2023年市场规划建立经验及借鉴.docx

市场规划建立经验及借鉴 建设商贸物流基地是广西北部湾经济区的开展定位之一，而专业市场那么是商贸物流业的重要内容。大力开展专业市场对扩大内需、拉动消费，培育新的经济增长点，促进产业结构调整，完善城市功能等具有十分重要的意义。笔者于202223年底前往南宁、柳州、贵港、玉林四市对专业市场规划建设进行调研，听取了各市在专业市场的规划、建设、管理和培育等方面的经验介绍，并实地考察了XX市快环时代建材城等11个具有代表性的专业市场。总结出了专业市场规划建设的规律和经验。 一、南宁等四市开展专业市场的主要经验 （一）领导重视，健全机构，是搞好专业市场的根底 四市的领导都充分认识到商贸流通业特别是专业市场对经济社会，特别是扩大内需、拉动消费的重要带动作用，高度重视专业市场的规划、建设、管理和培育，对建设大型现代化的专业市场在工程审批、用地等方面都开通了“绿色通道〞，给以优先安排。其中XX市、XX市、XX市的经验又各有特点：XX市委主要领导在金融危机影响深重的环境下，提出要在原来以开展工业为重点的根底上，把XX市建设成为区域性商贸物流中心的目标，并将做强、做大专业市场作为加快开展的另一重点。成立了XX市商控公司作为政府开展商贸物流业的重要融、投资和管理机构，专门出台了中共XX市委员会XX市人民政府关于加快商贸流通业开展的实施意见，每年从财政安排商贸流通开展专项资金500万元，将培育专业批发市场列为其中扶持重点之一，推动商贸流通业的加快开展。XX市把开展专业市场作为学习实践科学开展观的调研课题，专门拿出50万元的专项资金对开展专业市场的规划重新修编，为标准、改造升级原有的旧市场而提出了“以存量换增量〞的思路，为吸引强有力的战略投资者、建设上规模、高水平的专业市场创造良好条件。该市的银丰国际中药港、宏进农副产品批发市场就是在这样的指导思想下建立起来的。XX市从地级市成立之初，就成立了市场建设领导小组，由分管市场流通的副市长任组长，定期或不定期召开会议研究市场建设情况，共同为市场建设出谋划策，有力地促进市场工作顺利开展。 （二）坚持规划先行原那么，高起点、高要求地做好规划工作 根据城市经济开展的功能定位，各市都坚持“规划先行、合理布局〞的原那么，将市场建设规划纳入城市开展总体规划，制定公布专业市场开展的专项规划或商业网点规划。如XX市根据“建设大市场，开展大商贸，搞活大流通，构建桂中新商埠〞的“三大一新〞开展思路，在2022年就编制完成了XX市商贸业开展规划，现在正加紧制订片区商贸业开展子规划、商业网点布局规划；XX市根据各类专业市场原先没有整体规划所带来的重复交叉建设、规模档次参差不齐、空间布局不尽合理、升级改造周期短等弊端，正围绕打造区域性的商贸物流基地这个开展定位的要求，对开展专业市场的总体建设规划进行不断完善。一是规划布局主要依据重点考虑交通条件、产业布局和原有的市场根底等因素。如南宁的时代建材城、玉林的宏进农批专业市场、柳州的XX县区钢材物流园区、XX市西江汽车摩托车城等，都定位在重要的城市环路、铁路等交通要道中间和旁边；柳州的XX县区钢材物流园区、广西汽车商贸园均布局在相关产业的园区内。二是规划制定高要求、高起点。（1）规模要大。如XX市柳邕农副产品批发交易市场是广西最大的农副产品批发市场，随着开展原有的180亩的规模已经偏小。新柳邕农副产品批发交易市场新工程总用地约52023亩（一期用地360亩，二期用地约150亩）。XX市XX县区钢铁物流园，方案总占地4800亩，一期工程约用地1900亩；XX市宏进农副产品批发市场规划控制预留用地约1980亩，其中第一期建设占地450亩已经根本完成， 二、三期建设将在202223年完成。足够大的用地规模给开展专业市场相关的物流、仓储、加工、商务等预留了足够的开展空间，也是专业市场做强做大的根底和前提。（2）专业市场的筹划机构要求资质好、水平高。XX市商控公司参与投资建设的几个专业市场，在正式开始建设专业市场之前，不惜花费重金，请了几批筹划公司分别做出不同的方案进行比照筛选，最终选出最正确方案。（3）开展专业市场的起点要适度超前。如XX市的广西糖网批发市场，创立了“电子商务+物流配送〞的食糖流通模式，依靠先进的电子商务和现代物流技术来改进传统的食糖贸易，首创了“周合同〞交易模式和“一个中心，九大区域〞的客服体系，根本实现了“网上交易，就近提货〞，有效地缩短了食糖流通链条，提高了流通效率，在专业市场的开展空间上实现了从实体市场向虚拟市场的转变。（4）市场的配套要合理。一方面是市场内部的配套，包括市场内功能的分区、道路的标准要求、给排水管道的设计、商务效劳用地、休闲娱乐场所、业主办公用房、培训场所等。另一方面是市场外部的空间预留，要综合考虑到相关的物流、仓储、加工、周边的商业用地，使这些相关因素与专业市场的开展互动起来，促进市场和社区的共同繁荣。三是做到“一次规划、分期实施〞。根据经济社会开展的总体趋势，为了给专业市场及其相关配套产业和工程预留足够大开展空间，做强、做大专业市场，同时又符合城市开展的总体规划，在规划时坚持“一次规划，分期实施〞的原那么。如前面所提到的几个新建的大型的专业市场就遵循了这个原那么。 （三）准确定位开展方向，是建设专业市场获得成功的关键 准确的开展定位，对合理调整市场结构，防止一个城市或是邻近XX县区内市场同质竞争所带来的不良后果，对促进市场的繁荣起着关键的作用。如XX市东博国际五金机电城，由于XX市已经有一个比较成熟的五金机电市场（衡阳路一带），为了防止市场的交叉重复建设，东博国际五金机电城定位于“买全国、卖东盟〞的主要开展方向，五金机电城内的很多经营业主来自全国各地，而销售的对象除了本地及周边地区外，更多的是让产品走向了东盟各国；广西糖网食糖批发市场，依托广西的糖业资源优势，将专业市场的开展定位于先进技术与配送网络布局，采用先进的“电子商务+物流配送〞，在全国范围内设立了150多个交收配送仓点，编织了一张庞大的、名副其实的“糖网〞；而XX市中大农副产品（果菜）综合批发市场经历了三落三起最终获得成功，总结其经验教训也是由于市场开展方向的定位问题。 （四）选择有实力的战略投资者是建设高水平专业市场的决定性因素 市场的经营是商贸流通产业中相对专业的领域，选择有实力、有经验的经营者，是保证市场步入正轨的重要保障。因此，“招大商、引大资〞成为各市开展高水平大型现代化专业市场重要经验。有实力的投资者除了在具有充足的资金外，在本行业内也有着先进的经营理念和市场经验，有成熟的商业网络和广泛的客户根底，这些对建设和培育大型现代化的专业市场是非常重要的因素。南宁东博国际五金机电城的董事长，在全国多个地方经营着五金机电市场，不仅具有成熟的运营经验，还有成熟稳定的合作伙伴，第一次组织在国内的招商活动就完成70%的任务，很快就将南宁东博国际五金机电城打知名声；玉林农业批发市场的总经理，是香港上市公司宏安集团的菜篮子工程公司的领导人员，其经营玉林的农业批发市场，不仅经验成熟，而且网络遍布全国；广西糖网食糖批发市场和正在建设的新的柳邕农副产品批发市场，引进的战略投资者是深圳农产品公司（上市公司），而XX市正在规划建设的建材城，引进的合作伙伴也是香港的一家上市公司；XX市南粤家具城的经营业主，不仅自己有工厂，而且是众多著名家具品牌的区域性代理，在广东各地都设有连锁式的家具城，在品牌和价位上都占有相当大的优势。可以说，引来一个成熟有实力的战略性投资者，就是引来一个成功的专业市场运营团队，引来一个完善的市场网络，引来一批有实力的稳定合作者。 （五）市场繁荣需要政府与投资者共同精心培育 “建市容易旺市难〞是各市在专业市场建设过程中的难题，一些市场建立起来后不能出现预期的繁荣景象甚至逐渐演变成“空壳市场〞的现象屡见不鲜。因此，市场的开展不能仅仅简单停留在建成的层面上，需要通过政府的积极引导，投资者与相关部门的共同努力，经历一定时间的精心培育甚至呵护，才能真正繁荣起来，这是一个系统的工程。各市的培育市场的经验是： 第一，政府要在规划的制定与工程的推进当中进行积极的引导。各市通过编制城市商业网点和专业市场的开展规划，以标准XX县区商业网点建设秩序，市场建设有章可循，防止重复建设。各市充分利用国家出台的相关政策，如大型农贸市场的改造争取列入商务部的双百工程，中小型农贸市场改造列入自治区商务厅改造工程等，积极申请工程资金，加强对原有市场的升级改造。而XX市中大农副产品（果菜）综合批发市场经历了三落三起的过程中，政府相关部门始终都在政府的统一领导和协调下不断地努力创造条件积极配合业主推进工程的落实。 第二，制订和执行优惠政策，为市场建设和培育创造良好的环境。一是土地保证供应与财政扶持。市场是带有公共设施性质的城市生活根底设施建设，需要进行政府扶持，因而无论市场建设采取何种形式，都应明确并保证市场用地。如柳州、玉林有的专业市场根据国家农贸市场以工业用地价格供地的政策，以较低的工业价格供地；XX市那么把物流仓储和专业市场捆绑建设，以物流仓储用地的优惠政策供地；有些专业市场那么按本钱价以最低的商业用地价格供地。南宁的农贸市场改造，作为为民办实事的工程，政府有财政补贴；柳州每年安排商贸流通开展专项基金500万元。二是政府要提高市场建设的效劳水平。我们考察的四市，在市场建设和培育上都下了很大的功夫，从组织领导、规划定点、办理证照，都以最高的行政效率进行效劳，对一些重点的专业市场，都有相关的工商、税务、检测等部门进驻市场提供配套效劳。同时采取优惠政策和出台专门文件重点扶持入驻市场业主。XX市快环建材城能够在不到一年的时间就运作，得益于政府相关部门采取“开绿灯〞的宽松做法，给予业主边建市场边办理手续的便利。柳州的广西汽车贸易园在202223年就推出全国首家办证大厅“新车入户一站式效劳〞工程，仅用两个小时即可办理新车入户、车购税、上牌、路桥、保险、检测、证照等一切购车手续。三是要大胆让利以吸引战略投资者。XX市对市场建设大胆让利，提出“以存量换增量〞，银丰国际中药港实行整体搬迁，是以市场效劳中心让培育了20多年的玉林中药材批发市场的品牌由投资业主自行经营中药港7年的经营收益而成功引进的。宏进农批市场的投资者以合作方式，整合搬迁原有的几XX县区场后，占有了其中65%的股权而投资。而XX市的新柳邕农副产品批发市场，也是拿出了70%的股权份额引进了深圳农产品公司（上市公司）。可以说政府让利的幅度是很大的，目的就是为了能够成功地引进具有战略意义的、强有力的投资者。 第三，充分发挥市场经营者对培育市场的主体作用。除了政府的积极引导、制定优惠政策和提供良好效劳外，充分发挥市场经营者对培育市场的主体作用也是很重要的。我们所考察的大多数专业市场的投资者，本身就有着非常丰富的市场运营经验、广泛的业界人脉关系、良好的客户根底和遍布各地的营销网络，在市场的培育上有自己的一套成熟做法。对新进入市场经营者，有的市场采取“放水养鱼，先建市再旺场〞的做法，给予半年至一年多不等的免收租金的优惠，吸引经营者进入，而工商等管理部门也积极采取“先繁荣、后标准〞的宽松政策，允许局部经营户适当延迟办证经营的时间。有的利用投资者本身的丰富资源带动市场的开展，如南宁的建材城、玉林的宏进农批市场、贵港的粤西家具城的投资者，他们到哪里去投资，身后就会有一批商家和客户跟随着来开展；南宁东博国际五金机电城把最具人性化的市场管理理念及最优质的效劳奉献给广阔经营户、采购商、制造商，不仅成立了市场的党支部，还经常组织经营户进行学习培训、文体比赛，组织工商税务等部门与经营户进行座谈，出版了免费交流的机电城的商讯等，为培育市场做了大量细致的工作，目前该五金机电城已经带动起XX市秀灵路一带成为新的五金机电一条街。在这些有实力的投资者当中都有一个共同的特点，就是不会把市场当作房地产工程一样去运作，在