2023年开发工程前期管理制度.docx

开发工程前期管理制度 开发管理制度 关于开发工程前期管理制度 1总那么。 1.1、工程前期管理工作包括： 第 一、前期调研。前期调研是指对意向开发的工程进行实地调查，包括：地理环境调查、人文环境调查、社会环境调查、市场环境调查以及根据上述调研情况所进行的工程开发可行性研究等。 第 二、证件办理。为实施工程开发、开工所需要办理的所有证件，包括：土地证、工程核准证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、商品房预售许可证等。 第 三、工程开发前期准备工作。包括。工程管理组织单位、工程临时设施、前期规划设计、工程预算编制、本钱预测等。 上述作业工程属于工程开发的前期管理工作，工程前期工作由地产总公司经营处全面负责，当工程组织单位正式成立后，经营处的工作可转为对工程的管理。 1.2、为了加强地产总公司工程开发前期工作的管理，特制定本管理制度。 1、前期调研 当工程意向确定后，由投资开展处以书面报告的形式向经营处进行报告，并经集团公司总裁批准同意，牵头组织工程前期调研工作。 2.1、工程前期调研由地产总公司内部人员组成，必要时可聘请外部人员参加。内部人员参加包括：投资开展处、市场筹划处、规划设计处、工程处、本钱控制处。上述部门根据本部门所承担的管理职责进行实地情况调查。 2. 2、外部环境的调研。 第一、生活环境。包括。地理位置和周边商业、教卫、公交、娱乐设置等布情况。评估是否有拾遗补缺的需要甚至创立特色街区的可能。 第二、能源环境。包括。供电、供水、供燃气等能源容量现状和与本地块最理想的接口位置。 第三、市政环境。包括。周边道路级别，有否拓路方案，雨水和排污管径，有否改造方案 以及与本地块最理想的接口位置。 第四、地质水文环境。包括。了解地块地貌的历史变迁，是否有淹涝的历史记载，是否存在高本钱的地基处理可能性。第 五、土地面积。 2.3、内部环境的调研。 第 一、地面障碍物。包括。动拆迁进展情况或场地平整情况，有否需要保存的大树、古树、水面和建筑等。如果地形图上没有标记的应予补上。 第 二、地面地形。包括。对于根本平坦的地块须粗估场地现状与周边主要道路的标高差。如果有可能的话，对于坡地起伏的地块可向当地测绘部门申领标有等高线的地形图。 第 三、空中障碍物。包括。有否途经和穿越本地块的架空线路，如地形图上没有标记的应补上。 第 四、地下障碍物。包括。对照地区管线图，核实地块内有否需要搬迁或改道的管线。 第五、河流历史。对于流经本地块的河流，须了解其上游的水质和下游的通畅程度，常年的水位，打听有没有淹涝的历史纪录。 第 六、初步勘察本小区比较理想的出入口位置。 2.4、人文情况调研。第 一、当地人口数量。 第二、当地国民生产总值（ＧＤＰ）。第 三、当地人均收入情况。 第四、当地文化素质情况。 2.5、市场情况调研。 第一、当地竞争对手以及竞争对手的规模、实力和在当地已开发的工程根本情况、所占有的市场份额。 第二、当地的商品房价格以及销售折让、优惠的力度。第 三、当地商品房开发形势以及区域状况和户形等情况。 第四、未来的销售价格的走势和未来的市场远景情况等。 2、对调研情况进行探讨研究。 各业务部门根据本部门的职责和本部门的专业所取得的调查情况进行进一步的探讨研究，并将研究结果以书面的形式报经营处，经经营处审核以后转投资开展处。投资开展处根据 各业务部门所撰写的书面调研进行全面的工程可行性研究，并编写出工程可行性研究报告。 3.1、投资开展处。 投资开展应深入研究所意向开发工程的土地性质、土地变性的可能性以及预计取得土地的面积数量和土地现状所应向政府、当地居民所支付的各项费用等。投资开展处在调研情况报告中应明确如下问题，并为研究可行性的主要课题： 第一、土地性质是否符合我公司开发的先行条件； 第二、土地变性是否可能； 第 三、土地变性本钱和土地地上本钱是否适宜开发； 投资开展处所调研的资料转市场筹划处、规划设计处、本钱控制处和财务处。 同时，参与调研的各业务部门将各自所调研和测算的资料一律结转到投资开展，投资开展处根据各业务部门的调研资料和测算资料撰写工程开发可行性研究。 3.2、市场筹划处。 市场筹划处通过调研应确定我们未来开发的商品房其价格定位、商品房主体风格定位、产品销售人群定位、地区广告和宣传形式的定位以及开发产品的名称确定等。市场筹划处必须对上述问题进行思考和进行深入研究，并以此提出意向开发工程的筹划方案。 市场筹划处所调研的资料转投资开展处、规划设计处、预算管理处、本钱控制处和财务处。 3.3、规划设计处。 规划设计处根据本部门调研的资料和投资开展处提供的调研资料、市场筹划处提供的调研资料进行规划设计。规划设计处在进行实施中应充分考虑到市场筹划处提供的市场销售价格，进行有效的限定开发本钱价格的规划，并作出整体规划设计图，并将规划资料和总规划图提供给预算管理处。规划设计处向预算管理处所提供的规划图、规划资料应予详细和齐全。 规划设计处所调研的资料转投资开展处、预算管理处、本钱控制处和财务处。 3.4、预算管理处。 预算管理处根据规划设计处提供的资料和规划草案进行工程估价测算，并将估价测算转报给本钱控制处。预算管理处所作的估价测算只局限于土建工程施工局部，包括：土建施工、监理、设备、弱电、强电等局部的费用。其它费用由相关部门按标准进行测算。 预算管理处所进行测算的资料转投资开展处、本钱控制处和财务处。 3.5、本钱控制处。 本钱控制处根据投资开展处、规划设计处、市场筹划处、预算管理处的资料进行开发本钱的测算。本钱控制处所测算的本钱只是开发本钱中的直接费本钱局部，而上述资料所测算的本钱也只为开发本钱的初级阶段，即：估价本钱。 本钱控制处所测算的、开发工程的“估价本钱〞转投资开展处和财务处，同时，根据测算资料进行“估价本钱〞的本钱分析。 3.6、财务处。 财务处根据上述资料和本钱控制处所测算的“估价本钱〞测算开发本钱，并进行工程上的财务分析。财务处所作的开发本钱和工程财务分析转投资开展处。 3、组织工程开发可行性论证 4.1、组织工程开发可行性会议由经营处负责。经营处组织由地产总公司各业务部门参加的工程开发可行性论证会议，会议由投资开展处作工程开发可行性主题发言。会议设置会议记录，凡参加会议的人员可对投资开展处的工程可行性发言发表意见，并形成会议决议。 4. 2、标准内的开发工程，其决议由地产总公司批准，标准之外由集团公司总裁批准，超过集团公司总裁批准权限的，还必须由集团公司董事长批准。 4.3、各业务部门工程开发调研资料、测算资料、可行性研究资料和投资开展处所做的可行性研究报告一律上交到经营处，由经营处进行存档。 4、开发工程准备工作。 开发工程准备工作，包括：组织开发工程的领导班子以及确定该领导班子的性质（即：成立工程分公司或以派驻式形成甲方工作组），进行规划草案设计，进行进一步的工程预算费用估算测算，办理相关开工证件，做好施工现场准备工作，进行业务招标申请等。 5.1、组织开发工程的领导班子。 组织开发工程的领导班子由地产总公司经营处负责。经营处根据工程开发的具体情况确定新组成工程班子组织性质，即：组织分公司形式，或组织成派驻的工作小组。如果组织分公司形式必须以书面报告的形式，经总公司总经理审批签字后报集团公司企管部，经企管部、经营部审核后报集团公司总裁批准。如果组织派驻的工作小组，那么不履行报告程序。 5.2、人员调度： 第一、经营处可由其它工程单位进行调入。 经营处确定从其它工程单位调入人员，以书面报告的形式，经本系统负责人签字后报人事处，人事处按集团公司并于人事管理制度规定履行调动手续和办理相关的人员调动手续。 第二、经营处可从总公司业务部门调入人员。 经营处确定从其它工程单位调入人员，以书面报告的形式，经本系统负责人签字后报人事处，人事处按集团公司并于人事管理制度规定履行调动手续和办理相关的人员调动手续。 第三、经营处可从外部招聘人员。 经营处确定从外部招聘人员，填写“人员需用明细表〞，经本系统负责人审批签字、总公司总经理批准签字报人事处。第 四、经营处可从集团公司调入人员。 经营处确定从集团公司选定人员，以书面报告的形式报人事处，由人事处与集团公司人力资源部进行沟通。但从集团公司调入人员必须经经营处、总经理审定前方可进行实施。从集团公司调入人员，按集团公司所制定的关于人员调动的管理制度办理相关的人员调动手续。 5.3、工程单位成立后，经营处负责对工程单位进行工作交待和工程介绍，同时，由经营处向工程班子进行前期工作交接，包括： 第一、介绍开发工程的详细情况第 一、前期工作开展的情况进行交接； 第二、前期工作社会机构联系情况进行交接，包括：联系人、联系方式、联系地点等；第 三、涉及到前期工作其它方面业务进行交接。 第四、前期测算资料进行交接，包括。调研资料、研究资料以及测算资料等。工程单位必须按公司保密级别进行存档，不得随意翻阅和随意摆放。 工程管理单位成立后，必须由经营处派专人与工程单位负责人和其它相关人员对开发的工程进行实地勘查、熟悉情况。同时，经营处还必须负责新工程管理单位与总公司其它业务部门的沟通进行协调。 5、工程管理单位先期工作管理 6.1、总公司各业务部门的各项管理工作必须围绕着工程单位的管理工作开展本部门的业务工作，本部门的业务工作也必须与工程管理工作进行接轨、业务工作必须进行接口，不得使工程单位的管理工作有空白、有空岗、有空缺。凡对工程管理工作不配合、成心推托、总公司将对责任部门、责任人、负责人进行严厉的处分和行政处分。同时，要求工程单位必须将本职工作做到位，严禁有依赖心里和依赖行为。在例行工作检查时，凡发现工程单位该做的工作没有做，所做的工作不没有到位，总公司将依据管理规定给予处分和处分，连 续检查超过三次没有实质上的改进，对其责任人、负责人一律给予调离工作岗位，或免职、降职、待职等行政处分。 6.2、工程单位成立后，必须在限定日期内作出工程开发实施方案和工程工作方案安排，总公司各业务部门必须紧密进行配合。工程开发实施方案中应包括： 第 一、开发工程的介绍，包括。开发工程坐落地点、开发面积、施工面积、配套设施等。 第二、开发工程的环境介绍，包括。地上、地下、周边等环境方面的介绍。 第 三、开发工程所需的必要准备工作。整体开发工程人员需求，包括：先期人员进场日期，顶峰时期的人员需求和人员的平均需求。工程开发材料、设备等方面的需求，包括：预计招标时间、进场时间等。工程单位的临时设施规划，包括：员工宿舍、员工食堂、员工办公等 第