2023年电大法学浅谈物权法对物业管理现实意义.doc

电大法学浅谈物权法对物业管理现实意义 　 浅谈物权法对物业管理的现实意义：根据目前我国小区物业的管理现状，探讨和分析物权法的出台对我国小区物业管理的标准作用，以及所产生的影响和意义。学习运用物权法，杜绝物业效劳企业的侵权行为，转变企业的管理者思想为效劳提供者，学习运用物权法提高业主的自律，杜绝业主的侵权行为，增强业主的权利义务的意识，提高业主的参与意识。促进一个文明和谐的社区的建设。关键词：物权 侵权 物业 管理一、物权法、物业与物业管理的概念。1.1中华人民共和国物权法〔以下称物权法〕是为了维护国家根本经济制度，维护社会主义市场经济秩序，明确物的归属，发挥物的效用，保护权利人的物权，根据宪法，制定的法规。物权法的性质是私法：私法性质是基于民法的性质产生的；物权法所调整的根本内容仍是民事主体之间发生的民事法律关系。物权法是财产法；物权法是强行法；物权法是普通法；物权法是固有法。物权法已于2023年10月1日起实施，其出台是对物业管理条例的有益补充，对标准物业管理和促进社区建设有重要的指导意义。1.2“物业〞一词来自于香港方言。它来自英文“Real Property〞或“Real Estate〞，其由四局部组成：〔1〕供居住或非居住的建筑物本体即房屋，包括建筑物自用部位和共用部位；〔2〕配套附属设备，同样包括自用设备和共用设备。自用设备指由建筑物内部业主、非业主使用人[4]自用的门窗、卫生洁具以及通向总管道的供水、排水、燃气管道、电线等设备；共用设备指建筑物内部全体业主和非业主使用人共同使用的供水、排水、落水管道、照明灯具、垃圾通道、电视天线、水箱、水泵、电梯、邮政信箱、避雷装置、消防器具等设备；〔3〕配套公共设施，指物业区域内业主、非业主使用人共有共用的设施，如道路、绿地、停车场库、照明管道、排水管道等设施；〔4〕相关场地，指物业所占用的场地。1.3物业管理的英文表示有很多形式，诸如 “Property Management〞或“ Real Easte Management〞。其概念也有多种解释。目前比拟趋于一致的是广义的物业管理和狭义的物业管理两种概念。广义物业管理的范畴相当大，它涉及到物业全部寿命周期内的多种管理与效劳活动。如物业的开发建设管理，租售管理、装修管理、修缮管理、以及为物业使用者的经营、生产、居住而提供的多种形式的效劳。狭义的物业管理，一般包括对房屋建筑及附属配套设备、设施及场地以经营的方式进行管理，对房屋周围的环境、清洁卫生、安全保卫、公共绿化、公用设施、道路养护统一实施专业化管理，并向住用人提供多方面的经营效劳。这是我国目前开展的物业管理的主要形式。二、我国目前小区物业管理中存在的众多侵权问题。2.1在现实中，物业效劳企业与小区业主之间存在众多矛盾，影响小区的和谐建设。这些矛盾有的是属于业主对物业管理的误解，但更多的矛盾起因于物业效劳企业侵权行为。新闻曾经报道，在芜湖云龙阳光小区、香格里拉小区、景江东方小区均发生过物业效劳企业未通过大局部业主或业主委员会同意，擅自将小区公共绿化撤除，改建成停车位，引发小区业主不满和投诉。武汉晚报曾报道，在武汉硚口丽水康城小区物业效劳企业在未征得小区业主同意的情况下，由物业公司将ETCP电子停车系统引入小区，使得小区路面变成社会停车场，严重影响业主的正常生活。曾有新闻报道，四川省泸州市某小区某号高层建筑的一部电梯损坏，物业效劳企业准备使用物业维修基金来维修故障电梯。因小区的物管公司有没有按要求向业主公示电梯维修费用明细，导致很多住户都不愿意签字同意使用物业维修基金，维修工作迟迟没有进行，导致该栋住户出入极不方便。现实中还能在很多住宅小区内到看，某住宅房屋被房东擅自更改成超市、汗蒸馆、幼儿园等经营性场所，或者在装修时擅自撤除承重墙、乱搭乱建等改变房屋使用性质和破坏房屋结构的行为，再或者是物业效劳企业擅自将其管理效劳用房对外出租。从以上案例可以看出，物业的侵权纠纷不仅涉及物业管理用房、停车场的权属和收费；物业共用局部的使用、小区绿地和道路的使用，还有还涉及到业主违规装修或对建筑物的不当使用；维修专项资金的使用问题等等。其实这些问题，经过分析，不难发现，权属不明是造成这些问题的主要原因。2.2物权法第一条即明确指出了立法的目的：“为了维护国家根本经济制度，维护社会主义市场经济秩序，明确物的归属，发挥物的效用，保护权利人的物权，根据宪法，制定本法。〞可以看出物权法的出台为解决物的归属提供了法律依据，为更好的约束物业效劳企业，杜绝侵权行为的发生，保证小区业主的合法权益，提供了强有力的法律支撑。三、对物业效劳企业侵权的规定，减少或者杜绝企业侵权和纠纷的发生，转变物业效劳提供企业从管理者角度转变为效劳者的角度。3.1物业小区内相关道路、绿地属于业主共有。物业效劳企业常有占用小区内道路、绿地或其他公共场所的侵权行为。物权法第七十三条规定：“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业效劳用房，属于业主共有。〞这界定了小区道路、绿地的归属，也即形成了对这些物权的保护，物业效劳企业和业主都不能随意改变这些道路、绿地的规划的应用性质，不能有私搭乱建等占用行为，即使业主委员会表决通过也不可以。物权法这一条规定旨在提高物业效劳企业和业主对公共道路、绿地和其他公共场所的权属意识。3.2物业效劳用房属于全体业主共有。物业管理条例中已对物业效劳用房做出过规定，建设单位应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房；物业管理用房的所有权依法归属于业主，未经业主大会同意，物业效劳企业不得改变物业管理用房的用途；物业效劳合同终止时，物业效劳企业应当将物业管理用房交还给业主委员会。物权法第七十三又进一步的明确了物业管理用房属于业主共有。3.3小区车位的归属和处置问题。随着经济生活水平的不断提高，汽车已经走进寻常百姓家中，成为主要的代步工具，随着而来的就是小区停车的问题，即小区停车位的归属和处置的问题。为防止侵权或者产权纠纷事件的发生，物权法第七十四条规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要；建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定；占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。〞3.4物业维修基金的使用问题。物业维修基金是依据有关法规筹集的用于新商品房〔包括经济适用住房〕和公有住房出售后的共用部位、共用设施设备维修之用的专门款项。物业管理条例第五十三条明确规定：“住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。〞同时也明确了“专项维修资金属业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。〞此前，我国各地大都把对专项维修资金管理的权力赋予业主委员会，业主大会对专项维修资金并没有实质性的管理权力。而业主委员会主任对专项维修资金又拥有特别的权力，有权核准专项维修资金的支出项目，这种权力缺乏一个有效的制约机制，很有可能会导致权力滥用，致使专项维修资金流失。另外，广阔业主在法律上不具有主体资格，银行不给全体业主开设专项维修资金账户，因为有些地方专项维修资金直接以物业效劳企业的名义存入银行，由物业效劳企业管理专项维修资金账目，制作会计账册，这种物业效劳企业自管自用专项维修资金的做法是非常危险的，物业效劳企业私自侵占专项维修资金、账目不清现象时常发生，甚至还发生过多起物业效劳企业员工携巨款逃跑的案例。物权法第七十九条明确规定：“建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有。经业主共同决定，可以用于电梯、水箱等共有局部的维修。维修资金的筹集、使用情况应当公布。〞此条规定，对上述问题的解决提供了法律依据。在业主团体内部，业主大会是业主团体的权力机构，物业专项维修资金的设立、运作和管理是事关全体业主切身利益的重大事项，由业主大会决议。而业主委员会只是业主大会的执行机构，其本身不具有决策权，物业效劳企业更没有使用专项维修资金的决定权，它只能提出维修和使用的建议和方案。经业主大会同意后使用专项维修资金时，必须账目清楚，且应当将使用情况公布，以便业主监督。3.5总之，物业效劳提供商必须从管理角度转变为效劳者的角度。物权法第八十一条规定：“业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业效劳企业或者其他管理人管理。对建设单位聘请的物业效劳企业或者其他管理人，业主有权依法更换。〞第八十二条规定：“物业效劳企业或者其他管理人根据业主的委托管理建筑区划内的建筑物及其附属设施，并接受业主的监督。〞从上述规定中就可以看出，物业管理是受业主的委托进行，受业主的监督，是效劳提供商。同时，相关规定也给物业效劳企业增加了压力，对物业效劳企业提出了更高的要求，促使其提高效劳水平，进行多元化的开展，以便适应新形势下的要求。四、促进业主的自治和自律，减少业主和物业效劳企业、业主与业主之间的侵权和纠纷的发生，也提高了业主的维权意识。4.1对业主不当行为的规定。业主在使用建筑物时经常发生对建筑物的不当损坏行为和不当使用行为。对建筑物的不当损毁的行为是只产权人在使用公用局部或改造专有局部时所产生的危及建筑物整体安全或影响整栋建筑外观的行为，如将阳台或庭院扩充为室内，改变建筑物外貌，室内装修时随意更改承重墙等影响建筑物安全结构等行为。对建筑物不当使用的行为，一方面是指在房屋使用过程中对建筑物有所影响的不当使用行为，比方在楼板上堆放过重的物品等，这些行为会对建筑物造成损害；另一方面是指房屋性质的改变，如住宅变为舞厅、餐厅、超市、汗蒸馆、幼儿园等等。这些不当行为，不仅会带来噪音、震动。降低居住的生活品质，甚至会影响到居住安全。以上行为，物业效劳企业应当都和业主签订过相关的管理规约。同时，物权法第第七十一条规定：“业主对其建筑物专有局部享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。〞第七十七条规定：“业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。〞4.2发挥了业主大会和业主委员会的作用，排除小区内业主的生活阻碍，改善居住环境。由于小区业主来自五湖四海，存在着生活方式、生活习惯、兴趣爱好等方面的差异，或多或少的都会影响到其他业主的生活，造成邻里纠纷。比方不合时宜的大声播放音乐、违规饲养宠物、在公共过道任意堆放垃圾或者物品、高空抛物、大声喧哗等等。物业效劳企业只能进行协调，但经常是无效。物权法第八十三条规定：“业主应当遵守法律、法规以及管理规约。业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。〞此项规定，强调了业主委员会的作用，物业效劳企业可以协同业主委员会共同协作，利用业主委员会的关系，更好的处理相关的邻里纠纷。4.3确保建筑物的使用安全，保障其通风采光权。现在的城市里，城市人口不断增加，而土地资源越来越稀缺，造成建筑物向高空开展，也使得建筑物之间的间距越来越小，于是相邻建筑物之间的通风与采光的妨害问题应运而生。此种问题的产生，除了房地产开发商在楼层数、层高、楼间距等问题上违反国家规定，偷工减料之外，还有一个问题就是某些业主为了自身得到更多的便利，乱搭乱建，不按规定进行装潢。针对这个问题，物权法第八十九条做出了规定：“建造建筑物，不得违反国家有关工程建设标准，阻碍相邻建筑物的通风、采光和日照。〞这就要求不动产的所有人或者使用人在建筑房屋或其他工作物时，应与相邻方的房屋或其他工作物保持