2022年中国酒店资产管理白皮书：重塑酒店资产价值生命力.pdf

酒店及旅游地产事业部重塑酒店资产价值生命力2022年中国酒店资产管理白皮书Add image here中国|2022年7月为了进一步推动酒店资产管理在中国的发展，为建造高效、可持续发展的酒店、盘活存量酒店资产、提升酒店运营，在部分酒店业主公司和开发商的大力支持下，仲量联行于2022年2月实施了中国酒店资产管理调查问卷。该问卷通过征询一些对中国酒店行业来说最基础但最重要的问题，将酒店运营数据和资产层面的数据相结合，从深入分析损益表的水准，更是上升到了从根本上理解资产负债表深刻含义的高度。这些看似浅显的数据，展示了资产管理全生命周期的投、融、建、管、退各阶段的部分工作重点，也揭示了酒店资产管理既基础又深奥的原理和思维方式。在2022年5月召开的国务院常务会议上，公募REITs是一个重要议题，公租房被纳入了试点范围。这预示着在不远的将来，其它商业地产业态也有望成为REITs的底层资产对象。对整体经济来说，进一步盘活存量资产，拓宽社会投资渠道、扩大有效投资将变得越来越重要。REITs是一种金融创新模式。当前我国公募REITs的底层资产主要为基础设施，而不是像欧美日等发达国家的REITs产品，其底层资产主要为商业物业，也包括大量的酒店资产。经过数十年经济的高速发展，我国商业物业规模庞大，酒店资产数量也已离世界第一大国不远，但酒店交易并不频繁，也缺乏其它退出机制。无论是房地产企业还是非房地产企业，都不乏持有大量的商业物业。如果企业能够将这些商业物业通过REITs产品或上市公司增发换股等方式，回收现金流，既有利于去杠杆、改善资产负债表、从而满足不踩“三条红线”的要求，也有利于盘活整个经济体系的资金流通。而要开拓并确保这一路径的顺畅，底层资产的高效运营和资产管理至关重要。资产管理的精髓是赋能酒店资产的保值和升值，从而助力持有商业物业的企业在目前的宏观经济中的能更好、更快地发展。仲量联行实施的本次问卷的维度和视角，有助于调查问卷的参与者和行业同仁共同改善所持有、所经营、所运营酒店物业的业绩和现金流。基于这一宗旨，特对本问卷的答案做洞察分析的同时，也将每一个答案背后的逻辑、思维及可能的改善举措、需争取实现的目标，以白皮书的形式发布，以引起同行对资产管理的必要性和重要性的进一步认识，并和我们一起积极推动酒店资产管理在中国的普及和践行，从而为中国经济的发展做贡献。在此背景下，我们很荣幸地向您推荐仲量联行发布的最新白皮书重塑酒店资产价值生命力：2022年中国酒店资产管理白皮书，希望这份白皮书中的研究和洞察会为您和行业带来更多启迪，并为您的未来决策提供有益的参考和有力的支持。周涛 仲量联行酒店及旅游地产事业部大中华区董事总经理全球注册酒店资产管理师CHAM序 言2|重塑酒店资产价值生命力 2022年中国酒店资产管理白皮书为研究酒店运营指标和资产管理指标在疫情前后发生的 变化，本次问卷要求各参与单位/酒店分别提供了2019年和2021年的数据。因需要追溯之前的数据，完成本问卷可能需要30分钟或更长的时间，尽管如此，我们共回收有效样本71份。借此白皮书发布之际，我谨代表仲量联行对本次中国资产管理调查问卷的参与者和单位表示衷心的 感谢！在回收样本所代表的酒店中，从品牌连锁来看，99%是国际或国内连锁品牌，只有1%是独立品牌；从酒店的服务模式来看，90%为全服务，6%为有限服务，4%为服务式公寓及其它；从酒店的规模来看，75%为200间-400间，11%为400间-499间，14%为200间以下。从酒店的管理模式来看，大约70%为全权委托管理，此外，17%为第三方管理，13%为自营，3%为特许经营；从酒店所处的区域来看，28%在华东、42%在华南、3%在华西、27%在华北；从运营年限来看，5年以下占14%，6-10年占58%，11-15年占21%，16年以上占7%。本篇白皮书将逐一对问卷中的13个问题进行数据的解读与分析，以期为市场各方参与者带来一定的启发与参考。概 要重塑酒店资产价值生命力 2022年中国酒店资产管理白皮书|31.每间客房均摊面积 Gross Floor Area per Room P062.资产周转率 Asset Turnover Ratio P093.资产报酬率 ROA:Return On Asset Ratio P104.人房比 Staff Room Ratio P115.人均创收及创利 Revenue and GOP per Staff P126.员工人均人力成本 Labour Cost per Staff P147.总人力成本占比 Total Labour Cost%vs Revenue P158.员工离职率 Staff Turnover Ratio P169.经营毛利率和息税折摊前收益率 GOP%&EBITDA%P1710.每间客房平均资本性支出 Capex per Room P1811.每间客房的家具、固件设施和设备 FF&E per Room P1912.作为酒店业主，各参与单位是如何管理本酒店的 Asset Management Method P2013.专业资产经理人何时将会在中国出现 The Debut of Asset Manager P2414.附录 有关HAMA 有关CHAM 为您提供覆盖酒店资产全生命周期的优质服务 P264|重塑酒店资产价值生命力 2022年中国酒店资产管理白皮书国际品牌连锁品牌99%34366421国内品牌全服务式全服务式酒店90%75%1独立品牌3其它（如经济型、服务式公寓）4有限式服务200间客房以下400-499间客房以下8酒店品牌酒店定位酒店体量300-399间客房以下200-299间客房以下32200-400间客房10全权委托管理481215第三方管理419自营酒店华南3019华北20华东全权委托管理70%华东97%运营6-15年80%2特许经营2华西105经营模式所在片区运营年限华南 华北6-10年11-15年1-5年大于16年备注：数据为统计绝对值数据来源：仲量联行重塑酒店资产价值生命力 2022年中国酒店资产管理白皮书|56|重塑酒店资产价值生命力 2022年中国酒店资产管理白皮书中国酒店资产管理问卷的第一个问题，先来确认作为酒店一个最基本的数据：每间客房均摊面积，即把酒店的总建筑面积（GFA:Gross Floor Area）来除以酒店的客房数得出的数字。而作为行业惯例，这里的酒店总建筑面积包括地下酒店后场区域和机电空间。有关酒店的地下停车场面积是否含？含多少？特别是酒店作为商业综合体中一部分时，更具争议。如果是独立的酒店，地下停车场完全由酒店支配，那地下停车场面积可完全算入酒店总建筑面积。如地下停车场是和商业综合体中其它业态混用的，我们建议将每两间客房用一个车位的分摊方法，将地下停车场面积计入酒店总建筑面积。例如，一家300间客房的酒店，即摊入150个停车位，每个车位按停车场的平均面积计入，一般在35-40平方米左右。从回收的问卷答案中，我们发现一个有趣但也令人担忧的现象，即越新的酒店均摊面积越大：16年以上的酒店为131平方米，11-15年的酒店略大为133平方米，6-10年的酒店再略大至137平方米，而5年以下的酒店猛增至161平方米，即相比10多年前建的酒店，均摊到每间房的面积足足增加了30平方米。一方面因消费者、旅行者越来越重视商旅平衡，工作和生活平衡的方式，对客房的舒适度有了更高的要求。另一方面，更因为为数不少的酒店开发商越来越追求酒店的形象和面子，使酒店越建越大，从而导致均摊面积也大幅变大。01每间客房均摊面积 Gross Floor Area per Room从问卷答案的另一个维度的分析中，也发现国际品牌酒店的每间客房均摊面积约146平方米，较国内品牌酒店也多出10平方米。这一现象也反映了国际品牌酒店的业主的开发费用也会较高。一般国际品牌酒店以五星级酒店为多，造价一般会在12,000元左右/平方米，每间房多10平方米，如是300间客房的酒店，就意味着造价就无形中多了3,600万元！同理类推，建龄5年以下的酒店，相比十多年前的酒店每房均摊面积足足多了30平方米，同样是一个300间客房的酒店，建造成本多了1.08亿元，约等于新建一个小型酒店的金额。均摊面积大，每房的总建造成本也就随之提高。针对每房造价和客房单价之间的关系，行业中还有一个约定俗成的“千分之一定律”，即如果某家酒店每间客房的均摊造价是200万元(例如一家300间客房的酒店，其总投入6亿元)，那么每间客房每天要带来2,000元的收入，才能满足通常要求的投资回报。然而在市场上，能达到每间客房每天实现2,000元收入的酒店只是很少的一部分，而每间客房投资金额达200万元，甚至投资更高的酒店要多得多。希望通过以上这一指标的分析，能给行业带来更多深入的思考，更多的理性投资。2000-2015年兴建的酒店每间客房均摊面积约130-140平方米，但是近几年因旅行者越来越重视商旅平衡，工作和生活平衡的方式，每间客房均摊面积变大。161137133131050100150200以运营年限划分136146050100150以品牌种类划分（单位：平方米）（单位：平方米）1-5年国内品牌国际品牌6-10年11-15年16-20年数据来源：仲量联行酒店的经济效益和投资回报是业主最关心的问题，而是否能建造高效的酒店，是对这两个问题给出满意答案的关键。如果酒店造价过高，就会给今后的经营带来巨大的压力。酒店可以说是不动产，但更是经营性的生意，因此酒店的价值不取决于投资额，而是基本取决于酒店将来创出现金流的能力。通常酒店估值方法的一种是：酒店的净现金流该地区的酒店资本化率(Cap Rate:Capitalization Rate)。下面我们来考量几个尽可能使酒店具备创出更多现金流进而带来合理投资回报的几个指标：每平方米造价：这是一个重要的指数，很显然在同一个城市或地区竞争的同档次同规模的酒店，一般来说谁能把这个指标控制得低，谁就能有更好的回报。当然不同市场和不同类型的酒店建造成本有差异，但首先我们可以参考专业工程造价公司发布的造价报告来预测并制定每个酒店项目的建设目标成本，目前较为普遍适用的造价参考来源是利比（RLB）公司或威宁谢（DLS）发布的酒店行业标准造价信息汇编。这两个公司每个季度都会有更新数据，以下表格为利比公司发布的2021年第四季度各类不动产包括酒店的造价的报告：从以上的表中可以看出，在北京的五星级酒店，即使是奢华型酒店，单方造价不应突破20,300元。前些年在和中国四季酒店业主的交流中得知，北京四季酒店的单方造价在15,000元左右；而当时还在建造中的天津四季酒店的目标建筑成本，业主定在14,000元。这些数据都给我们提供了较好的参考。对一般的业主来说，酒店是长期持有型物业，同时又是具经营性的不动产，它要比一般房地产项目如住宅和写字楼复杂得多。在前期规划、建造过程中，对酒店的经济性、技术性和运营性做全面的考量，至关重要。数据来源：利比（RLB）公司酒店行业标准造价信息汇编重塑酒店资产价值生命力 2022年中国酒店资产管理白皮书|7每间房均摊造价：每间房均摊面积：相比单方造价，这个指标更为重要。它考量的是，不管宴会面积、餐饮规模如何，把总投资额除以总客房数，得出的即是每间客房的均摊造价。这个指数和前述国际酒店业界通常使用的“千分之一定律”结合起来，也给我们提供了一个简单明了的判断投资是否合理的标准：如果市场不支持基于“千分之一定律”的客房单价水准，为了满足投资回报的要求，我们就必需考虑适当下调建造成本。为了避免过度的不必要的投资，在做建筑设计中严格控制这一指标也至关重要。在一些土地稀缺、地价较高的国际大都市，如香港、东京，一般五星级酒店每间房的均摊面积会在100平方米左右，甚至低于100平方米。而国内的五星级酒店就很少见到这一指标低于100平方米的。基于国内业主通常对公共区域特别是对大堂、大宴会厅的要求都较高，易使每间房均摊面积趋大化。即使如此，我们应该考虑把五星级酒店的这一指标控制在如下范围：城市酒店1