高成周报2011.2.28-2011.3.6.doc

高成周报2011.2.28-2011.3.6 高成世纪东山房地产市场监测周报（2011年2月28日～2011年3月6日） 一、 一周热点动态（2011.2.14-2011.2.20）· 【城建】江宁集中开工76个大项目 投资总额达242.3亿 近期，江宁区76个载体和项目集中开工建设，投资总额达242.3亿元，当年计划投入60.9亿元。 3月1日上午，滨江开发区总投资87亿元的13个重点项目集体开工建设。13个重点项目包含滨江开发区科创中心、中圣“三创”基地、滨江科创社区三个“三创”载体项目和风电设备、环保滤材等8个产业项目以及2个城建项目。总投资3.2亿元的江苏中圣“三创”基地项目，将建设南京首家“三创”实训创业孵化基地，由中圣集团江苏福友科技投资有限公司投资建设，主要从事科技孵化、实业投资、投资管理与咨询等服务，计划通过3至5年的投入培育，实现每年扶持2—3家创业板上市企业的目标。总投资10.3亿元的南京际华三五二一特种设备有限公司环保滤材、特种装备的研发生产项目，是2011年度南京市重大项目，项目全部建成投产后，预计年产值可达30亿元人民币。 同一天，台湾口岸酒店、“中国盒子”全功能办公社区、悦榕汤山精品温泉度假酒店 12 老百姓愿意去”。王忠民说，控制风险，保值增值是社保基金运作的重要职责，因而在选择参与保障房项目建设上必须十分谨慎。通过实地调研，全国社保基金理事会认为，南京组团式、多功能、综合性的保障房建设规划，将保障房建设与城市综合服务功能融为一体，具有完善的生活、就业、交通、商业服务体系，其规划模式、交通模式、投资模式都是可靠、可持续的，“这是我们选择与南京合作的主要原因。” 【土地】搭轻轨“顺风车”南京又推6幅地块，全姓商 河西“海峡城”首个“地王”级地块刚刚结束出让，昨日南京市国土资源局又挂出6幅新地块。这6幅来自江宁和玄武的地块中并没有纯住宅用地，多数为商业金融业用地。其中有两块具备住宅性质的商住地块均来自江宁区禄口。 这6幅地块有2幅来自玄武区，4幅来自江宁区。其中最引人关注的是来自江宁区禄口街道信陵路以南的两幅商住用地，两幅地块总面积约4万平方米，容积率也大体相当，约在1到2之间，起始出让价共1.42亿元。按照出让要求，两幅地块上的居住部分用地面积约占一半，即约2万平方米。“机场轻轨的建设对于这两幅地块的出让无疑是一个利好消息，”有禄口的开发商这样表示。业内人士表示，相比以往，禄口此次出让的地块面积大了不少，较有吸引力。来自江宁的另外两幅地分别为九龙湖区域的一幅商业金融业用地，以及汤山片区的一幅商业混合用地。九龙湖地块位于内环路以南、苏源大道以东，建成后将含有部分40年产权酒店式公寓，这也让其价格有所提升。在公告中，该地块出让面积69458.4平方米，容积率3.5，起拍总价8亿，起拍楼面地价高达3291元/平方米。其附近楼盘有雅居乐九龙湖项目等。汤山路以南地块面积为30241.1平方米，起拍总价9600万元。在两块玄武区的地块中，来自仙鹤门一号路以东的商业金融业地块，距离保利紫晶山、紫金东郡等品牌楼盘均不远，但却曾在去年9月21日流拍，此次在新政之下再度挂牌，其“命运”值得关注。该地块面积约9017平方米，容积率为2，起始价8300万元。另一幅来自玄武区的地块位于红山路东侧，同为商业性质，出让总面积4.9万平方米，容积率2.7，起始出让价4.3亿。 【市场】限购药效释放 “金三”首周南京新房日均认购跌至70套 一降再降！限购加限贷，短短两周内南京楼市认购量便跌至谷底。开发商守着价格不降，购房者观望情绪正浓，继前一周认购、成交两数据直线下滑之后，上周南京楼市销量再泼冷水。 数据显示，截至2011年3月6日22:50，上周（2月28日-3月6日）南京商品住宅共认购492套、成交641套，日均认购约70套。对比之前一周认购521套，成交689套的数据，上周的认购量出现了24套的下滑，成交量则下降了48套。“市场对政策的反应，已经通过日趋下降的认购数据反映出来”. 上周前六天的认购数据均在80套水平线以下，直到周日才达到最高值107套，其余时间均在60套上下徘徊。江宁新开热盘中冶天城周日晚上开始上传数据，该项目75套的认购量使得周末认购量陡升。 刚需楼盘的聚集地——江北依旧遥遥领先，一周305套的认购与358套的成交为全市的数据贡献了七成多。上周南京全市热销楼盘排行榜上，该板块的天润城以143套的销量位居榜单首位，成为支撑整个板块销售的主要动力。江宁次之，以155套的认购数据位列第二位。要不是中冶天城周日上传数据，该板块的销售也不会超过百套。以高端物业为主的河西、城中板块“受限后遗症”最大，整整一周河西只有31套的认购量，还不足江北一天的数据；城中一周更是只有个位数的认购量。“购买高端物业的购房者大都已拥有两套以上住宅，因此受限购令的影响也更大”，相反城东、城南与城北板块，由于区域内房源物业、面积较为丰富，受到的冲击相对较小。尽管数据有所下滑，但与之前相比降幅并不十分明显。值得注意的是，仙林板块由于新房源的匮乏，上周认购量连续七天挂零，成交仅为2套。 点评：2011年金三行情不会乐观，政策的打击逼迫投资、投机需求者不断退出市场，首套自住和二套改善需求占据了市场的主流”，但随着购房成本不断提升，使得这部分购房者对市场更加敏感，持币观望成为其不约而同的最佳选择。因此在细则出台的第二周，全市各大板块便出现了交易数据直降、甚至部分板块零认购等迅速降温反应。对于市场的走冷，因为新政限制购买三套房、提高二套房购买成本，开发商依然难言降价，从目前来看南京楼市供需双方短期内将进入观望和博弈期。 本周（2011-2.3.06）土地出让公告信息 地块编号 地块坐落 出让面积 （㎡） 地块用途 出让年限 容积率 挂牌出让起始价 (万元) 挂牌楼面价 (元/㎡) 竞买 保证金 （万元） NO.2011G02 江宁区禄口街道信陵路以南C地块 12366.9 商住用地 商业40年 住宅70年 1.0＜R≤1.8 4200 1887 1000 NO.2011G03 江宁区禄口街道信陵路以南D地块 27990.5 商住用地 商业40年 住宅70年 1.0＜R≤2 10000 1786 2000 NO.2011G04 江宁开发区内环路以南，苏源大道以东 69458.4 商业金融业用地 商业40年 ≤3.5 80000 3291 16000 NO.2011G05 江宁区汤山街道汤铜路以东，汤山路以南 30241.1 商业混合用地 商业40年 ≤1.5 9600 2645 2000 NO.2011G08 玄武区仙鹤门一号路以东 9016.7 商业金融业用地 商业40年 ≤2 8300 4603 1700 NO.2011G09 玄武区红山路地块 49053.2 商业金融业用地 商业40年 ≤2.7 43700 3299 8800 备注：1、NO.2011G02商业配套设施地上建筑面积不小于该地块地上总建筑面积的55%。 2、NO.2011G03居住部分用地面积不得大于该地块总用地面积的50%。 3、NO.2011G04地块内酒店式公寓（1）出让年限为40年，非住宅用地；（2）其地上建筑面积占项目用地地上总建筑面积的比例不得超过30%。 4、NO.2011G08地块代建公交场站（用地面积不少于3000平方米）、公厕（面积不小于50平方米）均由受让人出资建设，建成后无偿移交政府。 二、 周市场整体销售累计情况表 本周（02.28-03.6）南京商品住宅市场的认购量为492套，环比下降5.5%，成交641套，环比下降7.0%成交面积6.3万平方米，环比下降6.3%。 重点竞争板块市场监测 三、 江宁板块 ² 江宁板块市场每周累计简析 （说明：由于中房周报数据中没有江宁板块的周认购套数和成交面积的数据，因此于每月上旬周报中一次性公布其数据。 江宁板块本周（2.28-3.06）认购161套，环比上涨22.9%，成交131套，环比上涨28.4%，成交面积为13828平方米，环比上涨43.2%。 ² 江宁板块重点楼盘销售情况（2011.2.28-.3.6） 本周重点竞品项目销售情况 项目名 均价 （元/ M2） 入网 套数 可售 套数 累计销 售套数 累计销售面积（M2） 销售率 本周成交套数 本周成交面积（M2） 项目备注 天鹅湖花园 9100 842 2 829 79906 96% 0 0 预计3月底加推23、26号楼房源，为90-170平米户型，价格尚未确定。 宜家国际公寓 9800 396 42 354 28584 83% 0 0 项目目前只有148平方米房源在售，位于9-12号楼，均价9800元/平方米，优惠为全款98折，按揭99折。 左邻右里 15000 2288 16 2259 211766 98% 0 0 项目2011年6月将推3栋小高层，共300套左右。下半年还将推出一栋定位高端小公馆，共34套，均为200平方米左右的大户型。 文鼎雅苑 11000 637 321 300 22218 44% 0 0 项目在售9、15#，折后均价10000-11000元/平方米，3月加推14#挑高小户型，70年产权，35-80平方米，10-11层全款优惠300元/平方米，按揭优惠200元/平方米，365团购优惠100元/平方米，折后均价10200-14000元/平方米。 东方龙湖湾 11000 1758 102 1615 175256 92% 2 206 项目目前剩余房源有70套左右，有少量67平方米单室，剩余主要在131-140平方米平层和跃层，目前均价在11000元/平方米。预计在3月底推出三期御山湖的新房源，100套左右，户型面积在67-140平米之间。 武夷水岸 10000 1061 89 944 82755 89% 0 0 项目目前在售北区沿中心河的7幢多层，面积在90-130平米之间，均价10000元/平方米，全款97折，商贷98折优惠，明年6月交付。 上善居 9800 422 59 282 27164 60% 2898 2405 现在在售6、7号楼，还剩60-70套房源，户型面积92-131平米左右。均价9800元/平方米。一次性付款可享98折优惠，商业贷款99折。明年6月份交付。