2023年物业管理重点和难点.docx

物业管理重点和难点 　 物业管理的重点和难点 　难点主要有以下几个方面 　一、物业管理收费难的问题 　原因：1.业主对“掏钱买效劳〞消费观念不适应。2.物业管理的整体性，导致一些业主“搭车消费〞，拖欠物业管理费。3.现行的物业管理体制法律关系错位。根据新公布的物业管理条例〉第十五条，业主委员会是业主大会的执行机构，可以代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业效劳合同。也就是说物业公司与业主委员会是委托与被委托关系。按照权利与义务对等的原那么，业委会行使了委托的权利，也应履行支付管理费用的义务。但实际上是业委会只行使了委托权利。物业公司履行了效劳义务，还要向每一个业主去收费。这种错位的权利义务关系，给物业公司收费及维护自身利益留下了隐患。4.物业效劳不能令业主满意。这也是收费难的主要原因。满意是个很抽象的词汇，有的业主满意，有的业主不满意。因此满意与否，不是某个业主说了算，这需要业委会根据所签订的物业委托合同里效劳标准来衡量。 　解决方法：一方面物业公司要做好物业的效劳工作，并加强物业管理消费意识的宣传力度，另一方面建议物管区域所属地的房地产行政部门成立一个专职的委员会，局部业主欠费是对其他缴费业主的侵权，只有业主在缴清管理费后，才可对物业公司的效劳不到位等进行投诉，并由这个专职委员会进行议定裁决，假设实属物业公司效劳不好，由该委员会判罚管理公司返还物业费给业主。 　二、电梯运行收费及摊销的问题 　解决方法：认为电梯运营费用按住户使用频繁度进行摊销比较合理，也就是多层或高层的住户多使用，多缴费。缴费的比率可以参照财务会计资产使用年限折旧法。 　三、 停车场责任承担的问题 　　对于管理区域内停车管理及责任界定的问题，一直以来都有争议。对于盗车事件赔与不赔，主要是看物管区域的停车是占位还是保管，或两者兼有。仅仅是占位，交纳占位费用，那么物业公司不用承担赔偿责任。假设是保管或两者兼有那么理应赔偿。 　因此在实际生活中，有的业主买了车位，可以自由进入停车场，不交停车费，但物业公司必须要看管好这些业主的车辆，而且开发商所卖的车位收益都归其所得，凭什么？因为这些业主车辆的保管费用按物业费用标准含在所交的物业管理费用中（自己买车位不存在交纳占位费用）。没有买车位的业主或外来的车主那么每月或每次停车都会按规定交纳停车费，其中的占位费收益是归全体业主所有，而保管费用才是物业管理收益。认为万一小区内有车辆丧失，假设是交了停车费的，物业公司按保管费用在停车费所占的比例承担责任；假设这车辆的业主有车位无须交停车费，物业公司那么必须根据委托物业管理合同被视为失职对业主进行赔偿；假设是外来的车辆，也没有交停车费，物业公司那么不需要承担赔偿责任。 　　在现实中，发现在很多物管小区在收取停车费用时都是一样的价钱，按车位数量收取，而不管汽车的档次、价值。一旦车辆丧失，物业公司需要承担赔偿责任法院一般会要求按照车辆价值进行赔偿。这样就成了上面所说的交的同样的钱，丢什么赔什么。因此建议物业企业一方面通过购置保险分散物业企业的保管风险，另一方面在收取停车费用时考虑价值与责任的对等，根据车辆价值的上下因素追加保管费用，明确双方责任、义务，或者在停车场进口处立牌告知此停车场保管车辆系保管车辆或仅提供车位。这样假设有车辆丧失，责任承担及赔偿也一目了然。 　四、物业管理费收费标准问题 　五、物业管理的效劳水平 　六、停车收费问题 　七、房屋质量问题和维修等问题 　八、业主委员会维权途径不畅 　重点有以下几个方面 　1.物业类型多，管理上各有侧重。 　住宅小区内存在不同类型的物业，如多层住宅、高层住宅、商场、学校等。由于其物业本身特性的不同，对物业管理需求和要求也不同，因此，在制定住宅小区物业管理总体方案时，物业管理企业应针对不同类型的物业，在管理方式上有所侧重，以适应不同类型物业对物业管理的需求。如高层住宅要特别加强设备管理和消防平安管理，加强巡视和检查，及时发现、排除管理隐患。 　2.解决物业管理经费缺乏的矛盾。 　物业管理的收费实施的是“保本微利〞政策，政府对物业管理的收费定价还没有完全放开，采取了政府定价、政府指导价与市场协议价相结合的方式，特别是经济适用型住宅的物业管理收费还远远低于市场价格。物业管理收费低于本钱，致使有较多的物业管理企业处于亏本运作，如何克服住宅小区物业管理经费缺乏成为住宅物业管理的难题之一。从现有成功的经验来看：一是要推进物业管理市场化进程，逐步实现优质优价；二是物业管理企业实施规模化运作，在企业内部合理配置人员，提高科技含量，降低本钱；三是利用住宅小区现有的物业管理资源，开展经营创收，弥补小区经费缺乏。 　3.产权多元化，要求制定业主公约。住宅小区人口众多，人员复杂，矛盾和纠纷时常发生。 　因此，在提倡业主自治自律的根底上，必须对住宅小区业主、非业主使用人的居住行为加以限制和约定，制定一个大家共同遵守的行为准那么即业主公约，来明确住宅小区业主、非业主使用人的职责、权利和义务，标准住宅小区业主、非业主使用人的行为，促进住宅小区物业管理的顺利开展。 　4.设立业主档案，严格管理。管理处应建立健全业主、非业主使用人的档案资料及管理系统。在严格保密的前提下，充分掌握业主、非业主使用人的流动情况，以便加强管理。 　5.协调物业管理各主体及相关部门的关系。 　物业管理活动所涉及的主体和相关部门较多，有直接参与的，也有间接参与的，如建设单位、业主、业主委员会，城市供水供电等专营效劳公司，物业、市政、环卫、公安、消防、工商等行政管理部门等，物业管理工作离不开这些主体和相关部门的支持与协助。因此，物业管理企业要积极协调处理好与这些主体和相关部门的关系，配合他们的工作，借助政府有关部门的力量，加强对住宅小区治安等方面的综合管理，促进住宅小区物业管理和精神文明建设等各项工作的全面开展。 　6.开展丰富多彩的社区文化。 　针对不同住宅小区的具体情况，物业管理企业要出面牵头，组织各种社区文化活动，如节假日活动、体育健身活动、业余学习活动等。开展丰富多彩的社区文化活动，一方面加强了业主之间的交流和沟通，丰富了业主、非业主使用人的文化生活，提升物业管理的品位，另一方面，加强物业管理企业与业主沟通，创造融洽的社区环境，便于物业管理工作的顺利开展。 　7.开展多种形式的便民效劳。物业安保培训方案 　 为标准保安工作，使保安工作系统化/标准化,最终使保安具备满足工作需要的知识和技能，特制定本教学教材大纲。 　一、课程设置及内容全部课程分为专业理论知识和技能训练两大科目。 　其中专业理论知识内容包括：保安理论知识、消防业务知识、职业道德、法律常识、保安礼仪、救护知识。作技能训练内容包括：岗位操作指引、勤务技能、消防技能、军事技能。 　二．培训的及要求培训目的1）保安人员培训应以保安理论知识、消防知识、法律常识教学为主，在教学过程中，应要求学员全面熟知保安理论知识及消防专业知识，在工作中的操作与运用，并根本掌握现场保护及处理知识2）职业道德课程的教学应根据不同的岗位元而予以不同的内容，使保安在各自不同的工作岗位上都能养成具有本职业特点的良好职业道德和行为标准）法律常识教学是理论课的主要内容之一，要求所有保安都应熟知国家有关法律、法规，成为懂法、知法、守法的公民，运用法律这一有力武器与违法犯罪分子作斗争。工作入口门卫守护，定点守卫及区域巡逻为主要内容，在日常管理和发生突发事件时能够运用所学的技能保护公司财产以及自身平安。 　2、培训要求 　1）保安理论培训 　通过培训使保安熟知保安工作性质、地位、任务、及工作职责权限，同时全面掌握保安专业知识以及在具体工作中应注意的事项及一般情况处置的原那么和方法。 　2）消防知识及消防器材的使用 　通过培训使保安熟知掌握消防工作的方针任务和意义，熟知各种防火的措施和消防器材设施的操作及使用方法，做到防患于未燃，保护公司财产和员工生命财产的平安。 　3) 法律常识及职业道德教育 　通过法律常识及职业道德教育，使保安树立法律意识和良好的职业道德观念，能够运用法律知识正确处理工作中发生的各种问题；增强保安人员爱岗敬业、无私奉献更好的为公司效劳的精神。 　4) 工作技能培训