2023年浅析房地产企业融资渠道的突破与创新.doc

浅析房地产企业融资渠道的突破与创新 在新的宏观调控背景下,随着一系列紧缩房地产银行信贷的政策和措施相继出台传统融资渠道的弊端逐渐显露出来,并且已经影响到了房地产金融的持续、健康开展当前我国房地产企业严重依赖商业银行贷款的现状导致融资风险高度集中、银行风险提高、房地产企业面临资金瓶颈等弊端现行较为成功的房地产企业融资渠道一是构建多元合理的房地产企业融资渠道重点培育开展房地产信托业务完善房地产投资信托基金、房地产产业投资基金等融资渠道；二是不断完善房地产企业融资相关法律法规确立房地产信贷的法律地位；三是继续加强房地产信贷监管完善制度建设；四是鼓励房地产融资专业人才的培养和理论研究等关键词房地产；企业融资；房地产信托 　　 　　引言 　　 　　从广义上讲融资也称金融是指货币资金的融通当事人通过各种方式到金融市场上筹措或贷放资金的行为从狭义上而言融资是指一个企业的资金筹集的行为与过程即公司根据自身的生产经营状况、资金拥有的状况以及公司未来经营开展的需要通过科学的预测和决策采用一定的方式从一定的渠道向公司的投资者和债权人去筹集资金组织资金的供给以保证公司正常生产需要经营管理活动需要的理财行为公司筹集资金的动机应该遵循一定的原那么通过一定的渠道和一定的方式去进行企业筹集资金主要基于三大目的企业要扩张、企业要还债以及混合动机〔扩张与还债混合在一起的动机〕 　　房地产融资渠道是指融通资本来源的方向和通道,体现资本的源泉和流量主要由社会资本的提供者及数量决定长期以来我国房地产企业的融资渠道比拟单一根本上以银行信贷为主2023年12月5日闭幕的中央经济工作会议在部署2023年经济工作时明确提出2023年要实施稳健的财政政策和从紧的货币政策货币政策从“稳健〞转为“从紧〞中央就金融政策的宏观调控发出强烈的政策信号 　　本文将围绕国家宏观调控的大背景,辩证分析现行金融调控政策与房地产企业融资渠道的关系阐述我国当前房地产企业传统单一融资渠道存在的弊端及其影响最后,结合国外现行较为成功的房地产企业融资渠道进一步提出创新我国房地产融资渠道的假设干意见 　　 　　一、宏观调控背景下的国家房地产金融调控政策概述 　　 　　我国房地产宏观调控政策始于1998年的住房分配制度改革到目前为止主要经历了三个阶段调控重点从促进房地产业持续健康开展到重点控制房价再到改善住房供给结构调控手段主要包括土地、金融、住房供给结构及税收方面的政策 　　就金融调控政策而言由于房地产业的兴衰直接影响到银行体系的安危在挤压房地产泡沫的宏观调控中金融政策的调控就成了管理层最常用、最有效的手段之一近年来央行的政策主要以紧缩银根为主通过加强房地产信贷业务管理加息等措施严格限制房地产投资贷款和个人贷款增加房地产企业的财务费用及个人购房短、长期本钱比拟有代表性的金融调控政策包括 　　〔一〕出台关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知 　　2023年6月央行发出关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知〔121号文〕要求对房地产投资贷款和个人住房信贷实行严格限制 　　〔二〕调整商业银行自营性个人住房贷款政策 　　2023年3月央行宣布调整商业银行自营性个人住房贷款政策将住房贷款优惠利率回归到同期贷款利率水平同时实行下限管理下限利率水平为相应期限档次贷款基准利率的0.9倍 　　〔三〕建议取消房屋预售制度和推出固定利率房贷产品 　　2023年8月央行发布2023年房地产金融报告建议取消房屋预售制度和推出固定利率房贷产品考虑允许商业银行发放固定利率个人住房贷款 　　〔四〕发布关于标准房地产市场外资准入和管理的意见和关于标准房地产市场外汇管理有关问题的通知 　　2023年7月建设部、外汇局等部委联合发布了关于标准房地产市场外资准入和管理的意见和关于标准房地产市场外汇管理有关问题的通知对境外主体投资境内房地产市场进行了标准和限制 　　〔五〕发布关于加强商业性房地产信贷管理的通知 　　2023年9月央行和银监会联合发布的关于加强商业性房地产信贷管理的通知明确指出对已利用贷款买房、又申请购置第二套〔含〕以上住房的贷款首付比例不低于40%贷款利率不低于央行公布的同期同档次基准利率的1.1倍且首付比例和利率水平应随套数增加而大幅度提高商业银行不得向开发商发放专门用于缴交土地出让金的贷款 　　最值得关注的是2023年除了落实2023—2023年出台的各项措施外2023年的宏观调控政策再次强化在坚决不移的保持房价稳定之外又从建立完善的住房保障制度角度出发承当起政府在房产领域所应起到的社会公共职责2023年8月份国务院出台的24号文件使得建立及完善住房保障体系成为2023年调控的中心并在一定程度上也可以看成是第三次住房改革的启动 　　此外2023年的行业标准、限制外资又得到了进一步的细化和补充；特别是连续6次加息、10次提高存款准备金率等金融紧缩政策密集出台也形成了今年调控的一大特色以至于理论界和房地产商界纷纷将2023年定位为“政府房地产调控政策落实年〞 　　 　　二、我国房地产现行融资渠道在当前金融调控政策下的缺乏 　　 　　随着国家对房地产业进行宏观调控和金融调控政策的持续升温尤其是在国家土地大限令过后房地产行业开始步入一个资本时代而房地产资金来源和资金运用结构不匹配房地产资金来源过于集中于银行等问题开始凸显出来房地产企业融资渠道单一的弊端逐步显现 　　〔一〕我国房地产企业传统融资渠道概述及现状分析 　　长期以来我国房地产企业的融资渠道比拟单一银行系统背负了房地产业大量风险近年来国家开始了新一轮的宏观调控紧缩房地产银行贷款的政策措施相继出台房地产企业传统融资渠道必将经历一次前所未有的大转型我国房地产企业主要融资渠道有 　　1.银行贷款作为资金密集型产业融资向来是房地产业生存和开展的关键目前,我国房地产开发资金来源还是以银行信贷为主导的较为单一的融资渠道造成房地产业潜在的金融风险统计数据显示截至2023年6月末房地产贷款余额占同期金融机构人民币贷款余额的比重已达15.5%占同期金融机构人民币中长期贷款余额的比重为33.3%但同前几年相比增长速度却有所下降主要是受国家一系列宏观调控政策影响随着政府对金融调控的利剑频频出鞘银行信贷被逐步收紧房地产企业融资面临前所未有的挑战因此目前房地产企业的银行贷款门槛被大大抬高面对资金瓶颈开发商亟待拓宽新的融资渠道 　　2.上市融资上市融资是房地产企业进行融资的一个较好渠道不仅可以化解金融风险而且可以降低融资本钱但是鉴于金融安全的考虑国家对房地产企业上市有着严格的审批2023年末中国证券监督管理委员会开始通过“窗口指导〞的方式对今后一段时间内房地产企业IPO〔首次公开发行股票〕以及其他再融资方式加以限制内容包括暂停受理房地产企业IPO的申请材料、对已上报IPO申请的暂缓审核〔排除接近上市的企业〕暂停受理房地产企业包括增发、配股、发债等再融资方案只放行优质的房企以借壳的方式上市因此上市融资的愿望对大多数房地产企业来说短时期内还无法实现 　　 　　3.海外房产基金随着国家对房地产业宏观调控政策的实施海外房地产投资基金却加快了进入中国市场的步伐像摩根士丹利、SUN-REF盛阳地产基金、ING地产、美林投资银行等著名国际地产基金采取多种渠道陆续进入中国房地产市场海外房产基金的进入如果控制好风险对中国房地产业的开展是有益的一方面可以缓解国内房地产业对银行信贷的过度依赖有助于房地产市场的持续开展；另一方面融资方式的多样化也可以起到分散金融系统风险的作用但由于目前我国尚未公布房地产投资基金的法律法规海外地产基金在中国投资还存在诸多风险再加上国内一些房产企业运作的不标准因此,海外房产基金在中国的开展还存在着一些障碍 　　4.债券融资房地产债券与一般债券相比收益较高与股票相比又因可以按期收回本金和利息而有较高的安全性并且具有一定的流动性因此在境外成为广阔投资者欢送的金融品种但由于目前国家对发行债券的企业要求严格只有国有独资公司、上市公司、两个国有投资主体设立的有限责任公司才有发行资格并且对企业资产负债率、资本金及担保等都有严格限制再加上相关的法律、法规不健全、风险比拟大等原因房地产开发企业通过债券融资的规模相当少 　　〔二〕我国房地产企业传统融资渠道存在的弊端分析 　　我国房地产企业融资开展是伴随改革开放的深入随着城市住房制度和土地使用制度的改革而逐步开展起来的房地产企业融资作为房地产金融的组成局部经历了一个由传统方案经济体制下的财政供给渠道融资方式向现代市场经济体制下的金融资源配置方式的变迁过程从上述论述中我们可以看出银行信贷融资渠道曾经包括现在都对推动房地产的开展起过或起着举足轻重的作用但也存在局部弊端不得不引起我们的关注 　　1.实际融资渠道较为单一从上述我国目前存在的主要四种融资渠道分析我国房地产企业开展诸如上市融资、海外融资、债券融资等银行贷款之外的融资渠道均受现行金融政策极大约束难以发挥实际成效导致我国房地产企业融资渠道单一化 　　2.传统融资渠道严重依赖商业银行目前,房地产开发投资资金中银行贷款所占的比重为30%如果考虑建筑安装企业的垫资、个人房贷及土地储藏诸因素这一比重已到达80%在我国内地个别地区这一比重甚至已达80%～95%由此可以看出企业对银行资金依赖的严重程度 　　〔三〕我国房地产企业传统融资渠道存在弊端产生的影响 　　在货币政策从“稳健〞’转为“从紧〞现行金融调控政策影响传统房地产企业的融资渠道弊端所产生的影响正日益凸显 　　1.融资信用风险高度集中银行风险增大由于传统房地产企业融资渠道存在事实上的单一模式将房地产投资的市场风险和融资信用风险集中于商业银行使银行承当风险增大且一旦风险爆发不但会危及金融业甚至会危及整个国民经济整体的健康开展 　　2.房地产企业的开展将面临资金瓶颈房地产业是一个资金密集型产业资金的稀缺性和重要性对房地产企业来说就更为明显了由于受现行宏观政策主导下的货币政策“从紧〞的影响房地产企业试图通过传统银行贷款的融资渠道获取资金支持的难度将进一步加大势必使一些中小型房地产企业的开展面临困境进而制约整个房地产市场的有序竞争使房地产企业的开展面临资金瓶颈三、完善我国房地产企业融资渠道的假设干建议 　　 　　中国经济的持续健康开展房地产业、房地产企业的健康开展客观上需要改变目前房地产融资渠道不畅、资金短缺的局面必须对目前房地产融资渠道进行完善、创新笔者认为完善我国房地产企业的融资渠道主要有三大工作一是构建多元合理的房地产企业融资渠道；二是不断完善房地产企业融资相关法律法规及制度建设；三是强化房地产融资专业人才的培养和理论研究 　　〔一〕构建多元合理的房地产企业融资渠道 　　2023年3月20日中国房地产业协会发布了关于2023年中国房地产市场运行情况及2023年房地产市场预测分析的报告该报告对2023年房地产市场开展提出几点建议其中包括“建议政府不失时机地拓宽房地产融资渠道〞报告建议积极探索商业性与政策性相结合的住房融资模式和运作机制实行差异化住房信贷政策、开展多样化住房信贷机构、健全住房金融风险分担和转移体系、拓宽资金渠道支持和鼓励广阔的中等收入家庭通过市场特别是二手房市场解决住房问题使住房资源更加合理、有效的利用 　　关于如何构建多元、合理、符合我国房地产市场开展的融资渠道成了房地产理论界和业界讨论和研究的重点笔者认为可以借鉴美国、英国、加拿大、新加坡等国以及我国香港、台湾地区在房地产企业融资方面较为典型和成功的做法 　　1.房地产信托房地产信托是指受托人〔信托投资公司〕遵循信托的根本原那么将委托人委托的资金以贷款或入股的方式投向房地产业以获取收益并将收益支付给受益人的行为相对于上市、债务融资等渠道信托方式具有操作灵活便利、运作周期短等优点目前国内比拟多的是