办公楼物业服务管理方案.doc

“XXXXXX〞 物 业 服 务 方 案 XXXXXX效劳 2023年7月 8日 温江XX办公楼物业管理方案 目 录 第一章 XXXXX物业管理简介 第二章 威县气象局概况及管理特点分析 第三章 威县气象局物业管理效劳思路 第四章 物业管理效劳承诺 第五章 前期物资装备一览表 第六章 物业管理效劳费用测算 第七章 固定岗效劳方案 第八章 保洁效劳方案 第九章 紧急事件处理规程 第十章 管理用房配置方案 结束语 第一章 物业管理简介 1.1我们的实力 XXXXX物业效劳始建于2023年，注册资金200万元，是一家具有独立法人的正规工商注册单位。公司效劳范围：家庭保洁效劳、清洗地毯、工程开荒效劳、楼宇外墙清洗效劳、大理石翻新清洗打蜡结晶养护效劳、地板打蜡效劳、企事业单位的日常保洁和定期保洁清洗效劳。公司以ISO9001为根底进行严格的质量管理，拥有全面保洁专业人员和几十名精通保洁专业知识员工及团体奋进的优秀管理团队。 我公司的效劳宗旨：客户至上，效劳为本；效劳中心目标：效劳更高，保障更好；效劳理念：以人为本，亲情效劳。 公司现有员工120人，其中大、中专毕业生5人及其他高级管理人员十几名，下岗职工100多人〔包括9名残疾人员〕。其中大局部为有一定学历、技术专长的下岗职工，他们责任心强，珍惜工作岗位，是公司的中坚力量。 我公司先后为邢台多家单位提供日常保洁效劳，并获得一致好评，如；邢台市工商局、邢台移动公司、邢台建行、南和县人民医院、沙河市人民医院、沙河市中医院、南宫环卫、南宫中行、南宫人行、邢台人民医院、威县一中、地税局、沙河一中、维也纳花园、凤凰城期等等 。本公司继续以立足社区，面向社会，效劳群众，接受公众监督，保持一贯优良的经营理念和效劳品质，回报新老客户。 　 康洁物业效劳顺应社会开展需求，以完善家庭效劳业为已任，逐步标准和完善效劳体系，努力提高全员综合素质，以诚信优质的效劳树立企业形象。同时奋力突破瓶颈更上新台阶，拓宽效劳领域，加强物业专业化保洁、贵宾家政效劳之业务，从而增强公司竞争实力与效益空间，使公司不只是纯利润的创造者，更是社会文明进程的环保卫士。 1.2 我们的理念 Ø 效劳宗旨：尽心、尽力、尽责，善待每位客户。 Ø 质量方针：为业主创造价值，让客户持续满意。 Ø 团队精神：企业的命运就是个人的命运， 企业的开展就是个人的开展。 1.3 我们的目标 Ø 立足根底效劳，树立康洁物业诚信高效形象。 Ø 强化效劳意识，打造一流物业管理效劳品牌。 Ø 细化效劳质量，倡导“温馨畅想　颠峰体验〞。 第二章 威县气象局概况及管理特点分析 2.1 威县气象局概况 威县气象局办公大楼，大门口一个，高度三层，每层男女卫生间各一个，总建筑面积约3000平方米。 家属院大门一个，家属院三栋楼均五层，还有几个小院，占地面积不小不到10000平米。 第三章 威县气象局物业管理费用测算 序号 项目 月支出额〔元〕 备注 1 员工工资 主管1名 2200 保安6名 9000元 1500元x6人/月 保洁3名 3600 1200元x3人/月 维修工1名 2 保险补贴费用 2800元 600元x4人/月 3 办公管理费用 230元 4 设备设施维护费 120元 5 清洁卫生费用 100元 6 绿化养护费 100元 7 公共能费 150元 9 税费 〔月度经营收入x5.6%〕 554.4元 10 管理风险金〔总额用的10%〕 990 月合计 年合计 第七章 固定岗效劳方案 7.1 岗位设置与职责说明 7.1.1岗位设置 固定岗：2名 7.1.2 岗位职责 1、门岗人员应精神饱满，着装整齐、举止大方、文明执勤、礼貌待人，树立良好的固定岗形象。 2、保持岗位周边卫生的整洁，引导进出车辆确保通道畅通，遇公司领导时应敬礼。 3、认真盘查外来人员，访客应先联系业主得到允许后并认真填写会客证方可引导进入小区，对推销产品、贴小广告或其它闲杂人员应劝其离开辖区。 4、上岗前检查灭火器或消防带情况，遇火灾发生时持灭火装备，快速赶到事故现场。 5、的士未经允许不可进入小区，对携有大件或贵重物品和形迹可疑人员应进行盘查。 6、值班人员应文明执勤，纠正违章时应先敬礼，认真接受业主〔住户〕提出的批评、意见或建议，接到投诉时应在第一时间反响给相关部门。 7、如遇突发事件，应保护现场，并及时通知班长、队长并做好记录。 8、增强责任心，牢固树立“为辖区安全，让业户放心的思想〞，遵纪守法、服从命令、尊重领导、团结同事，安心本职工作。 9、认真完成上级领导交给的其它工作任务。 7.2 固定岗效劳细那么 7.2.1 安全管理职责 巡查监督--------防止罪案发生。 车辆管理--------维护交通秩序，确保车辆安全 工作要点： l 礼貌注视往来行人，发现可疑人员及时向机动岗报告； l 作好车辆进出登记，严禁违规车辆进入区内。 l 有货物进出，必须查验，严格禁止可疑物品进出。 l 巡逻岗认真巡视、检查广场内各区域交通情况，严禁任何有碍公共秩序的活动和行为。 l 有大型活动时，积极配合有关部门，按要求作好交通疏导、维护秩序等工作。 l 发生盗抢案件要积极协助处理，保护现场，快速报案，协助堵截、擒拿犯罪嫌疑人。 7.2.3 交通车辆管理 l 检查有关证件。 l 严禁车辆在场内维修、加油、清洗，乱丢垃圾。 l 注意提醒车主关好车门窗，贵重物品随身携带。 l 对在地下车场内由车辆搬运进出的货物按照有关规定进行严格查验。 l 指挥车辆按位泊车，保持交通顺畅。 l 对VIP人员的预留车位进行监督管理，确保VIP的正常停车。 l 冬季下雪天，及时清理路面积雪，保证区内交通顺畅。 7.2.4 区内管理 工作内容：巡逻管理，登记管理，日间管理，夜间管理。 工作要点： l 严密巡查，根据制定所有巡逻路线，并按规定路线和时间实行24小时巡逻守卫制度。 l 完善区域内安全技防管理，合理利用固定岗设备设施，配合人防确固定岗全。 l 重点区域，重点管理。对大厅外围、地下停车场等区域加强防范。 l 按要求做好日常安全管理工作记录及交接班记录。 l 各安全岗职责和安全责任区域明确，确保日间和夜间安全管理。日间重点在广场、车场区域，夜间重点在广场进出区域和地下停车场区域等。 l 非常气候时，注意防风、防水等问题，宣传、检查、关好大楼门窗，检查室外广告牌的稳固情况，检查排污沟渠是否顺畅。 7.3 固定岗效劳工作标准 7.3.1 日常工作标准 项目 内 容 着 装 1、 上岗须着公司统一的固定岗制服，戴好帽子，系正领带，扎紧武装带，衣领钮扣全部扣好。 2、上岗须佩戴好工作牌。工作牌统一佩戴在外衣左上衣袋上方。 3、制服领口、袖口处不得显露个人衣物，制服外不得显露个人物品〔如纪念章、笔、BB机、锁匙扣等〕，制服衣袋不得装过大过厚物品。 4、非当值班时间，除因公或经批准外，不得穿着或携带制服离开辖区。 行为举止 1、 上岗时举止应文明、大方。 2、头发要整洁，不留长发。 3、精神振作，姿态良好，抬头挺胸。不得东倒西歪、前倾后靠，不得伸懒腰，不袖手、背手、插腰或将手插入衣袋。 4、值勤时不得抽烟、吃零食，不得看小说杂志、报纸、会客闲聊、吹口哨等与工作无关的事情，不得随地吐痰、乱丢杂物。 5、注意检查和保持仪表，但不得当众整理个人衣物。 6、不得将任何物件夹于腋下，不得敲桌椅或玩弄其他物品。 内 务 1、 保持宿舍清洁卫生，不随地吐痰、乱扔果皮、纸屑、烟头等杂物。 2、床位铺面保持干净平整，不摆放杂物，被子按要求折叠方正，床下的鞋子摆放整齐。 3、帽子、腰带、口杯、水桶等物均按指定的位置摆放，保持内务的统一。 4、室内严禁存放易燃、易爆、剧毒及其他危险品。 5、室内应保持安静，不得在室内喧哗、打麻将，以免影响其他队员休息。 作息规定 1、 固定岗实行24小时值班制，每班提前10分钟进行交接班。 2、每晚零时之前熄灯就寝。 3、严格执行备岗制度，下岗后外出3小时以上的需向有关领导请示。 5、休息〔假〕期间，发生紧急情况，一经召唤必须立即归队，听候调遣。 军 训 1、 立正：脚跟靠拢并齐，自然挺胸，两臂自然下垂，两眼平视前方。 2、 稍息：左脚须脚尖方向伸出全脚的2/3，上体正直。 3、 向右〔左〕转：右〔左〕脚跟为轴，向右〔左〕转90°，重心移向右〔左〕脚，左〔右〕脚迅速靠拢右〔左〕脚，成立正姿势。 4、 向后转：要求同向右〔左〕转，向后转180°。 5、 齐步走：左脚向正前方迈出约75厘米，重心前移，右脚相同。上体正直，两臂前后自然摆动。 6、 敬礼：右手指并拢抬起微接帽沿右前角，腕直臂平，同时注视受礼者。 7、 注目礼：面向受礼者成立正姿势，注视受礼者，并目迎目送。 固定岗器材 1、固定岗器械包括有对讲机、警棍等，它是固定岗人员执行任务的工具和武器，属公司的公共财产，每个固定岗都有责任和义务将其保管好，防止遗失或损坏。 2．固定岗器械只供固定岗执行公务时使用，严禁用作其他用途。 3．固定岗器械严禁转借他人，严禁个人携带外出，如因工作需要须报管理处批准。 4．对讲机使用应严格按规定频率正确操作，严禁固定岗私自乱拆、乱拧、乱调其它频率。假设有损坏视情节赔偿。 5．执勤中禁止使用对讲机聊天、说笑、以及谈一些无关工作的话题。严禁在检查时通风报信。 6．警棍是固定岗制服犯罪分子以及自卫的武器，严禁用来当作斗殴或威吓他人的工具。 7．固定岗交接班时，应做好固定岗器械的交接验收记录，防止出现问题时互相推卸责任。 8．固定岗器械不用时，应由当事人交管理处统一保管。 固定岗位 1、悉本岗位职责，熟悉大厦业主根本情况，包括业主职业、相貌特征、常规进出时间等。 2、当发现双手提〔拿〕着重物的顾客进出大门有困难时，应主动提供帮助。 3、假设遇领导或前来指导、参观的社会各届人士，应立即起立敬礼。 4、外来人员进出，值班人员填写来访登记表，谢绝推销和其他闲杂人员进入。 5、当用户搬出物品时，应区分不同情况，必要时值班人员查验用户出入物品申报表后予以放行，同时收回出入物品申报表。 6、 要给邮局办理签收的邮件，应参照信件收发管理程序处理，及时将邮件送给用户签收。 7、 于出现的紧急情况，应参照紧急事件处理程序处理。 8、协助管理处其他班组〔部门〕做好有关管理工作〔参见相关程序文件〕。 流动岗位 1、固定岗巡查参见固定岗巡查细那么。 2、当业主、顾客有困难求助时，应及时提供热情的帮助。 3、假设遇领导或前来指导、参观的社会各届人士，应敬礼、致谢。 4、巡逻时要多走、多看、多听、多嗅。重点检查治安、防火、防盗等情况，消防等公共设备、设施是否完好，防盗门是否关好等。发现问题立即处理，做好值班记录表，并上报固定岗班长或管理处主任。 5、巡逻中发现可疑人员，要前往盘查，必要时检查其所带物品。属三无人员，应驱赶出辖区；属推销、摆卖人员，应劝其离开辖区。 6、对于出现的紧急情况，应参照紧急事件处理程序处理。 7、协助管理处其他班组〔部门〕做好有关管理工作〔参见相关程序文件〕。 7.3.2 交通车辆管理标准 第八章 保洁效劳方案 8.1 岗位设置与职责说明 8.1.1岗位设置 保洁：2名 8.2 保洁工作内容、要点 1、服从领导或管理人员安排,工作时间统一着装、戴胸卡。 2、严格遵守劳动纪律,不迟到早退。病事假必须提前向本楼管理人员请假,未请假者按旷工论处。 3、工作勤恳负责,做好本责任区内的卫生保洁工作。 4、同事之间应团结互助,不闹