大管理区域，实行规模化管理，降低运营本钱。 　〔4〕整治社会化 　对于小区硬件的整治，要充分利用社会资源。政府的主要功能是管理、协调，并进行适量投资。利用社会资源主要是明确产权单位，由产权单位实施整改。当然，确定产权是一项繁琐且涉及很多部门的工作，如三线整改就涉及到电信公司、网络公司、供电局等单位，而路面的硬化和排水管道的改造就涉及村与村、村与组、组与组、组与户、户与户等多方关系。因此，产权单位确实定应由工作站协调负责。 　〔5〕人才专业化 　物业管理是一项专业性较强的工作。人才是社区物业管理能否成功的关键要素之一。因此，应加快人才专业化的步伐。要实施引进一批，培养一批的人才战略。首先，要引进一批。要以高职位、高待遇为手段引进一批高学历、高水平的专业人才。一定要充分认识到，对人才的投入是回报最高的投入，也是必须的投入。二是要培养一批。要分期分批对社区从事客务、保安员、清洁员、绿化员等物业管理工作的人员进行系统的业务培训，全面提高社区物业管理人员的效劳意识和专业技能。 　(二) 重庆市沙坪坝区社区物业管理 　1. 社区物业管理的现状和存在的问题 　产权形式多样 　局部社区硬件条件相对落后 　存在局部住宅楼有物业管理、部份住宅楼无物业管理的现象 　局部居民观念陈旧，物业管理交费意识淡薄 　对旧小区根底设施进行改造的资金缺口较大 　小区公共局部侵权引起业主之间纠纷 　开发商遗留问题引发业主对物业管理不满的矛盾 　业主委员会成立困难，数量少，运作难度大 　2. 社区物业管理存在问题分析 　物业管理条例还不完善，难以落实 　物业管理缺乏规模效应，科技含量低，管理行为不标准 　居民委员会和物业管理企业的责任划分问题 　物业管理企业的权限届定问题 　3. 社区物业管理的具体做法 　〔1〕政府要加强宣传,提高全民物业管理消费意识，并做好监管、指导到位 ①要认真学习和宣传好物权法、重庆市物业管理条例，提高业主物管及全民的法律意识，这是贯彻物权法和重庆市物业管理条例的根底。使社会各方面充分认识到物业管理实质上是一种有偿效劳，可以带来巨