2023年设计变更对房地产成本的影响及控制措施.docx

设计变更对房地产本钱的影响及控制措施 ：在房地产工程开发的过程中，设计变更是一个非常常见的问题。由于房地产工程的开发时间长，在开发过程中，会遇到各种各样的突发事故或者不确定的因素，所以对设计变更是必然存在的，是符合事物开展的根本规律的。文章重点对设计变更对房地产本钱的影响和控制措施进行探讨。 关键词：设计变更；房地产本钱；影响；控制措施 中图分类号：F235 文献标识码：A 文章编号：1009-2374〔2023〕35-0029-02 在房地产工程设计的过程中，工程造价和工程设计之间有着非常紧密的联系，通过不断地对设计进行深化，工程造价会逐渐变得更加明确，两者之间互相联系、互相影响，进而到达工程造价、工程效果和建筑功能有机结合的目的。在施工的过程中，施工本钱控制是一个非常重要的施工内容，但是因为设计的变更，经常会导致施工本钱增加的情况出现，本文通过实际的施工案例来对设计变更对房地产本钱的影响和控制措施进行探讨。 1 工程简介 某商场开发工程，总包合同额为7725万元，在进行最后结算的时候，施工洽商出现了950万元的变更，在这笔变更费用中，因变更设计产生的费用为835万元，占到了总变更金额的93%，从这个工程建设工程中，不难看出，工程设计对施工本钱造成的影响是非常大的。对设计变更情况进行分析在控制房地产本钱方面有非常重要的意义。 2 出现设计变更的主要原因 2.1 设计工程师未进行充分的沟通 在设计施工图的过程中，由于不同行业的设计工程师未进行充分的沟通，导致工程的设计内容不符合根本的需求，另外，在设计的过程中，还会出现设计师不重视本专业和其他专业之间的联系，对建筑的设计理念不可以充分的理解，从而导致设计变更的情况出现。比方，此商场在设计的过程中，二楼为卖场，一楼为停车厂，在实际的施工过程中，总包要求对停车场上空的梁底进行架空，也就是不在二层的楼板下设计保温层，根据当时的天气情况，判断会使二层的采暖和空调的使用效果受到一定程度的影响，而且在夏天的时候，会有结露的情况出现，并在设计时分别请求暖通设计师和建筑设计师对这个事情进行了确认，最后设计的时候，没有对梁底保温工作进行设计。但是在施工后，暖通设计师经过再次的核算得出，要想防止制冷量和导热量出现流失的情况出现，需要做好梁底的保温措施，如果不做保温措施，目前的供暖量和制冷量不可以到达此商场的供暖要求量和制冷要求量。最后不得不对设计进行变更，对梁底进行保温，使得业主的工程本钱增加了158万元。另外，在实际的施工过程中，还经常会出现对设计图上的管道位置进行调整等类似情况，比方在此商场货架高的地方，由于安装的风口和灯具的位置在高货架的上面，对它们的使用效果造成了非常大的影响，对后期高货架进场后的安装都有比拟大的影响，从这些情况都反映出相关行业的设计师之间缺乏相应的沟通，出现了各个专业之间不协调的情况 2.2 未充分考虑业主的意愿和要求 在设计施工图的过程中，没有充分地对业主的需求和意愿进行考虑，导致在施工的过程中，业主又有新的想法和新的要求，不得不对施工的设计图进行更改，无形中就提升了施工的本钱，比方说，此房地产工程在将要结束的时候，业主发现没有在室外的出租车的停靠站设计专门的雨棚，导致大多数的顾客不得不在太阳下或者雨中等待出租车，人性关心相对来说比拟缺乏，因此，业主要求对设计图纸进行更改，在原设计的根底上，增设雨棚，导致工程本钱增加了12万元。另外，在原设计的根底上，业主还在顾客的入口处和出口处增加了旋转门和电梯，又导致施工本钱提升了135万元。诸如此类的例子，在施工的过程中还有很多，尤其是在进行装修的时候，在某个工作施工完成后，经常会因为业主感觉没有到达预期的效果，出现装了拆、拆了装的情况，导致设计不得不跟着业主的指令和想法不断地更改，施工图也不得不屡次修改。 2.3 设计的施工图表述不清、不完善 在设计施工图的过程中，设计图中的详细点或者局部地区的剖面图很容易被设计师忽略，不是提供的内容不够完善，就是不提供具体的设计细节。导致在招标的过程中，招标人员都是根据自己的经验来判断使用的施工工艺和施工方法，在实际的施工过程中，有很多的争议出现，致使业主的本钱增加。比方在此工程建设过程中，工程的二层一共有四个需要进行维护的结构，在设计的过程中，设计师只是简单地使用了四个长方形来进行表示，水平支撑和主钢梁、次钢梁的规格只是在一侧进行了简单的标注，在实际的施工工过程中，根据公司的要求，设计师提供了节点详图和具体的立面图，导致承包商要求赔偿损失，说此详图和招标时的要求不符合，最后不得不对设计进行了变更，导致业主的施工本钱增加了19万。除了以上几个因素外，在施工的过程中，还有很多原因会导致对设计进行变更，对工程的本钱造成了比拟大的影响，比方变更某个设计点导致对一系列的施工环节进行变更等。 2.4 设计师对材料市场不够了解 在设计施工方案的过程中，由于设计师对材料的市场价格了解得不够完善，对各种材料的应用环境、材料的规格、安装的要求了解得不够全面，导致在施工的过程中，无法使用到这些材料。比方在此工程建设的过程中，使用厚度为两毫米的钢檩条作为屋面的檩条，但是在市场上根本就没有这种型号，如果要使用，需要进行定制，而且定制的费用比拟高，然后经过对设计进行审核后，觉得使用标准厚度型号的钢材不会对其他的局部产生影响，所以最后使用了标准厚度的钢材，导致工程本钱提升了17万元。 3 设计变更的控制措施 3.1 进行专业化、标准化的图纸设计 目前，大多数的开发单位在设计和审查施工图的时候，都是委托设计院进行设计，然后进行内部审图，最后进行招标施工，这样做很容易导致设计的图纸量过大，无法进行细致的审核，存在比拟大的设计变更风险。因此在设计的过程中要进行标准化的图纸设计，可以收集总结一些市场上反映比拟好的楼盘，在对下一个楼盘进行设计的时候，可以进行直接的引用，比方电梯、外立面、入户门、门厅、电梯厅等，并在这个根底上对实际情况进行完善和总结。而且这种方法在国内一些比拟大的开发商企业已经被广泛运用。之所以会出现比拟多的变更，主要是因为开发的产品都是新产品，需要重新定位和设计。而进行标准化设计可以从体制上防止这种情况出现，进而降低设计变更的发生率。 3.2 对施工图的设计能力进行提升 在对施工图进行设计的过程中，首先要保证其符合施工的实际情况和国家的标准标准，同时要保证施工方案的可行性。在设计施工图的时候，要求设计工程师到现场进行实际考察，对现场施工的根本情况进行了解，要对设计中容易出现错误的地方进行认真的分析，提高不同专业之间的配合协调力度，防止出现不同的设计专业互相矛盾、各自为政的情况，要预留出足够的设计时间，确保设计的专业化和标准化。 3.3 建立设计变更内部评估生效体系 建立专门的设计变更评估生效体系，在施工前对工期、内部造价等进行评估，评估过后，再使用已经约定好的方式使其生效，未通过内部评估的设计方案不允许发出，所有的方案都需要盖章和签字才可以真正地生效，每一个设计变更都需要经过评估后才可以执行，以此来防止口头变更的情况出现，从而更加标准地对设计变更进行管理，防止施工后期设计变更的发生率。 4 结语 总而言之，在对建筑工程进行设计的过程中，业主要将自己的想法告知设计人员，和设计工程师进行详细的沟通，进而设计出完善的施工方案。另外，不同专业的设计人员要做好协调工作，不仅要对自己专业的设计行业进行考虑，还要对别人的设计环境进行考虑，确保施工图中各个专业之间的衔接和协调，不要有矛盾和漏洞出现在设计图中。除此之外，设计师还要去工地上对施工工艺和施工方法进行了解，了解建筑材料的价格，从而设计出可行性良好的作品，到达控制施工本钱的目的。 参考文献 [1] 彭志军，何勇.浅议建设工程的本钱控制[J].山西建 筑，2023，36〔15〕：255-256. [2] 张祖宇.房地产开发工程主要阶段的本钱控制研究与 应用[D].西南交通大学，2023. [3] 宋向东.房地产工程开发本钱控制的策略研究[J].住 宅产业，2022，〔7〕：62-63. [4] 梁志光.房地产开发工程的本钱控制[J].中国工程咨 询，2022，〔8〕：33-35. 作者简介：祁玄〔1981—〕，女，河北人，贵州元龙房地产开发经济师，研究方向：工程造价管理。