2023年从苏州园区邻里中心REITs看其运营情况.doc

从苏州园区邻里中心从苏州园区邻里中心 REITsREITs 看其运营情看其运营情况况 摘要：作为国有资产，苏州邻里中心有其特点和特殊性。邻里中心，作为社区商业，被纳入了园区公共配套管理体系。在 70 平方公里的园区内规划建设 17个邻里中心，作为承载居住配套、商业配套的主体，同时也承载社会功能。关键词：邻里中心;大社区;大组团 中图分类号：F293 文献标识码：B 文章编号：1001-9138-（2019）12-0022-26 收稿日期：2019-11-12 1 国内首单社区商业 REITs 产品 4 月 2 日，由东吴证券作为计划管理人的“中联东吴一新建元邻里中心资产支持专项计划”正式挂牌上交所，成为国内首单在交易所挂牌交易的社区商业REITs 产品。该产品计划发行规模为 20.5 亿元。优先级规模 14.5 亿元，次级规模 6 亿元其中.优先级证券获 AAA 评级，产品期限为 5 年，发行利率 5.8%。这一单资产证券化产品的底层物业是 9 个邻里中心+一个商业广场。建面总计37.12 万平方米，可租面积 21.92 万平方米，最老的邻里中心从 1998.年开始运营，目前均处于稳定运营期（部分邻里，中心曾经销售过一部分商铺，所以无法确定具体的底层物业抵押面积）。从目前披露的数据来看，十处物业估价总额 20.5 亿元，NOI 五年总计 7.72 亿元，每一期的利息覆盖倍数在 1.41 以上，CAPRATE（资产收益率）约 6.1%。资产与资产收益率的关系相对稳定，目测这是在低估物业价值的基础上做到的（物业估值低于平均 10000 元/平方米）。2 资产包情况 苏州园区是新区，先规划后建造，因此道路横平竖直，几乎所有片区的都是 1公里 x1 公里方块。而邻里中心作为配套开始时基本按照 2 万人配置个而规划的。辐射直径是 0.5-1.5 公里。由此，布局就變成了一个方块（100 万平方米）配置一个邻.里中心这样的现状。资产证券化产品资产包中所有的物业都处于苏州园区之内，围绕着金鸡湖和独墅湖周围。高铁在园区单独有站停靠，苏州市 1 号地铁线贯穿园区北部，大部分邻里中心通达情况良好，既有产业支撑又有足够的居民，是开发商业项目的好地段。项目辐射范围来看，集中的相对体量较小，分散的体量较大，但具体的项目大小和辐射范围实际与周边的居住人口相关，计划为项目面积为：1000-1500 平方米/千人配置。从规划开始园区的邻里中心基本都和住宅区分开，并不在小区之内所以形态也不是传统意义的底商形态。邻里中心的设计定位理念先进，是“大社区、大组团，服务于社区的商业”，而不是“社区内的商业”。根据邻里中心的定位，不一定每一座邻里中心都是外向型，部分邻里中心虽与大路相链接，实则非常的内向。大部分邻里中心都是由一栋或者几幢单体独立建筑构成，一般层高控制在 4 层以内。现在整体建筑形态向商办复合体变化，整体体量也在逐渐增加（如：景城邻里中心）。因为邻里中心自身是按照规划所建设，所以一般情况下，邻里中心自身之间，相互不会产生竞争和影响。竞品主要是来自于外部的大型、沿街商业体。3 资产包运营情况 周边商业体对其冲击从运营情况就可以看出来。2017 年以来，revpau 综合效用稳步提升的四个物业就是周边没有竞品的商业体。作为国有资产，苏州邻里中心有其特点和特殊性。邻里中心，作为社区商业，被纳人了园区公共配套管理体系。在 70 平方公里的园区内规划建设 17 个邻里中心，作为承载居住配套、商业配套的主体，同时也承载社会功能。从管理者角度来看，苏州工业园区内的的邻里中心基本上是一种政府行为，有着明显的政府引导性质。政府规划、政府投资，然后交由国资背景的公共企业运营管理，邻里中心公司不完全以盈利为导向，必须负担一部分社会责任和功能。从建造初期，邻里中心是主题、体量受到限制的命题作文。（1）客户来源肯定是园区周边的居民，客群来源有一定的基数保障;（2）定位没有办法高档，只能够以中档和生活为主，然而在各种业态中，可以承受较高租金的零售和金融比例会比较低，因此商业物业整体的收益性较低。然而，商业地产自身是有生命周期的（20 年），主要是由于消费者的消费能级、习惯和消费点会随着时间不断的升级更新，商业地产本身的硬软件都会老化。为了保证商业体自身的价值，专业运.营商一般会采取积极的资产管理策略。