在全市物业管理大会上的讲话.docx

在全市物业管理大会上的讲话 同志们： 今天的全市物业管理工作会议，是乘开展“新解放、新跨越、新崛起〞大讨论活动的东风，把物业管理工作纳入查摆问题阶段的一项重要内容，进而推进全市物业管理工作再上新台阶召开的一次非常重要的会议。刚刚，x同志传达了x市人民政府关于进一步加强全市物业管理工作的意见；x同志对全市物业管理工作进行了总结，并对下一步工作进行了安排部署；x同志从规划的方面就如何保障物业管理良性开展发了言。下面，我就全市物业开展现阶段如何抓好物业管理工作，讲三点意见： 一、通过“大讨论〞，正视问题，强化认识 开展“新解放、新跨越、新崛起〞大讨论活动，对开展中的x来说很及时，很必需，无论从社会开展的高度，还是从城市管理角度来看都尤为重要。物业管理是城市建设管理的重要组成局部，按照解放思想、实施跨越、推进崛起的要求，必须正确分析目前全市物业管理工作的现状，肯定成绩，查摆问题，提高对物业管理工作的认识。总体上讲，我市物业管理工作开展很快。全市物业管理覆盖面不断扩大，行业开展初具规模，居民物业有偿效劳意识有所增强，业主自主管理和物业效劳市场竞争机制逐步建立，公共维修资金归集工作运转正常。但是，还要充分认识到我市物业管理在开展质量、效劳水平、群众满意程度等方面存在的诸多问题和矛盾：一是解放思想不够。政府、企业、市民对物业管理工作重要性的认识存在偏差，还习惯于用方案、行政的手段管理物业。二是走向市场不够。有相当一局部小区由单位代管，没有纳入物业管理范围，物业管理覆盖面不够高；三是标准管理不够。物业企业管理水平与业主的要求还有一定距离，职能部门在物业管理中存在不作为甚至乱作为的现象。四是政策宣传不够。没有将物业政策宣传到家，相当局部业主对物业管理的政策模糊，对物业管理不支持、不配合。这说明，我们对物业管理工作的本质认识还不深，开展的规律掌握还不够。因此，我们要站在践行“三个代表〞重要思想、构建效劳型政府和维护最广阔人民群众根本利益的高度，通过“大讨论〞活动，强化对开展物业管理工作重要性的认识。 〔一〕标准开展物业管理，有利于促进经济增长 住房消费是今后相当长一段时期居民消费的热点，以住宅为主的房地产业是全面建设小康社会时期国民经济增长的持续推动力。随着我市住房制度改革的不断深入，居民住房消费的积极性得到了充分调动，居民消费结构开始转型，房地产业出现持续增长。但是，目前我们所认识到的居民住房消费，仅仅是居民购置住房这一个方面的消费。实际上，居住消费本身包含众多的消费环节，可归纳购房消费、家庭装饰装修消费、水电气暖方面的长期消费、房屋大中修及设施设备改造以及物业管理消费等四个方面的支出，后三类消费支出要大大超过购房支出。据测算，在50年的住房使用期内，包括房屋大中修及设施设备改造和其他效劳消费的累计支出贴现后，与购房当年住房价格的比例为1.5：1。因此，物业管理不但有利于刺激居民购房，其本身对扩大消费，拉动经济增长有重要作用。 〔二〕标准开展物业管理，有利于提高人民群众居住质量 经济开展的根本目的是提高人民生活水平，提高居住质量是全面建设小康社会的重要任务。目前，居民消费需求已由追求根本生活资料的满足，逐步向注重生活质量提高转变。向更高生活水平迈进，重点是“改善居住、卫生、交通、通信条件，扩大效劳性消费〞。在根本消费序列中，温饱解决之后，“住〞和“行〞的问题将日益突出。有关资料说明，在人均住房建筑面积到达35平方米，人均GDP跨过800美元之后、3000美元之前的相当长的一段时期，都是住房面积提高和居住质量改善阶段。目前，我市人均住房建筑面积已到达27.9平方米。居民住房需求已进入面积增加与质量提高并重，单纯的生存型需求向舒适型需求转变的新阶段。提高居住质量，既要靠住宅建设的科技进步，大力推进住宅产业现代化，提高住宅规划、设计和建设水平，也要靠良好的物业管理，提供房屋及其设施设备的维修养护、绿化、保洁等专业性效劳，创造安全舒适的居住环境。 〔三〕标准开展物业管理，有利于增加就业 目前，我市物业管理吸纳的劳动力中有相当一局部来自企业单位下岗分流人员，因此，它为缓解产业结构调整中的就业矛盾作出了重要奉献。今后相当长一段时期，随着住宅建设的持续快速开展以及旧住宅区物业管理范围的不断扩大，物业管理将保持快速开展，对增加就业仍将起到积极的推动作用。 〔四〕标准开展物业管理，有利于维护社会稳定 维护社会稳定是全面建设小康社会的重要保障，维护社区稳定是整个社会稳定的根底。物业管理对于维护社区环境和秩序具有积极作用。一方面，通过业主大会和业主委员会的活动，可很好地实现居民的自我管理、自我教育和自我约束；另一方面，物业管理企业在维护区域公共秩序，协助公安等部门做好防范刑事犯罪，防止可能发生的火灾、爆炸等灾害事故方面也发挥着重要的作用。因此，我们必须充分认识标准开展物业管理的重要意义，切实增强责任感和使命感，全力以赴地把这项与我们生活密切相关的工作抓实抓好。 二、通过“大讨论〞，明确目标，强调任务 开展“新解放、新跨越、新崛起〞大讨论活动最终目的是促进工作。搞好物业管理最终的落脚点是要提高物业管理的效劳水平，为人民群众提供更好的居住生活环境，这是我们物业效劳的最终目标。提高物业效劳的整体水平，既需要物业管理企业不断增强效劳意识，提高效劳质量，又需要业主积极配合，切实树立物业管理的消费意识，还需要政府的依法监管。工作中要突出物业企业、广阔业主、职能部门各自职责重点，促进其标准开展。 〔一〕全面推行物业管理小区“三位一体〞管理模式 “三位一体〞管理模式就是社区居委会、业主委员会、物业管理企业互为一体，建立各司其职，各负其责，各求所需的物业管理体制。一是抓好宣传发动。各县区和市直有关部门要认真学习意见精神，认真做好宣传方案，通过播送、电视、宣传板报等形式，宣传“三位一体"物业管理模式的优势、工作分工和各自职责，努力争取广阔居民、业主的支持和理解，形成良好的舆论气氛。二是完善各项议事制度。推行三位一体物业管理模式，必须明确街道办事处、社区居委会、业主委员会、物业管理企业各自的职责，形成完善的议事制度。街道办事处主要负责社区管理的组织、协调、监督，社区居委会侧重于组织实施，物业管理企业主要负责社区物业管理，参与、配合做好社区管理工作，业主委员会主要是执行业主大会的决定，协调业主缴纳物业效劳费，监督物业管理企业按合同做好效劳。各办事处要牵头成立社区居委会、业主委员会、物业管理企业共同参加的居民自治联合工作委员会，全面负责本社区日常行政事务的管理、指导、监督和考核。三是抓好试点。各区要按照“分类入轨、梯次推进"的原那么，抓好“三位一体〞物管试点工作。各办事处要选择一些社区居委会、业主委员会、物业管理企业关系融洽、有一定根底的小区，由街道办事处和区房管处指导召开首次业主大会，选举出群众根底好，热心为业主效劳，符合法定程序的业主委员会，在试点取得成功经验的根底上，逐步推广。对居委会与物业管理企业、业主委会之间有矛盾和纠纷的社区，各办事处要通过协调，先化解矛盾，后予以实施。 〔二〕加快实施老居民小区准物业管理 准物业管理，就是由各辖区政府负责，各街道办事处按照社区规模大小因地制宜设置的小区物业效劳中心。其主要任务是负责辖区内的老居民小区的卫生保洁、安全秩序维护、绿化养护、根底设施的日常维修管理、下水道疏通和化粪池清理等。一是加快老城居民小区整治进度。将该项工作纳入六城联创管理，结合工作实际制定实施方案，确保整治一个，落实长效管理一个，从而稳固老小区整治成果，实现创卫目标。二是成立社区物业效劳中心。辖区、办事处要抓紧成立社区物业效劳中心。小区规模大、具备条件的可单独设置，规模小不宜单独设置的，由办事处牵头成立1—2个社区物业效劳中心实施统筹管理。社区物业效劳中心按股份制企业要求进行工商注册，按公司法的要求，自主经营，自负盈亏，并给予三年的过渡期，三年后到达物管企业标准的，过渡为正式物管公司，不合资质要求的予以淘汰。三是加强对准物业管理工作的指导与考核。准物业管理是对新形势下建立物业管理新机制的积极探索，市、区房管部门要加强引导，市房管局要出台考核意见。各辖区办事处和房管局要按照国务院物业管理条例、建设部业主大会规程等法规政策的要求，指导老居民小区依法召开业主大会，成立业主委员会，由业主委员会代表全体业主与社区物业效劳中心签订物业委托效劳合同，明确效劳内容、效劳标准、收费标准和违约责任等，逐步把准物业管理转入标准化管理轨道。 〔三〕积极扶持培育物业管理企业 培育一批优秀的物业管理企业是做好物业管理工作的根底。市有关部门和各县区要进一步加强制度建设，扶优劣汰，鼓励优秀企业做大做强。市房管局要牵头联合有关部门出台物业公司优惠政策，明确各部门职责，同时提倡各部门单独出台优惠政策。各区政府、街道办事处对新设立的社区物业效劳中心和辖区物业管理公司要有扶持措施，积极帮助物业管理企业协调解决存在的问题。规划部门要在项目建设时充分考虑物业管理的需要，对物业管理用房、社区用房和公益文体用房等，要同步规划、同步设计、同期建设，为后期的物业管理纳入社区、为建立齐抓共管局面创立良好的条件。房管部门要进一步抓好前期物业管理招投标工作，给物业管理企业营造一个公平竞争的平台。物业管理企业和社区物业效劳中心要树立效劳理念，提高效劳质量，在标准效劳上下功夫，切实把业主的需求当作工作的出发点和落脚点，通过优质效劳赢得企业长久开展。房管局要和办事大厅配合设立单独窗口，给物业公司提供一站式、并联式、跟踪式效劳。 三、通过“大讨论〞，界定责任，强力推进 开展“新解放、新跨越、新崛起〞大讨论活动，一个重要的任务就是要把开展大讨论活动的过程变为谋划对策、破解难题、推开工作的过程，旨在解决问题上见成效，在决策部署上见成效，在开展实践上见成效。抓好物业管理，落实x市人民政府关于进一步加强全市物业管理工作的意见精神，要重点抓好“三五、一五〞工程。 〔一〕“三个五〞 1.真正做到五落实，一是逐条落实。文件明确了各责任单位的工作职责及工作任务，要逐条抓好落实。市政府督查室牵头，市房管局主导，对逐阶段落实情况定期以政务通报的形式，报市政府主要领导、分管领导和有关部门。二是逐级〔部门〕落实。对此项工作，区政府、办事处、居委会、市直部门、区直部门要逐级落实。三是逐领域落实。文化、宣传、卫生、工商、等部门要逐领域落实。四是逐行业落实。物业管理工作涉及到方方面面，规划、建设、环卫、房管等领域要强化认识，提供支持，兑现政策。五是逐企业落实。各个物业企业要认真学习，认真落实。 2.真正实现五有。一是有法办事。市房管局和各级各部门都要出台落实意见的实施方案。二是有人办事。各级都要成立领导小组，明确具体负责人，有相对固定人员，人员从相关部门抽调，市里先带头落实。三是有地方办事。各级政府必须要有专门的办公地点，业主委员会等基层部门也要解决办公地点问题，各级要督查落实。四是有钱办事。要解决物业办公经费问题。五是有规距办事。物业管理机构要建立一系列规章制度，加强管理；要建立奖惩机制，催促落实。要解决办与不办怎么办的问题，做到干好的给面子，干不好的丢面子；干好的给票子、干不好的丢票子；干好的给位子、干不好的丢位子。 3.推进五联动。一是上级与下级联动。一级联着一级动，要逐级落实，不能棚架政策，不能空对空。二是政府与社会联动。要努力实现政府管理效劳社会，社会调控反作用于政府，充分发挥二者相互联动作用。三是行政与法律联动。要由行政过度干预向依法办事转变，努力推进依法行政。四是方案与市场联动。既要发挥政府的主导作用，更要发挥市场经济的导向作用，实现二者的有机联动。五是政治与经济联动。利用政治和经济手段来推进物业管理工作。 “一五〞即一个保障：一是舆论保障靠媒体。要加强正确的舆论引导，宣传工作要多做、真做、做实。市新闻媒体要对物业管理工作提供舆论保障，意见要在x日报上刊登。各级政府、各企业也要借助电视台、报纸、网络等新闻媒体加大对物业管理宣传力度，突出宣传实效。二是政治保障靠组织。各县区组织部门要问责问效