2023年西安曲江房地产市场调研年.doc

呈：西安中交金尧房地产开发 西安曲江房地产市场进入分析 陕西睿翼房地产参谋 二零一二年十月二十日 目 录 一、 曲江开展概况 3 1. 曲江简介 3 2. 曲江一期简介： 6 3. 曲江二期简介 12 二、 曲江房地产市场开展现状及趋势 14 1. 房地产市场开展历史 14 2. 曲江区域房地产区域开展圈层概况 17 3. 房地产市场后继供给分析 27 4. 社区配套及学校配套 28 5. 个案研究 30 6. 曲江房地产市场开展总结 37 三、 中铁国际城区域及项目分析 38 1. 区位分析 38 2. 区域配套现状 39 3. 交通环境 40 4.中国铁建国际城根底信息 41 5.中铁国际城项目SWOT分析 42 四、市场总结 43 西安曲江房地产市场进入分析 一、 曲江开展概况 1. 曲江简介 曲江新区位于西安市东南，是陕西省、西安市确立的以文化产业和旅游产业为主导的城市开展新区，它核心区域面积40.97平方公里，同时辐射带动大明宫遗址保护区、法门寺文化景区、临潼国家旅游休闲度假区和楼观台道文化展示区等区域，开展区域总面积近150平方公里。 2023年以来，曲江新区践行陕西“文化强〞战略和“文化立区、旅游兴区〞理念，充分依托陕西、西安大文化、大旅游、大文物的优势，以城市运营收益大力投资文化产业和公共设施，以大项目为带动，文化产业、公共文化事业和城市新区建设呈现出齐头并进、协调开展的良好态势，迅速成为西安乃至全国文化产业开展的新亮点。 2023年以来，曲江新区先后建成大雁塔北广场、大唐芙蓉园、曲江国际会展中心、曲江池遗址公园、大唐不夜城等一批重大文化项目，组建了曲江文化产业投资集团、曲江影视集团、曲江会展集团、曲江演出集团、曲江文化旅游集团、大明宫投资集团等六大产业集团、形成了以文化旅游、会展创意、影视演艺、出版传媒等产业为主导的文化产业体系，跃升为西部最重要的文化、旅游集散地，陕西文化、旅游产业开展的标志性区域。截至目前，西安曲江文化产业投资集团总资产达158亿元，成为我国最大的文化产业投资类企业之一，跻身西部文化产业“巨无霸〞行列。 1) 曲江模式及曲江下设机构 曲江模式： 曲江模式是典型的旅游地产开发模式，即由政府牵头，拆迁平整土地，以文化为媒介，历史人文景观为突破点，做大旅游资源、景观景点及商业配套，提升区域人气，抬升土地价格。后由政府牵头负责根底设施建设，道路及管网铺设，并做好区域规划，将各分地块售给开发商开发。其形式类似于深圳的华侨城。 在这种模式中，政府及其下属企事业单位，更多充当一级土地开发商的角色。 曲江文化根底： 曲江乡在唐代时期为皇家后花园，古时的芙蓉园为皇家园林，只有皇帝、大臣可进入。曲江池也是唐代编练水军的场所。所以整个曲江新区，自然而然的以唐文化主题为突破点，力求复原盛唐时期的城市风貌。 曲江新区的主要旅游景点呈轴线排布，自北向南分别为：大雁塔南北广场-大唐不夜城-大唐芙蓉园-曲江池遗址公园-寒窑遗址公园-唐城墙遗址公园。这条以唐文化为根底的轴线是曲江的旅游命脉，也是曲江新区土地价值的核心。 曲江组织机构： 为开展曲江新区，在市长助理段先念的领导下，成立的陕西文化投资集团，文投下辖8个企业集团，如文旅集团、文商集团、会展集团、影视集团等。分别负责曲江新区的旅游景点、商业配套、影视动漫等功能工作。 2) 曲江开展文化产业战略三步走： 第一步：从2023年到2023年，实现曲江新区从旅游区向文化产业示范区的转变。建立初具规模的文化旅游区、影视演艺区、会展广告区、创意传媒区。 第二步：从2023年到2023年，强化曲江新区文化产业示范区主导文化产业的核心竞争力。让曲江文化企业走出国门，走向世界。使全区到达世界同类园区初级水平标准。 第三步：从2023年到2023年，进一步提升曲江文化产业示范区文化行业的开展境界。提高效劳水平，提高产出效益。根本上到达同类园区世界中等水平。 2. 曲江一期简介： 1) 地理区位：一期地理区位 曲江新区一期位于西安城区东南部，以闻名中外的大雁塔和曲江池遗址公园为中心；曲江新区的面积从现在的20.57平方公里，扩大到40.97平方公里，面积增加一倍；曲江新区距离火车站9公里，距离机场28公里，距离钟楼9公里，距离二环2公里。 2) 功能定位：曲江新区是国家级文化产业示范基地 在总体布局上，曲江新区既考虑区域所处位置和周边环境，又体现园林风景区特色；既注重历史文化资源的保护、利用和开发，又满足现代旅游度假需要；既考虑各个项目开发建设的需要，又合理利用现状地形、地貌。曲江新区在规划格局上形成了“一心、两带、三轴、四个板块〞的机构形态。 “一心〞：以大雁塔为整个曲江的核心； “两带〞： 既贯穿整个新区，宽100米的唐城遗址保护绿带；分布在绕城高速两侧共100米宽的绿化景观带； “三轴〞：既雁塔南路旅游商业开展轴线、芙蓉东路生态休闲开展轴线和曲江到达景观轴线； “四个功能板块〞：既唐风商业板块、旅游休闲板块、科教文化板块和会展商务板块。 Ø 唐风商业板块 位于曲江新区的西北部，占地约2平方公里。依托大雁塔——大慈恩寺历史风貌区及大雁塔南北广场，由大唐不夜城、大唐商业广场、大唐通易坊、慈恩镇、芙蓉坊、秦汉唐等以唐风为主题，涵盖历史文化、民俗文化的大型综合性商业板块，是西安特色鲜明、规模最大的文化商业区。 Ø 旅游休闲板块 整个曲江区域的核心，占地约7平方公里。依托70公顷的曲江南、北湖水面，利用起伏变化的地形地貌、优美的生态环境和丰富的历史文化资源，营造规模宏大、配系齐全的旅游休闲板块。主要包括大雁塔——大慈恩寺景区、陕西民俗大观园、陕西戏曲大观园、唐华宾馆、唐歌舞厅、唐代艺术博物馆〔三唐工程〕、大唐芙蓉园、曲江海洋世界、西安广电世纪园、丝路风情园、大唐爱情谷、大唐文化艺术长廊等人文特色的旅游休闲观光景点。 Ø 科教文化板块 位于曲江新区的东北部，占地约3平方公里。依托西安交通大学、西安理工大学、西安国际旅游学院、西安电影制片厂等资源优势，形成以教育为龙头，以影视、动漫、创意、传媒、广告、出版为核心的文化产业园区。 Ø 商务会展板块 位于曲江新区西南部，西安中轴线长安南部西安未来CBD核心区，占地约3平方公里。在现有西安国际会议展览中心的根底上，建设15万平方米的展馆、60万平方米的建筑群、5500个国际标准展位、3.5万平方米30个不同规格国际会议中心，同现有的曲江国际会议中心、曲江宾馆、惠宾苑酒店、曲江行政商务区一起构成具有国际一流水准的会展产业集群和商务港，整个区域包括展览中心、会议中心、会展商务写字楼、星级酒店、餐饮娱乐、商业超市、商务公寓、停车场、物流中心、展览总部基地、会展科技产业园、会展旅游中心。 3) 历史文脉：曲江是我国历史上久负盛名的皇家园林，是“盛唐气象〞的典型代表； 曲江曾经是我国历史上久负盛名的皇家园林，兴起于秦汉，繁盛与隋唐，历时一千三百年之久，被誉为中国古典园林的先河；秦时曲江称“陔州〞，意为临水的长洲。汉时建有皇帝行宫“宜春苑〞，“因其水曲折，形似广陵之江〞，故有了“曲江〞的美称。唐时，被辟皇家园林，引终南山的水源，修茸扩充出千亩水面，建有芙蓉园、杏园、紫云楼、汉武泉、青龙寺、大慈恩寺和大雁塔等诸多景观，楼台亭阁绵延不绝；曲江，是唐代长安最具魅力、风雅之所在，是建筑、园林、绘画、诗歌、宗教等会聚的“盛唐气象〞典型代表； 4) 配套资源：商业配套较齐全，教育、医疗分布不均衡 中小学教育配套 小学 1北池头小学 2雁翔路小学 3新华小学 4金泘沱小学 5裴家崆小学 6 曲江池小学 7春临小学 中学 8师大附中 9瑞云中学 10 市45中 11市78中 12交大科技园中学 13 第54中 医疗配套 1陕西正和医院 2曲江医院 3市精神卫生中心 4和平医院 5安康医院 6市八院 7市胸科医院 8雁塔区中医医院 9同济医院 10二六二医院 11规划国际医院 超市/餐饮/休闲娱乐 1好又多 2华润万家 3麦德龙 4易初莲花 5家乐超市 6唐华宾馆 7芳林苑酒店 8泰森大酒店 9曲江惠宾馆 10曲江宾馆 11金地规划商业街 曲江新区不仅仅是文化旅游区，而且是城市开展新区，是未来西安城市开展的重中之重。曲江新区拥有完善的会展和商务配套效劳体系。目前拥有唐华宾馆、曲江宾馆等四星级以上园林式酒店四座，拥有西安国际会议中心，西安曲江国际展览中心。还规划中的三座酒店正在建设之中。 截至2023年底，曲江新区已根本完成15.88平方公里范围内的根底设施配套，城市建成区面积已达7.48平方公里，完成各类拆迁已达40余万平方米，建设各类市政道路40公里，铺设市政管网20公里。曲江新区拥有优秀的人居环境，同时座拥大雁塔商圈，紧邻小寨商圈，生活购物较为方便，但缺乏必要的教育和医疗配套。 3. 曲江二期简介 1) 区域功能规划概要 关中天水经济区的开展设想中，提出将曲江建设成为关中――天水经济区彰显华夏文明的重要历史文化基地，通过构建一批文化产业基地，壮大一批名牌文化企业，培训现代文化品牌，打造为西部文化资源整合中心。 目前，曲江一期建设已经根本成熟，形成了沿大雁塔，大唐芙蓉园以及南湖公园集聚开展的空间格局，并形成了鲜明的新唐风城市风格，成为西安的城市品牌地区。而随着曲江开展的新一轮崛进，曲江二期规划也正式出台。 曲江新区二期规划范围东到长鸣路，西到雁塔南路，南与航天基地、长安相连，北与曲江一期融合，总占地面积20.4平方公里。原雁塔区杜陵塬万亩都市森林正式划归由曲江新区管理运营，形成以杜陵为核心城市结构演替，以上林苑为文化基因，以“里坊+聚落+遗址公园〞为城市空间载体，支撑曲江的开展。 2) 九大文化产业园区，建设国家级文化产业示范区 A会展产业集群：总投资1000亿元，打造集会展展馆、国际会议中心、写字楼、商业、餐饮、城市绿化为一体的会展产业集群 B包含曲江欢乐世界主题公园，科技文化体验中心区、高科技史诗神话演出剧场群、文化科技创意产业基地 C艺术创意产业集群：主要包含表演、视觉、文学、摄影、绘画、音乐创作等文化艺术门类和时装、广告等创意设计。打造特色文化商业街区 D影视产业一体化：把影视产业的节目筹划、制作、发行到最终衍生品研发销售引入进来，吸引更多影视制作等龙头企业以及银行、超市、饭店、公寓、旅游等企业 E城市休闲高端化：方案建成高尔夫球场、赛马场、体育休闲健身场所、酒店、餐饮区以及相关配套设施 F艺术家交流区：扶持艺术家创作，打造艺术家交流创作的平台。方案建设画廊、艺术工作室、文化公司、时尚店 G动漫产品交易平台：企业孵化中心、人才培训、技术研发、文化交流、产品销售平台。预计设立创意中心、企业孵化中心、动漫博物馆、体验互动区、动漫集市等 H会展商务与传媒出版区：集出版、发行、报业、物流、图书展销及进出口贸易、版权交易、印刷包装为一体的西北最大传媒产业区 I一期景区文化产业园区 二、 曲江房地产市场开展现状及趋势 1. 房地产市场开展历史 近年来，随着曲江二次扩区规划的落地，曲江发生了翻天覆地的变化，曲江房地产业整体开展情况如下： 1) 第一阶段：概念阶段〔2023-2023年〕 2023年曲江更名为西安曲江新区，曲江新城规那么的提出，将曲江区域价值重新定位，提出五园一塔概念，奠定了曲江旅游生态生活基调。在此阶段，房地产市场价值开始凸显，品牌开发商诸如金地、中海开始进驻，曲江第一批豪宅逐渐形成，曲江逐渐成为普遍认同的高档住宅区及生态宜居地。这个阶段，地产价格开始慢慢提升，代表性