2023年实施城中村改造的优势面临的问题及意见建议.doc

实施城中村改造的优势、面临的问题及意见建议 “城中村〞改造是推进城乡一体化建设的重要内容，是一项利国利民的重大民生工程，惠民工程。 一、在“城中村〞改造中要本着下例原那么、开展工作。 〔一〕、本着尊重大多数村民意愿的原那么； 〔二〕本着旧房拆迁置换与货币补偿相结合的补偿原那么； 〔三〕本着住房、商铺面积指标按人口配置的安置原那么； 〔四〕本着一把尺子、一户一图片、一户一档案、三方签字认可的公平原那么； 〔五〕本着涉及村民利益的拆迁补偿、公程招标、楼房商铺的分配等重大事项都要张榜公布的公开原那么； 〔六〕本着由评估公司依据有关法规评估、村民推选监督员、全程监督，村民大会决定最终补偿标准的合理原那么。 〔七〕本着村上成立专业机构、村民推选专业监督委员会、对改造的全过程进行监督的透明原那么； 〔八〕本着｀四议＇＇两公开的民主决策原那么； 二、城中村改造的区位优势 〔一〕我村地处XX县区市中心，紧临长安路、滨河西路两旁，与XX县区东西相连、南与银凤湖南环路相连、是市区两级政府所在地、区位优势十清楚显。长安路在本村区域东西长520米，路南可建两层临街店铺15000平方米左右〔不含路北市场〕。滨河西路在本村区域南北长430米，路两边可建两层临街店铺22022米左右。周边已有新世纪花园、隆伸小区、形成连片居住小区，具有较高商业价值。 〔二〕由 于旧村根底设施缺失、道路泥泞狭窄、脏乱差的现象十分突出。老房屋陈旧，村民有改善居住条件的迫切愿望，随着局部村民先后入住安置楼新房、居住条件的改善、商铺出租经营巳见到效益，转变居住方式和一铺养三代的理念逐步影响广阔村民。前面政府划拨土地建安置房由于土地本钱低所以房价也相对较低，这一点村民己经得到了实惠，对于已经分配到楼房商铺的村民开始受益，对下一步城中村改造有很大的促进作用。 〔三〕实施“城中村〞改造，对我村的开展具有战略性的意义。村域优势也在长安路、滨河西开通中得到了一定的提升，这是目前我村开展最可利用优势。随着土地资源的丧失。我村要开展，只能依托城中村改造。 三、城中村改造面临的问题 〔一〕城中村改造是一项开创性的建设工程，大的方面涉及到政策制定、改造方式选择、土地转制、规划设计、资金筹集等问题；小的方面涉及到宅基地、地上构筑物、承包地、丈量、价值评估问题，涉及到正式住房、出租房、棚舍、车库、等建筑公平补偿问题。这些因素交织在一起，决定了城中村改造的复杂性和艰巨性。在实际操作中，城中村改造将面临村民观念、利益分配、改造操作这三个方面问题的困扰： 〔二〕村民迫切希望进行城中村改造，但在选择先拆迁后拆迁时间选择上，一是怕先拆迁吃亏，二是怕后拆迁吃亏，犹豫不定，影响改造进度。 〔三〕对兑现改造承诺的担忧、村上的改造承诺能不能完全兑现，担忧城中村改造半途而废，担忧改造达不到预期的经济、社会目标。村民对本届村 级班子能否担当起改造的重大责任，疑云重重。同时、对建成后的利益分配和物业保障也心存疑虑。 〔四〕局部村民明知城中村改造是利国利民的大好事，但他们往往对个人利益考虑过多，把城中村改造当成集体和被拆迁户之间的一场大买卖。认为一辈子拆迁可能只有一次，希望能拿到一辈子用不完的补偿金。甚至有个别人漫天要价、滥敲竹杠，这将严重阻碍城中村改造。 〔五〕“城中村〞改造中的矛盾还集中出现在利益再分配时，也就是利益在集体和个人、个人与个人之间如何再分配、再调整的问题。土地、房产利益分配错综复杂。城中村中既有宅基地、承包地，既有平房、楼房、出租房、棚舍等；形成了纷繁复杂的土地、房屋关系，存在着村民的眼前利益和长远利益等统筹问题，存在着住户回迁、房屋评估定价等，操作环节的公平公正问题。对哪些人可以全额享受，哪些人可以局部享受，哪些人不能享受，具有相对复杂性。如村中挂靠户、房屋买入卖出户、户口迁出户、政策确定具有一定难度。 〔六〕党员、干部在思想认识上存在一定的差异。一是怕失败思想，认为长路、滨河西路征地拆迁搞了三年多，还没有最后完成，城中村不一定能搞得成。二是怕麻烦思想。认为，几百户人家，房屋密度又大，现状又这样复杂，要做好这件事，要破解多少麻烦事。三是对工作艰巨性认识缺乏，对城中村改造想象得过于简单。 〔七〕改造建设本钱高昂影响财务平衡。长期来，土地权属和使用相对混乱，村民住宅条件差异较大，现有建筑密度高，容积率高，拆迁本钱大。另一方面，本村虽有良好的地理位置， 以前土地被征用时地价低，村上无提留，资金压力大。由于建筑密度高，回迁安置面积多，可用于销售的面积少，投资回报小，城中村的改造难度大。如何降低城中村改造的本钱，又要让村民满意，是城中村改造能否顺利推进的最大制约因素。 〔八〕城中村改造，政策性强，操作要求高，工作量大，情况复杂。由于缺乏现成的城中村改造政策体系与推进机制经验，摸着石头过河，容易出现偏差。 四、对城中村改造的意见及建议 〔一〕城中村改造在XX市才刚刚起步，困难与机遇同时呈现。要坚持通过建立完备体制、提高协同能力，来确保改造的公平效益。要坚持前瞻性的观念引导、激发村民改造积极性，广泛发动村民深入参与，来促进“村民自愿〞气氛的形成，耍坚持规划先行，促进城中村良性演变，来真正实现“村民得益〞的改造目标。 〔二〕树立信心，抢抓机遇，明确认识到城中村改造既是挑战、又是机遇。既要有抢抓机遇、勇于担当的勇气，也要有科学决策、按规律办事的智慧。以对我村开展负责的高度认识城中村改造工作，为村民办实事、为村民谋福利的强烈的责任感和事业心，来投身于城中村改造工作之中。 〔三〕组建一套专门班子，制定一套适合本村情况的工作方案，形成一套科学、完整的改造规划。同时建立一套完整的监督机制，最大限度调动党员干部村民参与城中村改造的积极性。 〔四〕全面宣传现代居住理念，让村民思想意识得到根本的转变。根据实际，分析目前形势，让老百姓认识到，长安路、滨河西路建成后，依靠外部大规模拆 迁已不太可能，村民要“自己解放自己〞，“翻身得解放〞，唯一的出路就是城中村改造。实施城中村改造，可以从根本上破解、“脏、乱、差〞的难题。从经济上引导。通过算经济帐，让村民感觉到城中村改造是为村民谋福利的大事，认识到通过城中村改造，村民经济收入将持续稳定增长，可以从根本上破解失地农民人往哪里去。地往哪里转的难题，本着群众得益的原那么。 〔五〕鼓励村民积极参与，让城中村改造成为一种在街道指导下，由村民为主体的村民自治建设行为。城中村改造，我们应当充分发挥村民、党员、干部的积极性，在具体操作中，首先，要全面推行改造前的调查、访谈、听证制度，让村民充分表达意愿。其次，要集思广益，让广阔村民清楚、将来自己的居住条件和居住环境将会是一个什么样的状态。再次，要帮助农民算好经济帐，让村民明白，容积率既定，地块面积既定，房子就只能盖这么多，如果大家所要的拆迁补偿过高，可能就无法做到收支平衡，无法实施开发建设，自己的居住环境也就没法改变的道理。另外，城中村的改造成为村民自治行为后，对那些不愿拆迁、阻碍拆迁的村民形成为村民“千夫所指〞的态势，让改造成为村民自觉的行动。 〔六〕高起点编制城中村改造规划，做出控制性详细规划，确定用地性质、建筑密度、容积率等规划控制要求，形成规划图册和文本，为改造提供科学标准的依据。要注重提升建设的质量和品位，提高规划、设计、建筑水平。根据本村紧临市区两级政府所在地的区域位置，以增加商铺比例，使村民有新的收入来源，保证村民收入稳定增长。七〕“以 人为本〞是科学开展观的核心；我们要在城中村改造中，切实解决好村民最关心、最直接、最现实的利益问题。解除村民对城中村改造的后顾之忧。 五、因地制宜，选择合理开发模式。 开发模式的选择，直接关系到城中村改造的成败。各地采取了不同的拆迁安置和开发建设模式，归纳起来主要有三种： 〔一〕村集体注册成立有房地产开发资质的经济实体自行组织开发建设。除局部土地用于安置村民住宅以外，整理出来的充裕土地用作开发。获得的利润归全体村民所有，这种模式既有利于调动村集体和村民城中村改造的积极性，也根本符合国家的土地和住房政策。 〔二〕由开发企业独资或者由开发企业和农村集体经济组织合资合作进行城中村改造。开发企业通过毛地招拍挂拍获得土地开发权，在村集体的帮助下与村民签订拆迁安置协议，开发的住宅首先用来安置被拆迁户，其他向社会出售。这种模式下，一般的开发企业急于回收拆迁安置本钱，往往强调将拆迁安置和开发建设控制在，比拟短的周期内，为防止在房地产市场相对低迷的情况下造成资金沉淀，常常有短期行为。 〔三〕名义上由土地储藏机构实施拆迁，实际由土地储藏机构委托开发企业垫资拆迁，开发企业、土地储藏机构和被拆迁人签订拆迁补偿安置三方协议，形成净地后通过招拍挂出让，出让后再用土地出让金支付原开发企业垫付的资金，获得土地使用权的新开发企业自行组织开发建设。此种模式，由于环节众多，极易出现合同纠纷。 〔四〕我们可以选择“自力更生，自主开发〞 的模式。根据村民“肥水不流外人田〞的朴素理念，最好采取政府提供优惠政策，实行村集体、村民出资和银行贷款相结合的方式，自主实施改造。同时由政府在根底设施、公共设施及资金等方面提供较大支持力度。 城中村改造是新时期中心XX县区农村改革的一项最重大的工程，是开展转折点，我们要全力以赴，稳步推进，建设好和谐开展的大井子村。 大井子村党支部大井子村村委会 二〇一一年九月二十八日 第二篇。实施城中村改造的优势、困难及对策“城中村〞改造是推进城乡一体化和社会主义新农村建设的重要内容，是一项利国利民的重大民生工程。按照“先行试点、稳妥进行〞的原那么，街道城中村改造试点的马家路村已进入住户签约阶段；我们周边的新华、新塘等村，也在积极筹备之中。本村围绕“城中村〞改造也做了一些先期工作，并方案在下阶段开展实质性工作。 城中村改造将借鉴马家路村的做法，遵循八大原那么： 1、实行分步改造原那么。 2、实行区块改造自求平衡原那么。 3、尊重绝大多数被改造户意愿的原那么。 4、实行补偿价格与市场接轨原那么。 5、实行政策平衡原那么。 6、实行产权调换安置与货币安置自由选择原那么。 7、实施以高层带电梯公寓楼建设为主原那么 8、实行产权调换拆迁户本区块安置原那么。 下面围绕本村推进城中村改造工作，从“改造优势〞、“面临的问题〞和“对策建议〞三方面作一分析。 〔一〕实施城中村改造的优势 周塘东村实施城中村改造具备三方面的优势。一是区位优势，二是思想优势，三是政策优势。 一、良好的区位优势 1、优越的地理位置。周塘东村居住区东靠赵家河江，紧临兴园路工业区和浒崇公路，与古塘街道接壤；北靠市教育园区、曙光社区、星光家园；西、南与新华、新塘村交接。宗兴路、周塘路横贯东西，新江路、东小路、三灶江纵穿南北，把村庄分割成八个大块。地形规划，易于设计规划。 2、良好的商业价值。新江路本村域长达0.89公里，除协和医院、新华村外，两边共可建造临街店铺650米左右。宗兴路本村区域长0.55公里，除已建设开发的区域外，两边共可建造临街店铺500米左右。如与新塘、新华、古塘街道充分合作，可建设新江路、宗兴路特色商业街。本村周边已有曙光社区、玲珑小区、香溢美墅等居住小区，容易形成连片居住小区，具有较高商业价值。 二、逐步转变的群众观念