2022年深圳楼市半年刊-深圳中原研究中心.pdf

新政成转折 市场降温回归理性 序言：序言：经济下行稳增长发力经济下行稳增长发力 政策宽松助力市场筑底政策宽松助力市场筑底 2022 年上半年中国经济继续承压，一季度 GDP 增速 4.8%，二季度增速预计将远低于一季度，GDP 增速显著放缓。一方面，去年底中央就提出我国经济将面临“需求收缩、供给冲击、预期转弱”三重压力，上半年三重压力继续加大，特别是需求端持续萎缩，对经济冲击进一步加大。另一方面，全球疫情扩散，国内也快速传播且多点扩散，深圳、上海、北京等全国主要城市都有疫情暴发，国内防疫措施严格，国内外经济交流受阻，进一步加剧了经济下行。同时，俄乌冲突也加剧了国际紧张局势，大宗商品价格飞涨，世界经济不确定性增加。为稳住经济大盘，中央出台了一揽子政策，从财政、货币、促消费等方面稳经济。首先是财政政策上，积极主动，宽财政保经济。一方面扩大投资规模，主要发力基建、制造业投资；另一方面，进一步减税降费，缓解企业经营压力，解决就业问题。针对中小微企业，上半年已累计新增退税减税降费及缓税缓费超 2 万亿元。其次是货币政策上，随着经济形势的恶化，货币政策力度也不断加大，总量加结构性货币政策轮番上阵，1 月、5 月两次下调 LPR，4 月降准，提前上缴结存利润，同时多方面引导金融机构加大对重点领域的信贷支持，保证流动性合理充裕。在促消费方面，地方政府发放消费券或采用消费补贴形式鼓励居民进行大宗消费。多项政策形成合力，市场资金面宽裕，利率持续走低，消费逐渐企稳，缓解了经济下滑压力。财政与信贷的宽松不仅支持了实体经济，也利好房地产市场的复苏。上半年萎靡的房地产市场加剧了经济的下行，一季度房地产行业进入了深度调整，商品房销售量大幅下滑，房地产开发投资累计同比首次负增长。无论是一二线城市，还是三四线城市，一季度成立量都跌至谷底，房地产市场需求明显疲弱，整体供大于求。究其原因，一是经济下行，居民收入预期下滑，置业者更为谨慎；同时，市场对房地产未来预期减弱，观望情绪较浓，需求明显下降；多个知名房企暴雷也是一个重要因素，置业者对于期房存有疑虑。房地产作为经济的重要支撑，稳定房地产市场至关重要。自 3 月开始，中央频繁释放积极信号，房地产税也推后，各地政府开始逐步放宽调控，层层递进，从一季度的三四线城市到近期的二线新一线省会城市，从限购到限贷限售松绑，房地产调控步入全面放松阶段。而随着调控的松绑，信贷的放宽，加上疫情好转，4 月开始，全国房地产市场陆续触底回升，但经济环境、市场预期未能转向，刚需客户观望情绪依然浓厚，房地产交易活跃度未能明显回暖。虽然调控松绑不断深化，但是也要看到中央对于房住不炒、因城施策总体原则的不动摇。6 月 2 日，央行强调将继续坚持房住不炒基本定位，因城施策实施差别化住房政策。政策松绑还是集中于二线或者新一线，北上广深四个一线城市尚未见明显放松，政府对于一线城市的放宽还是很谨慎。再加上武汉政策一日游，广州接力贷一日游，南京发布政策 2 小时就撤回，多个城市政策一日游。可以看出，虽然调控松绑是主旋律，但是房住不炒、因城施策这个底线仍是不可触碰的。深圳市场来看，上半年深圳房地产市场步入历史低谷，二手成交不过万套，创近 15 年半年度成交的新低。新房市场打新热也退潮，去化率走低，日光盘难现。一季度，受春节假期、疫情以及经济大环境的影响，深圳二手成交持续创历史新低，2 月二手成交不足千套。二季度，全国调控步入宽松周期，深圳贷款利率下行，加之深圳调控松绑传闻不断，市场触底反弹，需求小幅释放，二手成交恢复至 2000 套以上。但由于政策迟迟未能落地，且全国市场回暖不及预期，进入六月，深圳市场再度小幅走低。上半年低迷市场中表现相对亮眼的是豪宅市场。新房市场核心区域豪宅表现都非常不错，去化好于热点区域刚需盘。二手市场中豪宅也占据主要力量，成交占比大幅度的上升。展望下半年，随着防疫政策的调整，疫情冲击减小，加上大规模的经济刺激持续，积极的财政政策与宽松的货币政策将合力托底经济。房地产市场随着政策救市上半年已完成触底，但也难掩需求的疲弱。深圳市场上半年触底反弹，下半年政策能否出台将成为市场能否继续回升的关键。1、宏观政策 一 经济发展 经济增速下行 促消费稳楼市政策跟进 一季度国内生产总值 270178 亿元，按可比价格计算，同比增长 4.8%。分产业看，第一产业增加值 10954 亿元，同比增长 6.0%；第二产业增加值 106187 亿元，增长 5.8%；第三产业增加值153037 亿元，增长 4.0%。一季度 GDP 增长基本上都是由工业、基建、投资和出口带动，而消费疲软，地产低迷。二季度 GDP 继续承压，为稳增长，政府对于促消费、稳楼市的政策一直在跟进。PMI 波动较大 近期持续好转 6月官方 PMI 录得50.2，比去年下降1.4%。2022年上半年，官方制造业 PMI 在三月后一直维持在荣枯线以下，直到六月才首次重回景气区间。PMI 较低的原因主要有：国际形势导致商品价格飙升，特别是俄乌局势，导致国际能源价格大涨，企业生产成本增加；疫情扩散导致部分大中城市停工停产，国内供应的不确定性导致国外订单转移等。近两个月 PMI 回升，是由于疫情好转加上政策频出，对经济的维稳起到了至关重要的作用。4.80%2010Q12010Q32011Q12011Q32012Q12012Q32013Q12013Q32014Q12014Q32015Q12015Q32016Q12016Q32017Q12017Q32018Q12018Q32019Q12019Q32020Q12020Q32021Q12021Q32022Q1GDP同比增长速度深圳中原研究中心 货币政策宽松 5 月末广义货币(M2)余额 252.7 万亿元，同比增长 11.1%，创近两年新高，增速比上月末高 0.6个百分点。自去年以来 M2 增速持续上升，反映了政府稳增长的货币政策发力，且信贷投放力度加大，流动性水平充裕。全球通胀、美国退出量宽及加息、俄乌冲突加上新冠疫情，中国经济面临需求收缩、供给冲击、预期转弱的压力。为了保持经济增长速度、控制经济风险、支持中小微企业和民营企业融资，下半年货币政策将继续向稳增长倾斜，从总量上发力以支持经济复苏。5年期 LPR 下调 信贷宽松提振需求 今年1月，1年期 LPR 下调10个基点，5年期 LPR 下调5个基点；5月，5年期 LPR 再次下调15个基点。5月15日，央行联合银保监会提出对于贷款购买普通自住房的居民家庭，降低首套住房商业性个人住房贷款利率下限，调整为不低于相应期限贷款市场报价利率（LPR）减20个基点。5月的这两个政策相叠加，首套住房商业性个人住房贷款利率最低下限将在4.45%的基础上再次降低20个基点，即为4.25%。疫情、经济下行等对信贷需求产生了严重冲击，信贷需求疲弱，利率的下调直202001202003202005202007202009202011202101202103202105202107202109202111202201202203202205官方制造业PMI财新制造业PMI荣枯线深圳中原研究中心252.7011.10%近两年M2增速与增量M2数量（万亿元）M2同比增长深圳中原研究中心 接影响供需两端，同时降低了房企的融资成本和消费者的购房成本，对房地产市场有刺激作用，提振了市场需求，提高去库存效率，增强房企资金的流动性，有利于市场的稳定发展。CPI 和 PPI“剪刀差”收窄 2022 年 5 月份，国内疫情防控形势持续向好，消费市场供应总体充足，全国居民消费价格（CPI）环比下降 0.2%，同比上升 2.1%。上半年居民消费价格指数同比增速整体缓慢上升，猪肉价格触底回升、疫情囤货与供应受阻，以及国际大宗商品价格上涨带来的输入型通胀压力是 CPI 抬升的主要原因。5 月份，工业生产者出厂价格指数（PPI）环比上升 0.1%，同比上升 6.4%，从去年十月以来，工业生产者出厂价格指数同比增速一路下跌，主要原因是各地区各部门高效统筹疫情防控和经济社会发展，保障重点产业链供应链畅通稳定；国内以焦煤、焦炭主力合约为代表的大宗商品价格回落；海外对中国商品需求滑坡造成出口动能减弱等。PPI 与 CPI 的“剪刀差”进一步收窄，说明我国通胀水平仍相对温和。不过，当前内需复苏偏弱，工业制造业面临结构性问题等仍然突出，加上国际局势不稳定，各地冲突不断，全球商品价格持续飙升，海外持续通货膨胀，国内需要对输入型通胀保持警惕。市场供需双缩 资金来源自筹比例持续上升 上半年，在政策、资金逐渐宽松的背景下，房地产市场下跌的势头逐渐得到了抑制。1 月到 5 月全201908201909201910201911201912202001202002202003202004202005202006202007202008202009202010202011202012202101202102202103202104202105202106202107202108202109202110202111202112202201202202202203202204202205LPR走势图1Y5Y2.10%6.40%20.01月20.02月20.03月20.04月20.05月20.06月20.07月20.08月20.09月20.10月20.11月20.12月21.01月21.02月21.03月21.04月21.05月21.06月21.07月21.08月21.09月21.10月21.11月21.12月22.01月22.02月22.03月22.04月22.05月CPI同比PPI同比深圳中原研究中心 国商品房销售金额、面积增速同比去年一直为负，但是下跌趋势减缓，预计底部已经形成。房地产开发投资增速与市场需求增速走势一致，但需求端缩减的更加严重，“供需双缩”，市场进入双降阶段。保障房地产行业健康稳定，实现经济稳定发展是此阶段工作中心。预计后市宽松的政策会持续，下半年行情逐渐好转。从全国房地产开发投资主要资金来源来看，自筹比例持续上升，而定金预收款和国内贷款比例持续走低，房企开发难度加大，资金端短缺，开发积极性受到影响，针对供给端的有效政策尚待出台。-23.6%-31.5%2020.1-2月1-3月1-4月1-5月1-6月1-7月1-8月1-9月1-10月1-11月1-12月2021.1-2月1-3月1-4月1-5月1-6月1-7月1-8月1-9月1-10月1-11月1-12月2022.1-2月1-3月1-4月1-5月全国商品房销售面积与销售额增速销售面积增速（同比）销售额增速深圳中原研究中心-4.0%2020.1-2月1-3月1-4月1-5月1-6月1-7月1-8月1-9月1-10月1-11月1-12月2021.1-2月1-3月1-4月1-5月1-6月1-7月1-8月1-9月1-10月1-11月1-12月2022.1-2月1-3月1-4月1-5月全国房地产开发投资增速全国房地产开发投资增速深圳中原研究中心 .二 宏观调控 楼市政策逐渐宽松,“房住不炒、因城施策”定位不变 据中原地产研究中心统计，今年上半年累计房地产调控政策次数为 288 次，同比去年下降 5%，主要以宽松政策为主。3 月 16 日，六部门罕见联合发声，房地产释放强烈维稳信号，同日财政部宣布今年内不具备扩大房地产税改革试点城市的条件，此后，各省市的宽松政策不断出台。从需求端出发，各省市主要通过取消限购限售、降低首二套首付比例、提高公积金贷款额度、以及降低房贷利率等方式来刺激需求的释放。从供应端出发，各省市主要通过部分地块取消新房销售限价、下调土竞保证金比例、放松预售资金监管限制等方式，激发开发商拿地热情，降低开发成本，缓解房企现金流的压力。总的来说，去年楼市雷厉风行的调控影响巨大，特别是泡沫大，投资客多的城市，-25.8%2020.1-2月1-3月1-4月1-5月1-6月1-7月1-8月1-9月1-10月1-11月1-12月2021.1-2月1-3月1-4月1-5月1-6月1-7月1-8月1-9月1-