2023年“城中村”改造项目的情况汇报.docx

关于“城中村〞改造工程的情况汇报 市政府批准杨家巷列入“城中村〞改造实施工程方案。该工程的调查摸底、规划和国土测绘、修规初步方案的编制和相关审批手续等前期工作已根本完成，并拟定了杨家巷“城中村〞改造工程征地拆迁补偿和安置方案（以下简称补偿安置方案），市城改办已批复同意实施。但由于工程情况特殊，居民对征地拆迁补偿标准和安置政策难以接受，抵触情绪较大，工程推进困难。现将该工程的根本情况和存在的问题汇报如下： 一、工程的根本概况 杨家巷“城中村〞改造工程经初步审核共有拆迁安置户26户（含1栋公房），分支户44户，总人口463人（其中纯居民155人，空挂户和出租人口32023人），占地面积6200㎡，拆迁房屋总建筑面积1.2万余㎡。该工程方案总投资约1.6亿元。该工程用地性质为集体建设用地（其中杂有529㎡的国有土地），而被拆迁人都是城市居民，工程情况特殊且复杂。 二、存在问题和困难 ㈠杨家巷“城中村〞改造工程定性问题 xx市中心XX县区“城中村〞改造暂行方法（以下简称改造暂行方法）所指的“城中村〞是市中心XX县区20235平方公里集体建设用地范围内，位于城市建成区的农民聚居村落。而杨家巷地块是原白鹿洞3、4组菜农转为城市居民的一个集中居住点，现属苏仙岭街道龙船头社区的集体建设用地（其中5户宅基地已转为国有地并办理了国有土地使用权证），所有村民在1995年前已全部转为居民，由原来的郴江乡白鹿洞镇白鹿洞村3、4组随行政区划调整成了现苏仙岭街道龙船头社区杨家巷居民小组。因此，从严格法律意义上讲杨家巷“城中村〞不是改造暂行方法中所指“城中村〞。经报请市政府和市“城中村〞改造工作领导小组批准，同意按照“城中村〞改造工程实施。但在具体操作执行过程中，特别是在执行xx市中心XX县区村民公寓楼安置暂行方法（简称安置暂行方法）时，很多问题就暴露出来，如：拆迁户和分支户（非拆迁户）认定问题、5户已办理国有土地使用权证的房屋拆迁补偿标准和安置政策问题、征地拆迁法定主体问题，等等诸多问题由于情况的特殊和复杂性都难以得到确定。因此，该工程定性为“城中村〞改造，其实际状况与所执行的政策规定出现矛盾，有所偏差。 ㈡被拆迁房屋合法性认定问题 据初步统计，杨家巷“城中村〞改造工程范围内有近3000多平方米的建筑无法认定其合法性。其主要原因一是从建筑时间节点难以准确判断，因为时间相隔太长，调查取证难；二是被拆迁房屋“三证〞手续不全，原始档案资料缺失。区城改办和规划、国土部门查阅了大量历史档案，都未查找到完整的相关资料和手续，据人民路国土所工作人员反映，可能是在8.13洪灾中原始档案被洪水冲毁。由于建筑合法性认定困难，导致合法建筑和非法建筑面积难以界定，从而直接影响到房屋拆迁的补偿。但如果全部按合法建筑面积计算补偿，将大大增加土地本钱，且又不能全部进入本钱核算，难以实行改造资金区内自求平衡，同时也严重影响开发商参与旧城改造的积极性。如果不给予补偿或按残值补偿，居民又不同意，这也是改造工作难以推进的原因之一。 ㈢征地拆迁补偿安置政策和标准问题 1.公寓楼安置对象认定困难 根据安置暂行方法规定，公寓楼式安置对象必须满足以下条件： （一）列入集体土地征收房屋拆迁范围，符合以下条件的农村村民（简称“拆迁安置户〞）： 1.依法批准建设的被拆迁房屋在征收土地范围之内； 2.拟征地公揭发布之前，经审核属农村集体经济组织成员且户口常住在土地被征收的村组； 3.只有一处宅基地或者有一处以上宅基地、本人申请本次拆迁享受一次公寓楼安置待遇，同时承诺其他宅基地退还的。 （二）列入集体土地征收房屋拆迁范围，符合分户条件但尚未分户的分支户，享受非拆迁安置户资格。但该工程的拆迁户从严格意义上来说都不符合上述条件，因为已全部转为了城市居民，不再是村民。即使可以按公寓式进行安置，其安置对象也难以确认，原因是分支户40%属于“外嫁女〞现象，有的嫁在本市、有的嫁在外市县或外省，还有嫁往了台湾，但户口都未迁出，且配偶的情况不一，有的是村民，有的是居民，且个人批地建房情况也难以查明。另外，分支户还涉及到4户户口未迁的国家工作人员和8户下岗企业职工，情况比较复杂。 2.公寓楼安置房回购困难 杨家巷的拆迁户大致可以分为三种类型。第一类是拆迁户（因分支户少）拆迁房屋建筑面积大于公寓楼安置总建筑面积的拆迁shy;shy;shy;shy;shy;shy;shy;shy;户shy;shy;shy;shy;shy;，共有7户，占总户数28%；第二类是拆迁户拆迁房屋建筑面积与公寓楼安置建筑面积相差不大的拆迁shy;shy;shy;shy;shy;shy;shy;shy;户shy;shy;shy;shy;shy;，共有7户，占总户数28%；第三类是拆迁户拆迁房屋建筑面积小于公寓楼安置建筑面积的拆迁shy;shy;shy;shy;shy;shy;shy;shy;户shy;shy;shy;shy;shy;，共有12户，占总户数48%。按相关政策规定，房屋拆迁是按715元/㎡的标准进行补偿，属于拆迁安置户的按715元/㎡的基价进行回购安置房，属于分支户的按1500元/㎡的基价进行回购安置房，据测算，拆迁户和分支户一般都要拿出几十万，甚至上百万的现金来回购安置房，拆迁户普遍反映资金困难，回购不起新安置房。另外，拆迁户认为房屋拆迁补偿价格过低、利益分配不平衡、不合理，强烈要求提高房屋拆迁补偿价格，特别是拆迁建筑面积大于安置房面积的拆迁户，要求超面积局部按市场评估价予以补偿。 ㈣改造后居民生活保障问题 杨家巷居民小组现归属于苏仙办事处龙船头社区管辖，其居民没有预留生产生活开展用地，农转非时局部居民虽然安排到企业就业，但所在企业根本都已改制或倒闭，现95%以上的居民没有固定工作，主要依靠打工和房屋出租来维持生活。实施过程中，居民没有房屋出租收入，丧失了主要的生活经济来源。为此，拆迁安置户一方面提出要增加过渡安置补助，提出要把居民现有房屋出租实际收入列为过渡安置期内的过渡安置费补助，以解决改造实施过程中的生活来源；二是提出将原有的1套公房（建筑面积529平方米）进行产权置换用于出租，租金作为集体组织经济收入进行利益分配，以解决改造后居民的局部生活来源。 三、几点请求 1.请求明确工程征地拆迁的法定主体。 杨家巷改造工程范围内90%为集体建设用地，其中杂有500多平方米（5户拆迁户已办理了土地转用手续）的国有土地，所有拆迁户又已转为城市居民，情况特殊也较复杂。该工程如何定性，可否认性为“城中村〞改造，其征地拆迁法定主体为市国土征地拆迁事务中心还是市房屋征收管理处，请求市政府予以明确。 2.请求明确安置政策和安置方式。 由于城市开展的需要，杨家巷改造范围内的拆迁户早在1995年前已全部转为城市居民，而土地性质仍为集体土地，因此，杨家巷工程的拆迁安置户，既套不上集体土地上村民公寓式安置政策，也套不上国有土地上居民房屋征收产权置换政策。鉴于这种特殊情况，请求市政府明确该工程的安置政策和安置方式。 3、请求适当调整房屋拆迁补偿标准。 xx市集体土地上房屋拆迁补偿安置方法（郴政发（202223）5号）文件规定的补偿对象为农村村民集体土地上的房屋，且已时过5年，物价指数已大大上升，鉴于杨家巷是集体土地上的城市居民，请求市政府可否适当调整房屋拆迁补偿标准，特别是针对大宅子拆迁户因分支户少造成拆迁面积远远大于安置面积的现象，可否对拆迁房屋超出安置房面积局部按市评估价予以补偿。 4.请求明确建筑合法性的界定方法。 目前，市区还没有制定统一的公平合理认定合法面积的框架和方法，实际操作中对违章违法建筑的残值补偿标准也不统一，造成村民对拆赔比期望值太高，不但加大改造的本钱，而且造成残值补偿难以核入拆迁本钱。鉴于杨家巷房屋历史档案缺失的特殊情况，杨家巷改造范围内建筑合法性的界定可否以土地管理法实施时间和产权登记换证时间为界定时间节点。即1983年前建设的房屋全部视为合法建筑，1990年后建设的房屋未取得国土、规划许可的视为违章建筑。 第7页 共7页