2023年商业活动项目策划书.docx

商业活开工程筹划书 商业活开工程筹划书1第一章总体筹划思路 一、筹划的总体思路 1.全面把握。首先是建立在对当前最优产品设计与操盘策略的全面把握之上的，全面掌握他人犯下的错误，防止重蹈覆辙----先求不败而后求全胜。 2.工程对接。强调对工程所在区域及个性特点详尽深入的调查与研究，并对工程的资源优势和劣势进行判断与整合，从而实现最优模式与工程自身进行完美对接。 3.创新超越。每一个地产工程都需要超越自我、超越同行业的最高水平，通过在未来领域的积极开拓，不仅为工程自身创造出竞争优势，还可以为地产企业奠定行业地位。 二、工程背景 1.用地概述 l地块位于XX市XX县区长安西路南侧，西临华美商城，东接XX市邮电局，南近苏州商厦，北与苏州饭店一路之隔，属城市核心商圈内的绝版地块。地块周边休闲、购物、娱乐、医院等生活设施配套齐全，交通便捷。 l该地块整体呈品字状，沿长安路东西面宽132.4米，南端东西面宽67.74米;南北最大进深112.78米，最小进深61.99米，地块占地11692.59㎡（合17.53亩）。 2.工程规划 商业形式：独立商铺布局+大开间框架自由分割商业布局，约20491.85㎡l 住宅形式：小户型酒店式公寓布局，约962023.32㎡l 办公形式：可自由间隔式写字楼布局，约22791.36㎡l 停车形式。地上81个，地下326，合42023个车位（地下两层停车布局，约13691.36㎡）。l 建筑密度：42%l 绿地率：25%l 容积率： 4.5l 3.规划设计要点 苏州世景国际方案设计说明（略） 4.用地红线图 （略） 三、工程资源分析、工程目标的界定 ---效益和品牌 1.工程销售按目标方案顺利完成 第一阶段销售必须成功，以顺利渡过工程风险期，实现资金流的良性运作，确保后续开发资金。l 总销售额、回款额、销售进度、利润目标的合理实现。l 2.工程对企业品牌及后续工程的拉动和奉献。 借助工程运作的成功，苏州世景置业开展确立在苏州房地产行业的地位和影响力。l 综合提升世景置业开展的品牌知名度、美誉度和扩张力。l 四、核心目标--树立品牌 原理：到达商业房地产的三赢境界 品牌时代需要有品牌时代的房地产开发经营的游戏规那么，需要有品牌时代的语言与消费者对话，这种全新的沟通语言与游戏规那么，就是房地产品牌语言与品牌运营规那么。 品牌时代的消费者需要的不只是房地产产品，而更是需要房地产的品牌效劳，品牌时代的房地产开发商需要学会塑造房地产品牌，需要学会运用房地产品牌运营的规那么生产适销对路的房地产品牌。 品牌经营与消费者处于动态的平衡，消费者不断将自身的体验反响给经营者，经营者对房地产品牌进行维护与调整，使品牌体验不断更新，品牌价值不断提升。 所谓三赢是指开发商企业价值、消费者客户价值、工程所处的区域价值三种价值的同步提升。通过对楼盘潜在价值、开发商潜在资源、客户的潜在需求的全方位的挖掘与激活，形成强大的品牌势能： 消费者欲望燃烧、品牌光芒闪耀、区域能量引爆。 最终到达财富涌流、社会进步的全新局面。 五、工程开发总建议 1.引进先进的商业规划，特别注意引进新业态和设计好工程的业态组合。 2.通过前期销售与招商的同步进行，引进众多国内、国际知名商业企业和品牌，颠覆现有区域商业格局。 3.注意引入商业物业和统一运营管理概念，对工程精心包装。 4.通过超常规宣传，通过工程营销进行造势炒作，让该工程的开发成为当地市民关注的热点，并形成良好的口碑并且节约宣传费用。 5.通过适当灵活划分商铺面积来控制总价，推出短期租赁政策，尽量降低投资门坎，使工程积聚大量的潜在客户群。 6.充分利用工程三局部所形成的“生态链〞形成优势互补。 六、工程的swot分析 1.工程优势 地理位置优越，商圈人气兴旺l 世景国际位于XX市中心地带，属于长安路顶级商业中心向商旅娱乐中心过渡的核心地带，距秋叶原、徐家汇、宝皇不超过500米，苏州剧院、苏州饭店、苏州宾馆也是近在咫尺，交通便利。可以说是是目前XX市XX县区内最具开展潜力的商业用地。 商业配套完善，商业活动便捷l 由长安路相连的南京路与中心路地段是XX市XX县区最为成熟的商业活动区，其中会聚的商业、酒店、娱乐等均在整个XX市具绝对代表性。随着近年来来国民经济的稳步开展，居民生活水平的不断提高，大规模新型商业工程的投入使用，令该地段的商业配套越发成熟，各类商业、商务活动业已成为苏州最为频繁的地区。 属于三位一体的商业工程模式，开发潜力巨大l 工程集商场、投资型公寓、写字楼于一体，可形成商业经营、旅游居住与商务活动的优势互补。 2.工程劣势 周边商业竞争较多，从某种程度上分流消费群体。l l虽然街区具有良好商业环境资源，但是临近工程如华美商城、北方商厦目前经营状况不容乐观，容易造成客户的比照心理，为后期销售招商增加压力。 l目前苏州高档写字楼市场供应量较大，如黄金大厦、国贸大厦、瑞蚨祥、珠玉岛、众成商城等工程。且朝阳地区的高档写字楼租赁情况不理想，中小型写字楼因租金优势较被市场认可。 l目前市场上写字楼投资回报率较低，缺乏投资者关注，而中、小型公司因为经济实力有限，多以租赁为主，购置意向不强。 3.时机点 经济开展利好因素l 长安路地位的提升，与其说是近年来各开发商着力打造的结果，还不如说是XX市经济稳步开展、核心商业圈多元化开展的必然。目前已形成南北以中心路、南京路为轴，东西以长安路为轴的格局。而中心路与长安路也因地处城市轴线中心的缘故，商业地位迅速上升。 地理区位优势l 目前XX市房地产市场已日渐成熟，该工程的地理区位优势必然会赢得较大的开展趋势。因此，以超前的决策意识，以科学的态度研究“供应----需求〞，便可以抢占“先机〞。 工程连动实现价值最大化l 本工程对面是苏州剧院、苏州饭店、苏州宾馆等苏州顶级商务娱乐场所，而左边不超过500米又是XX市几大著名商场的聚集地，因此如何结合工程自身开发特点，能完善和补充市场缺陷就能发挥优势，降低运作本钱，实现本工程物业潜在价值最大化，使开展商充分兑现效益。 中心城市的建设会聚了人气l 随着政府开展“开展中心城市〞力度加大，XX县区对“五区三县〞的影响力和知名度的提升，区位优势必然会带来人气的上升，而本工程开发周期估计完全可以“借势造势“，为增加工程开发的平安性打下良好的根底。 4.风险 市场因素l 可对形成直接影响的超大型工程在本工程开发周期内都将面市时，例如即将开售的珠玉岛大厦和被誉为“苏州地王〞的黄金国际工程已于12月18日举行奠基仪式。这些工程均体量巨大、且都是集商业、酒店、写字楼及住宅于一体。同期上市必将对本工程产生竞争。 同时，从目前XX市的房地产市场看，各类型竞争同质化开始，已引起许多开发商的重视，按我们的开发周期测算，一旦这些开发商都清晰地认识到产品“差异性〞的重要性或迅速模仿。那时，本工程还是具有一定市场竞争的风险性。 自身因素l 与本工程一墙之隔的华美商城及长安路的其他大型商场已经有强烈的比照，假设本工程没能在工程定位、经营特点及硬件设施上有所超越的话，销售的风险性和困难度是显而易见的。 5.综合分析 从市场调研结果分析、本工程的优劣势比较，时机和风险并存。唯一的方法就是尊重市场、适应市场，顺应消费者的心愿，整合与工程有关的各种要素，运用智慧，创造出具有超前性、差异性、引导性、适用性的产品，以合理的本钱、利润，到达科学的投入产业比，追求产品供应----需求的完善性，使工程到达预期的市场期望值。从目前各热销的房地产工程以及投资者的区域意向，可以看出投资者的考虑因素主要表现在： 一是地段和人气，地段和人气是决定商铺租金的重要因素，人流量大、道路畅通、能够留住行人和有稳定消费群体的区域等都是投资考虑的主要因素; 二是新的商业模式和经营理念，苏州当前的商业模式开始从条状商业街向集聚式商业区转化，综合性的商业步行街、一站式购物的大卖场等新的经营管理模式所带来的影响是不言而喻的;同时随着市场上产权式酒店、投资型公寓及中高档写字楼等房地产工程的出现，投资物业的多样性也开始逐步形成。因此，同属具备投资型的商业形态，本工程要立于市场不败之地的关键就是如何开发出适合区域今后开展的商业模式和引入先进的经营理念。 三是产品和配套，商业产品的设计和周边资源状况，包括产品本身、产品形象、产品位置对消费及投资者的有效引导，还有商业工程的功能定位、软硬件配套设施、人流走向等技术性内容，以上因素对商业工程的功能影响很大，投资者考虑范围较大。 七、市场时机发现 本工程市场时机将包括对商业、酒店、公寓、办公、休闲娱乐等多元的需求构成，市场时机有以下几局部构成： 1.常规市场时机发现 l“传统都市区域〞自然形成的不动产需求（自用和投资），商业、商务及休闲需求。工程位于苏州的市中心，处于XX市顶级商业地段向顶级商务地段过渡的边缘地带，商业、商务及休闲的需求能够得到最大化的表达。 市区内类比高水准的综合性多功能商业工程有效供应缺乏形成的差异性显示需求。l 2.新生代市场时机发现 政治、经济、文化、艺术和社会环境变化带来的需求。l 城市建设和开展，交通的全面改善，其他城市区域价值和格局变化带来对本区域的新需求。l 新生代滋生的生存、休闲、投资空间的现实需求。l 3.创造市场时机发现 l新投资方式创造的市场时机。目前XX市民的投资意识很浓，就这一点来说我们注意差异化投资，就工程本身可以从前期的招商工作开始，进行统一招商统一规划，使得本工程在投资理念方面有较大的提升。 l新经营方式创造的市场时机。目前不少商铺经营的灵活性导致商业的经营缺乏统一性，商业气氛的形成仅依靠市场的调节由经营者自发形成，商铺的换租率表现频繁。这就给我们在创造市场的新型不动产品种提供了时机与空间。 l新营销策略创造的市场时机。当地的营销策略主要以房屋预售登记认购为主，到开盘后集中签约。而我们在具体运作中可以将一些新的操盘手法融入其中。 4.延伸价值 l新都市主义规划观念的延伸价值。考察新都市主义的城市建设理念，我们可以看到，新都市主义所有主张的背后，都蕴含着一个极其重要的思想，即人文关心。无论是混合街区功能的考虑，还是对交通系统的组织，抑或其它城市建设主张，都强调要满足人的需求，尊重人性开展。新都市主义者重新反思人类与自然的关系，主张城市建设应充分研究自然环境，城市规划因形就势，建筑设计适应气候要求，从而使城市与自然形成和谐共存的局面。对于本工程而言，应相当重视新都市主义的规划观念及延伸价值。 l艺术化建筑设计的延伸价值。建筑不等于艺术，因为建筑设计首先考虑的是不同工程的具体要求，建筑必须有功能性，它牵涉到结构、力学、工程学等，建筑不仅仅是表现。建筑艺术价值观的演变分为五个阶段：（1）实用建筑学阶段，