2023年彭水县市场调研简报.docx

彭水县市场调研简报 　 彭水县房地产市场调研报告 　第一局部 彭水县概况 　一、总体概况 　彭水县位于重庆东南部，处乌江下游。截止2022年末全县常住人口49.82万人，比上年减少0.82万人，其中城镇人口16.79万人，乡村人口33.03万人。城镇化率33.70%（数据来源于彭水县人民政府官网）。目前彭水县城主要向西开展，重点围绕靛水打造新城片区，是彭水县今后的政治、文化、教育、金融中心区域 　二、新城概况 　受地形及老城改造等原因影响，在当地政府的大力推进及当地人民的支持下，彭水县新城向西布局开展，目前新区规划10万人，新城与老城之间距离10公里左右，中间无过度地带，较老城水文环境优势不明显，但新城在整体规划和职能上要优于老城，所以将新城定位为“现代之城、未来之城、品质之城、魅力之城〞。彭水县公，检，法，党校，思源学校，体育中心等已入驻新城，彭水县廉租房已局部交付入驻，规划彭水高铁站将设置在新城区。 　新城区规划蓝图如下： 　三、调研地块概况 　 本次所调研地块位于彭水新城体育中心前方高地，距离新城廉租房1公里，距离政府职能部门3公里左右，具体地块位置如以下图： 　地块实景图如下： 　 　第二局部 彭水县房地产开展概况 　一、在售/待售工程分布 　区域 　工程名称 　物业形态 　体量 　面积区间 　销售价格 　推售情况 　老城区 　沃宸金河湾 　高层 　四栋高层 　109㎡ 　均价3800元/㎡ 　现房销售，剩余约60套，底层为客运站 　公园世界城 　高层 　约50万方 　80-125㎡ 　待定 　蓄客，预计10月开盘 　御景江山 　高层、洋房 　约61万方 　高层77-126㎡ 洋房105-240㎡ 　洋房4200-4300元/㎡ 高层3700-3800元/㎡ 　在售一期高层1#，洋房6#、7#、4#号楼 　凯邦两江城 　高层 　商业 　约80万 　高层85-135㎡ 　高层 4300元/㎡ 　前期商业租赁 　7#\8#\9#号楼高层在售，2022年开盘，去化约560套 　黔龙.阳光国际 　高层 　约90万方 　高层 　高层3800元/㎡ 　由于工程资金问题，后期开发停滞 　新城区 　鑫沃.世纪城 　高层、洋房，商业 　约100万方 　洋房110-150㎡ 　高层78-124㎡ 　高层3600元/㎡ 　洋房4500元/㎡ 　商业统一运营管理 　分四期开发，一期9栋公园洋房以及3栋阔景高层组成，2022年4月开盘销售约380套 　彭水.新领域 　高层、洋房 　约50万方 　高层81-105㎡ 　洋房129-228㎡ 　高层 3700元/㎡ 洋房4500-4600元/㎡ 　一期高层在售8#、9#，洋房在售13#-20# 　小结： 　 老城区：1、客户当地或者近期调入的企事业单位员工，当地私营企业主和少量乡镇客户； 　 2、去化进度：高层年均新推1栋楼，约200套房源，月均去化10套左右，洋房去化月均2套左右； 　 3、主力户型：高层以90-110㎡三房为主，洋房以120㎡左右大三房为主； 　 4、工程除公园世界城外其余工程工程均处于停工状态，都以去库存为重点工作； 　新城区：1、客户在迁政府企事业单位公职人员； 　 2、推售进度：新城因在前期开发阶段，房源去化速度缓慢于老城区； 　 3、主力户型：高层以90-110㎡三房为主，洋房以130㎡左右大三房为主； 　 4、工程施工进度较慢，以去库存为重点工作。 　彭水房地产工程实景图： 　二、主力户型赏析 　凯邦.两江城 　三室两厅双卫 建筑面积 122.83㎡ 三室两厅双卫 建筑面积 106.95㎡ 　 　彭水.新领域 　洋房顶跃：五房两厅双卫 建筑面积约175.41㎡ 　底跃洋房：三房两厅双阳台带地下室 建筑面积约223.59㎡ 　鑫沃.世纪城 　三室两厅双卫 建筑面积约112.11㎡ 三室两厅双卫 建筑面积约120.38㎡ 　 　洋房：三室两厅双卫 建筑面积约135.2㎡ 洋房：三室两厅双卫 建筑面积约127.22㎡ 　 　御景江山 　三室两厅单卫 建筑面积约102.34㎡ 两室两厅单卫 建筑面积约74.93㎡ 　 　洋房：三室两厅双卫 建筑面积约115.67㎡ 洋房：四室两厅双卫 建筑面积约236.21-258.36㎡ 　 　公园世界城 　三室两厅双卫 建筑面积约124.94㎡ 　产品小结： 　高层：1、品质高层均以2梯6户为主，高30层左右； 　 2、三房产品占比超60%，产品设计中规中矩； 　 3、阳台宽度保持在2m，客厅开间在4-4.2m之间，厨房偏小。 　洋房：1、大局部为7+1,9+1洋房，主力户型面积130㎡大三房，赠送率较高； 　 2、新城区域洋房整体品质较高，物业均引入金科物业作为品牌参谋企业； 　 3、阳台宽度保持在2m，客厅开间在4.2m以上，厨房仍然偏小。 　商业：凯邦两江城前期商业为统一运营管理，以招商为主，后期会推出特色独栋商业及社区商业； 　 鑫沃世纪城商业引进红星美凯龙统一招商运营管理。 　第三局部 地块工程预测分析 　一、工程产品预测 　 1、总体规划：工程规划建筑面积约32万方，容积率为1.8，其中洋房16万方，高层16万方，根据地形宜修建退台式洋房+高层。 　 2、产品预测： 　洋房：1、主力户型建筑面积约为120-130㎡，有效使用面积赠送率建议至少到达50%以上； 　 2、联排单元式设计，2单元、4单元居的7+1和9+1居多； 　3、户型设计以三室两厅双卫双阳台为主，为凸显市场产品差异化可增加露台设计； 　4、户型开间4.2m以上，阳台宽度2m以上。 　 高层：1、中高端品质住宅以2梯4户，2梯6户，30层为宜； 　 2、主力户型为三室两厅双卫，面积区间约为90-110㎡，户型配比情况为2（70-90㎡）:6（90-110㎡）:1（110㎡以上） 　 3、户型开间4m，阳台宽度1.8m为宜； 　 4、在户型设计上可突破当地常规设计，增加2变3,3变4户型设计。 　 商业：建议社区配套商业为主，少量大面积商铺适宜中小型超市，大量小面积社区底商。 　二、工程价格预测 　 洋房：根据新城在售产品及工程地块区位，均价约4500元/㎡为宜。 　 高层：根据新城在售产品及工程地块区位，均价约3400元/㎡为宜。 　 商业：县城商业空置率较高，无在售商业，且两江城和世纪城工程均有大型商业综合体是统一招商运营，试营业时间约为2022年年底，所以商业需根据后期新城开展情况而定。 　三、工程去化预估 　1、蓄客周期预判：平均蓄客周期为6个月左右； 　2、洋房去化速度预判：年均去化约35套（约5000方左右）； 　 高层去化速度预判：年均去化约220套（约2.5万方左右）； 　 商业去化速度预判：前期可先招商再销售。 　四、小结 　 彭水县房地产市场呈现如下特点：市场饱和度高，城市消费水平低，蓄客周期长，去化速度慢，老城区以去库存为主，而新城成熟度低，常住居民地缘性生活习惯浓厚，市场客群以政企单位和私营老板为主。