2023年九条对策节约工业园区集约用地.docx

九条对策节约工业园区集约用地 过开展解放思想大学习、大讨论，深入贯彻落实科学开展观，着力克服制约科学开展的观念障碍和体制障碍，着力探索促进科学开展的新思路、新途径、新举措。为破解土地紧缺制约我市工业开展的问题，工业规划处对全市工业用地情况进行了调研，对工业用地效益和开展潜力情况进行了初步分析，借鉴了新加坡在工业用地集约化利用方面的一些先进经验，提出了促进我市工业用地集约节约利用的一些对策建议。具体如下： 一、全市建设用地根本情况 我市陆域范围面积为1952.84平方公里，其中可建设用地面积约为202346平方公里，约占54%。截止2023年底，我市现状建设用地729平方公里左右，其中工业用地264.91平方公里，占36%左右。 二、工业用地根本情况 （一）工业用地增长情况 从特区成立到2023年，深圳工业以年均22%的速度高速增长，成为拉动gdp的主要动力。但这种高速增长是建立在大量消耗土地根底上的粗放式增长。1994—2023年间，工业用地占全市建设用地比例由31%上升至36.2%，一直高于国标的15—25%和深标的2023%--25%。2022—2023年全市工业用地增加125.48平方公里，占总建设用地增量的51.69%，年均增加25平方公里。 （二）2023年和202223年新增工业用地情况 2023年我市工业用地进入增速明显减缓的拐点。2023年方案新增工业用地7.0平方公里，实际新增工业用地6.65平方公里。 202223年方案新增工业用地4.8平方公里，1-11月实际供应工业用地5.39平方公里。其中上半年新增工业用地5.15平方公里。202223年上半年实际新增工业用地比方案新增工业用地大幅度增加的原因是国家调整工业用地出让政策。 （三）未批未建的剩余工业用地情况 截止202223年底，全市未批未建的剩余建设用地中，组团（分区）规划已确定为工业用地功能的仅剩约18.5平方公里。此外，组团（分区）规划暂未确定使用功能的开展备用地还有35.32平方公里。如果35.32平方公里的开展备用地50%左右能用于工业工程，那么可利用工业用地还有30平方公里左右，假设能再消化闲置工业用地2023平方公里，可利用工业用地可增至40平方公里左右。 三、工业用地的供需分析 从产业用地需求来看，2023年新增工业用地中，通信设备、计算机及其它电子设备产业约占30%，交通运输设备产业约占20%，电气机械及器材产业约占2023%，其他产业占40%。产业用地需求充分反映了我市产业结构特点。 为掌握企业用地需求情况，我局会同市规划、国土部门组织企业预申报工业工程用地需求。2023和202223年局部重点企业预申报的工业工程用地需求分别为19和17平方公里，而当年的工业用地供应方案分别为7和6平方公里，供需之比约为1：3，供需矛盾较为突出。 四、工业用地效益分析 我市的单位面积工业用地产出效益位居全国大城市前列。2023年我市地均工业增加值到达9.6亿元/平方公里，分别是上海的1.75倍，广州的1.92倍和北京的5.65倍。但与境外兴旺城市相比，仍然存在较大差距，我市2023年地均工业用地增加值是2022年香港（52亿元/平方公里）的1/5；2022年新加坡（57亿元/平方公里）的1/6；2022年东京（12023亿元/平方公里）的1/11。 我市推进产业用地集约利用具有较大的空间和潜力。在深圳的不同区域，单位土地产出水平差异很大。深圳保税区单位面积工业用地产出效益与香港持平，高新技术产业园区产出效益接近新加坡水平。2023年全市单位面积工业用地平均产出（增加值）水平为9.60亿元/平方公里，其中特区内51.93亿元/平方公里，接近香港水平；高新技术产业园区到达62.8亿元/平方公里，与新加坡持平；特区外5.28亿元/平方公里，仅为特区内的1/2023，开展很不平衡。 五、新加坡用地管理的先进经验 新加坡是一个东西长４２公里、南北宽２０多公里的岛国。土地面积仅为６８０多平方公里，土地资源十分有限。然而，通过良好的规划和严格的管理，新加坡土地的单位面积使用效率发挥了最大成效。新加坡在用地管理方面的主要先进经验如下： （一）完善的长、短期城市规划 新加坡的城市规划分为概念规划蓝图和总体规划蓝图两个层面。概念规划蓝图主要制定土地和交通的规划蓝图，这个蓝图让人们可以设想未来30至50年后城市的样子。概念规划蓝图一旦制定，轻易不变更。以概念规划蓝图为总纲，再制定总体规划蓝图和控制性详规的法定文件。新加坡将所有土地划分为９００多个小区，并在每一个小区内对土地使用进行详细的总体规划。这个总体规划每五年会进行一次修改，届时将进行公示，专家和市民都可以提出自己的修改意见。 新加坡通过两个层面的规划，很好的解决了规划的长、短期协调适应问题，兼顾了规划的稳定性和动态调整性。 （二）土地分类管理 按照功能，新加坡的土地被分为５类：一是工业用地。工业用地又细分为５种类型。包括：特殊工业用地（用于重工业和航空工业）；普通工业用地（用于普通工业和轻工业）；标准工厂用地（用于分散和半分散的工厂和车间）；多层工厂用地（用于轻工业和无污染工业）；高科技园区用地。二是空白用地。空白用地主要用于为区域内的居民和出行者提供旅游和休闲的活动空间。三是居住用地。居住用地通过规划将居民集中到不同区域后在区域内建立完整的配套措施，同时推行微型居住区方案，以尽量减少单一居住区规模，以控制区域内建筑的类型和密度；有关方面通过规划将居民集中到不同的区域，并在每个区域内建立完整的配套效劳措施。四是交通用地。交通用地以城市地下铁路系统用地为优先考虑。五是中央商务区用地。中心商业区用地以优先开展金融和商业为主，鼓励建筑高楼以促进土地资源的高度利用。该区以开展金融和商业为主，同时采取措施降低此区域内的居住人口数量。 （三）工业用地管理政策 新加坡工业用地一般通过招标方式供应。土地的价格控制主要是政府通过调节土地的供应时间和供应量来实现。最关键的是新加坡政府拥有土地的定价权。 新加坡的专门政府机构和国有工业房地产开发商通过招标方式取得工业用地后，建成标准工业厂房和一些配套设施。工业厂房一般采取只租不售的政策，通过物业管理部门公开招租。符合新加坡产业开展政策的工业工程可以优先获租厂房。同时根据工业工程对新加坡的奉献来调节租金。政府管理部门通过调高租金、到期不再续租等经济手段引导一些不符合新加坡产业政策的工业工程从新加坡转移出去。 新加坡政府通过直接控制大局部工业用地及标准厂房资源，从而大大增强了产业的控制能力，可以较好地实现政府的产业调整升级的政策目标。 六、促进工业用地集约节约利用的对策建议 （一）大力推开工业区升级改造，变低产田为高产田根据XX市近期建设规划，我市“十一五〞期间新增工业用地仅有26平方公里，要实现工业增加值翻一番的目标，必须依靠大幅度提高现有存量工业用地的产出效益。通过有序推进城市更新改造与旧工业区的改造升级盘活存量空间，对现有老工业区用地“开源〞，挖掘土地存量潜力，推动土地资源二次开发，解决土地供应紧缩、用地需求旺盛的矛盾。近期建设规划提出拟对25-30平方公里的老工业区进行升级改造，将为城市开展提供新的增长空间。要结合旧工业区改造，大力开展特色工业园，促进产业升级和产业用地效益提高。 在旧工业区升级改造的过程中，选择一批有代表性的旧工业区，积极开展政府出资收购旧工业区可行方式的探索。借鉴新加坡的先进经验，通过政府收购，使得政府掌握一些优质的工业房地产战略资源，从而增强政府对产业升级调整的控制力。 （二）以推进先进制造业总部基地建设为抓手，推动我市工业转型升级 为突破资源环境紧约束，重点解决中等规模的企业和成长性企业的总部用地需求，将制造业优势企业的高端环节继续留在我市，建议加快建设先进制造业总部基地，由政府投资统建先进制造业总部大楼，以优惠价格出租给那些成长性较快的工业企业使用，并根据其对本市财政税收奉献大小实行动态管理。 （三）进一步优化产业结构，促进我市产业消长平衡 将土地出让作为优化我市工业产业结构的有力杠杆。依据我市产业导向目录和工业布局研究与规划，我市招拍挂工业用地出让应进一步向增强我市产业集群、具有自主创新能力的高新技术企业及关键产业链工程倾斜，向适度重型化、精细化工等先进制造业倾斜。坚决不予以高污染、高消耗、高平安隐患的工程申请用地，有序导出低技术、低增值、低效益企业占用的土地。积极扶持开展低污染、低消耗、高带动作用、高附加值产业。 （四）创新产业用地供应机制，提高土地利用效益 实行更具弹性的用地供应机制，结合产业特点和城市开展要求，合理确定土地使用年限。对“两规〞处理的产业用地，建议年期一律定为15—20年。严格按工程安排产业用地，工程没有建设的，一律不办理产权证，不准转让。标准到期房地产的延期，对不符合现行产业政策、产业用地布局和效益、环保和规划要求的，一律不予延期。 （五）改革单一供地模式，实行供地与供房相结合 电子信息产业的许多生产工程生命周期通常只有2023年左右，但现行政策工业用地使用年限是50年。这样就会出现许多类似赛格日立的情况，在原工程生命周期终结甚至企业停业后仍长期占用珍贵的土地资源。借鉴新加坡的做法，我市政府应该掌控局部优质工业房产资源，才能增强政府对产业升级的调控能力。我市近年财政资金充裕，建议政府投资统建局部标准工业厂房，以优惠价格出租给那些成长性较快的工业企业使用。从而改变单一的供地模式，节省珍贵的土地资源。 （六）标准征地（收地）返还用地及拆迁安置用地管理，探索建立已返还用地政府回购机制 借鉴香港换地权益书和台湾土地债劵做法，改革现行征地返还及拆迁安置用地补偿模式，对需补地的，由国土部门组织评估，确定需补地的货币价值，再依照等价值原那么予以安排或参加招拍挂从政府手中换取等价值土地。对已返还给社区的工业用地，政府主管部门要加强统一规划，严格按工业工程建设用地控制标准审批报建手续。积极探索建立已返还用地政府回购机制，鼓励那些拥有返还用地但又没有工业工程的社区，按市场价将返还用地转让给政府或与有工程的企业合作建设，最大限度地发挥土地效用。 第8页 共8页