2023年房地产“四季”分明超预期复苏.doc

房地产：房地产：“四季四季”分明，超预期复苏分明，超预期复苏 邹松霖 不同于以往，中国房地产市场的 2020 年跌宕起伏、“四季分明”。年初，新冠肺炎疫情强行给全行业按下“暂停键”，历时半年，市场走出停摆、超预期复苏。年中，房企融资“三道红线”出台，颠覆行业游戏规则，其行业洗牌效应已显现，且将影响深远。虽然政策不断加码，仍难抵热点城市楼市持续火热。年底，深圳商品房“打新套利”引发重大关注，房产税等“硬核”举措呼之欲出。年末，中央经济工作会议对房地产行业的政策要求，继续坚持“房住不炒”主基调，并首次明确提出要解决好大城市住房供给不足问题。城市间分化已现，“因城施策”将成为常态。疫情下多金房企也受冲击疫情下多金房企也受冲击 年初，全国房地产行业经受疫情的巨大冲击，各地楼市成交陷入冰点。据克而瑞监测，春节前后一周，全国重点城市房地产销售数据接近零成交。整个一季度，据中国指数研究院统计，50 个代表城市商品住宅月均成交面积约1410 万平方米，为近 10 年来同期最低水平，行业新开工、投资额均受到影响。疫情影响下，2 月至 3 月，20 多个城市相继出台“救市”政策。政策着力于纾解房企经营压力，或对限购、信贷政策进行微调。如降低预售门槛、减少预售规模限制、缓缴免缴社保、放宽购房资格等。置业顾问、房企高管纷纷下场走入因疫情而火爆的直播间。4 月 2 日，复地集团联手薇娅试水直播卖房，此后，碧桂园、恒大、富力等头部房企接连入局，北京住建委还发文鼓励房企线上营销。随着疫情影响逐步消退，直播售房逐步成为房企日常营销手段。4 月以来，疫情形势逐渐得到控制，楼市也进入复苏阶段，房企销售额触底反弹。8 月，百强房企销售金额同比增长近 30%，市场迎来年度黄金节点。据国家统计局数据，截至 11 月末，全国商品房销售面积为 15.1 亿平方米，同比增长 1.3%;商品房销售额为 14.9 万亿元，同比增长 7.2%。中国指数研究院预测，如无意外，今年全年销售面积或有新突破。“三道红线三道红线”绑住狂奔脚步绑住狂奔脚步 疫情渐趋稳定后，楼市复苏力度超出市场预期，多个热点城市楼市火热，引发新一轮严监管。为抑制楼市过热，7 月份开始，杭州、东莞、宁波、深圳、南京等 19 城相继出台政策，收紧楼市调控，升级限购、限贷、限售，严打假离婚，增加房地产交易税费。供给侧方面，一二线城市土地市场高单价、高溢价地块频出，到 8 月，南京不得不出台土地竞价触顶后改“搖号”确定最终竞得人政策。众多调控政策中，房企遇到的最大挑战莫过于监管祭出的融资“三道红线”，即剔除预收款后的资产负债率大于 70%、净负债率大于 100%、现金短债比小于1 倍等三道线。按照“三道红线”触线情况不同，房企被分为“红、橙、黄、绿”四档，分档设定房企有息负债的增速阈值，以倒逼房企去杠杆、降负债：如果“三道红线”全部踩中，开发商的有息负债将不能再增加;踩中两道，有息负债规模年增速不得超过 5%;踩中一道，增速不得超过 10%;一道未中，不得超过 15%。今年以来，庞大的债务规模诱发房企频现“爆雷”事件，头部房企亦未幸免泰禾集团深陷债务危机，截至 10 月初，泰禾已到期未归还借款金额高达459.05 亿元，波及行业甚广;福晟集团也有多只债券违约。“三道红线”的出台可谓及时。据克而瑞统计，目前头部房企整体偿债能力稳健，六成以上房企处于绿档和黄档，但各房企之间严重分化，两成以上房企“三道红线”皆不达标。在“三道红线”紧箍咒下，融资市场和土地市场的变化已然显现，各大房企都在为达标而加大力度降负债，主动调整发展节奏。世茂地产、金科股份等已主动调低目标增速;绿地控股也制定了详细的降档方案，同时计划通过分拆上市、引入战投等措施，回到安全区间。“三道红线”剑指房企高负债，失去资金弹药，其对房地产行业的影响可谓深远。未来，房企分化，继续进击还是保守萎缩，“三道红线”或将成为分水岭。房市房市“疯牛病疯牛病”再引争论再引争论 7 月底，国务院副总理韩正主持召开房地产工作座谈会，再次重申要牢牢坚持“房住不炒”的定位。然而，市场的疯狂超出想象。11 月，深圳网红盘“华润城润玺一期”出现新盘与周边二手房房价倒挂，引得购房者争相抢购，甚至出现众筹打新、代持购房等现象，引发舆论与监管部门关注。出台房产税等加码抑制房地产泡沫“硬核”举措呼声四起，银保监会主席郭树清发表署名文章表示，房地产是现阶段我国金融风险方面最大的“灰犀牛”。值得注意的对比是，同在年底，“房住不炒”优等生长沙，其房地产调控的“长沙样本”在 20 多个省市区、200 多个地级市改革部门推荐的近千个改革案例中脱颖而出，成功入选 10 个“中国改革 2020 年度案例”。12 月 16 日18 日，中央经济工作会议召开，对房地产行业的政策要求，延续了坚持“房住不炒”基调，并首次明确提出要解决好大城市住房供给不足问题。城市间分化所必然要求的“因城施策”或将迎来 2.0 时代。动荡起伏的 2020 年即将过去，进入 2021 年，如何通过地产调控长效机制的持续深入推进，让房地产回归我国国民经济的“压舱石”，而非“灰犀牛”。（本文刊发于中国经济周刊2020 年第 24 期）中国经济周刊2020 年第 15 期下半年房价要涨？