2023年旅游景观房产的战略构想和实践研究.doc

旅游景观房产的战略设想和实践研究   二00二年一月 杭 州   课题委托单位：杭州市开展方案委员会 课题承接单位：杭州市经济信息中心 课题协作单位：浙江南都房产集团 课题起止时间：2023年8月至2023年1月     课题组参谋：王梓祥 课题组组长：盛成皿 课题组副组长：卢桂锡 马四栋 石利群 课题组成员：倪沪平 何俊民 蔡丽锋       要 目   1 旅游景观房产的背景研究 1.1 起源与开展 1.2 根本概念及类别 1.3 国际国内旅游景观房产的开发经营情况 2 杭州开展旅游景观房产的必要性研究 2.1杭州旅游业开展亟须新的突破口 2.2 开展旅游景观房产是重要的切入口 3 杭州开展旅游景观房产的可行性研究 3.1 开展旅游景观房产依托三大支点 3.2 杭州是国内最适合开展旅游景观房产的地区之一 4 杭州旅游景观房产现状及前瞻性研究 4.1 杭州旅游景观房产现状 4.2杭州旅游景观房产前瞻性研究 5 杭州开展旅游景观房产的区位选择和客源拓展 5.1杭州开展旅游景观房产的区位选择 5.2 杭州开展旅游景观房产的客源拓展 6 杭州开展旅游景观房产的相关建议   1 旅游景观房产的背景研究   1.1 起源与开展 1.1.1 起源 旅游景观房产的起源可追溯到欧洲中世纪世袭贵族的度假城堡。当然，那时度假城堡是零星的，旅游的概念也未形成。 旅游景观房产真正开始形成的时间是二十世纪初，地点那么主要集中在法国南部地中海沿岸。那里气候宜人适宜度假，当地房产商们开发了大量的海滨别墅，吸引了欧洲、北美的贵族、富商蜂拥而至，一时间地中海成为欧洲的度假中心，专为实现旅游功能的休闲度假村开始出现。 到二十世纪六十年代，法国阿尔卑斯山地区的别墅度假村首先以分时销售的方式招揽客户，标志着旅游景观房产的开始。   1.1.2 开展 虽然1964年法国阿尔卑斯山地区的旅游饭店开创了真正意义上的分时度假，但这一举措当时在欧洲并未引起太多的注意，使其得以真正开展的是美国。 七十年代早期，投资者在美国佛罗里达建造了大量的房地产项目。然而，当第二次石油危机来临时，美国经济全面衰退，房地产一夜之间遭到重创，特别是市场景气时期开发的大量别墅项目出现积压。投资者迫切需要通过新的模式把闲置的房屋出售。正是他们、也正是在这样特定的时期开掘了把房屋分时段进行销售的模式，即所谓的“分时度假〞。即一年中以一周为一个周期，在适当预留一定的维护期后，将房屋的使用权出售50次左右。如此一来房价大幅下调，刺激了消费者的购置欲望。随即出现的问题是购置分时度假的消费者不愿意每年都在同一地方度假，进而假期交换系统才开始产生并开展至今。 美国从欧洲引入“时权〞这一概念，取得了巨大的成功。1977年，美国市场上95%以上的度假物业是由房地产项目改造过来的。1987年后，大量的投资商、开发商介入这一领域，使产品模式更加清晰，法规相应健全，配套的效劳业、管理业、交换业也迅速成熟。这一时期成为美国旅游景观房产主流产品的形成期。 RCI等国际著名分时度假开发公司的形成和开展，使以分时度假为主的旅游景观房产开发成为如今西方国家该产业的主流产品。目前全球最大的分时度假公司是国际分时度假交换公司，简称RCI，总部设在美国印第安纳洲。该公司在全世界90个国家拥有3500个分时度假村，会员家庭超过250万。近几年市场上又崛起了一批新的以旅游地产开发为主的分时度假网络公司，如总部设在佛罗里达洲的SUNTERRA公司。该公司不但经营交换业务，而且自己开发并销售时权酒店，在美国、加拿大、澳大利亚等国家已开发了89个度假村，拥有5600个单位。1999年全球分时度假物业的销售额到达67.2亿美元，540万个家庭参与了分时度假网络。其中美国的销售额占全球的55%，出售的房间占全球的50.4%。 今天，遍布世界各地的分时度假酒店、高尔夫度假村、山地度假村、休闲别墅等，将旅游景观房产市场推向了一个新的高潮。美国迪斯尼公园、日本长崎“豪斯登堡〞、法国巴黎“梦幻中心〞等大型旅游项目纷纷将旅游景观房产作为其开发经营的重要内容之一，并取得了成功。欧美最近10年内开工建设的主要旅游景区、度假区、会展中心等项目中，92%以上规划有为旅游配套的景观房产。 在亚洲，日本、韩国、菲律宾、泰国、马来西亚、新加坡等国家，近几年大打“旅游度假牌〞，假日休闲、周末度假、旅游度假、会议休闲、运动健康休闲等方兴未艾。随之而起的是大批国际金融投资商、房地产开发商、酒店投资管理机构纷纷介入旅游景观房产的开发和经营，并取得了可观的收益。   1.2 根本概念及类别 1.2.1 根本概念 旅游景观房产源于国外，有关概念九十年代开始进入中国，且逐渐出现了一批模仿者。基于目前国内旅游市场与房产市场需求与开展双方面的推动，旅游景观房产的开发模式与经营模式越来越被重视与关注。 目前，在国内处于导入阶段的这一概念，多被称之为“景观房产〞，但此称谓由于内涵的不同正发生着混淆。“景观房产〞有的用来指旅游产业与房地产业相结合的一个广义的概念；有的那么用来指具体建筑设计中将建筑与景致相结合的一种相对狭义的概念，国内许多房地产项目在营销筹划中都将自己称之为“景观房产〞，而其实质或指该项目有一定容量的小区景观设计，或指该项目具有依傍自然景观资源的特点等等。为区别于狭义的“景观房产〞概念，又因本课题研究的广义“景观房产〞与旅游业有着密不可分的联系，我们明确地将之称为“旅游景观房产〞。 从国外旅游景观房产的起源与开展背景，以及国内旅游景观房产的实践与趋势分析，这个概念主要包含了以下意义： （1） 〔1〕   通过将旅游业和房地产业的嫁接创造出了“旅游景观房产〞这个概念，这个概念不仅包含旅游市场，也 包含房产市场，是旅游业和房地产业的有效结合； 〔2〕旅游景观房产创造了一个针对特殊群体的特殊市场，在这个市场的接受广度不断延伸的过程中，这一概念的内涵也不断得以拓展； 〔3〕旅游景观房产是一种集投资与消费于一体的的新型模式。它向群众推出的既是消费又是存储，既是效劳又是资产，既可自用又可赠送的特别商品，符合现代经济资源共享的的根本原那么。 基于以上分析，我们对根本概念作如下界定： 旅游景观房产是指依托周边丰富的旅游资源〔包括自然景区、人造景区、人文景观〕，为全部或局部实现旅游功能而开发建设及经营运作的房地产项目。   1.2.2 旅游景观房产的类别 旅游景观房产的开发对象为房地产项目，并作为旅游物业在市场中运作，因此其销售方式有别于一般的房地产销售。针对不同的旅游物业主要采取产权式和时权式的经营模式。在此，我们将旅游景观房产的主要形式以“开发模式〞和“经营模式〞加以区分，以便更为清楚地了解这一特殊市场的脉络。 〔1〕按开发模式区分 旅游景观房产的开发对象为旅游景观物业，这些物业的开发模式主要有以下几类： ※酒店：此类物业多为配套齐全、管理优良的酒店，一般将每一套客房作为销售单位。其销售方式有时权和产权两类。 时权概念在二十世纪六七十年代由瑞士的亚历山大·耐提出。而产权物业起源于欧洲20世纪70年代，风行于世界一些著名的旅游城市和地区，在美国的夏威夷、加利福尼亚、佛罗里达、亚利桑那以及澳大利亚黄金海岸等地尤为兴盛。经过数十年开展，已成为一种被社会广泛接受的旅游和房产结合的投资产品。 ※休闲度假村：休闲度假村对自然景观、内部设施、管理效劳质量的要求都非常高。“家外有家〞是其开发宗旨，它为不同层次的家庭或组织提供了空间和灵活性。国外此类度假村的设计有两个卧室、两个浴室，甚至有三个或以上的卧室。环境设施优良，多数有游泳池、网球场、按摩浴缸、高尔夫球场、自行车和其他健身设施，还包括划船、滑雪设备、饭店和马术设施以及绝对安全的治安管理。 休闲度假村多以分时方式销售。此类物业的开发定位与产权酒店或时权酒店的不同之处主要有二：一是分时度假村中每套物业多数会设计1间以上的客房；二是分时度假村的大多数客房有全装修的厨房，以及洗衣机、烘干机、餐桌布、摄影棚、电视、卡式摄象机等设备。 ※各类主题型度假物业：包括养老型物业、运动型物业等。 养老型物业指开发商专门为投资人开发的养老度假村； 运动型物业是指在高尔夫球场附近，登山、滑雪等运动地开发的度假别墅项目或运动度假村。 ※大型综合性项目内的配套物业：指具有集旅游、观光、休闲、度假、运动健身、会议、培训等多种功能为一体的综合项目，如旅游〔休闲〕培训基地、国际会议中心等中配套的具有旅游功能的物业。 〔2〕按经营模式区分 旅游景观房产的经营模式主要包括： ※ ※             ※             产权模式 产权物业的经营模式由时权物业演变而来，它是买断产权而不是买断时段。它将物业分割成假设干个拥有独立产权的物业单位，每一个物业单位分别出售给投资人，投资者可获得常年的独立物业产权。该产权在有效期内可以进行抵押、转让、转移、继承，而且投资者在物业开业后即可获得年度利润分红。投资者将客房委托物业〔酒店〕管理公司或分时度假网络统一出租经营。一般情况下，投资人拥有该物业每年一定时间段的免费居住权。通常产权酒店的年度利润分红足以抵消分期付款的费用，并有可观的盈余。 ※时权模式 时权酒店的经营方式是将物业的每个单位分为一定的时间份〔如：一年５１周〕，出售每一个时间份的一定年限的使用权。消费者拥有一定年限内在该物业每年一定时间〔如一周〕的居住权。1976年，法国阿尔卑斯山地区的旅游酒店开创了真正意义的时权经营，即向旅客出售特定时间内使用旅馆住宿和娱乐设施的权利。 分时度假交换模式建立在时权模式根底之上。它就是将度假酒店或度假村的一个房间的使用权以周为单位分时段卖给多个客人，使用期限可以是20年、30年，甚至更长的时间。顾客购置了一个时段〔即一周〕的使用权后即可每年在此享受一个星期的度假。与此同时，顾客还享有时段权益的转让、馈赠、继承等系列权益以及对公共配套设施的优惠使用权。其原理就是以“拥有〞度假住宿替代传统的酒店住宿。分时度假最大的特色和吸引人之处是它的分时度假交换概念。也就是当你某一年决定不在你所购置了时段的酒店或度假村居住时，你就可以用你的时段去“交换〞同属于一个交换效劳网络中的任一家酒店或度假村的另一个时段。这种交换模式为休闲消费者提供了便利、优惠和更多项选择择。 参加分时度假交换网络是国外旅游景观房产最为重要的经营模式，由此它甚至成为旅游景观房产的代名词。分时度假交换行业自从20世纪70年代在美国流行以来，一跃成为全球旅行观光业开展最快的部门。每年全球销售高达60亿美元，过去7年内年均增幅到达16%~18%。目前，300多万个家庭在81个国家近4500个度假村参加了分时度假交换网络行列。全世界的旅行者把有分时度假交换模式的旅游景观房产作为他们喜欢的旅行目的地。分时度假业主可以巡游174个国家。现在，北美凭借一半的度假村和近200万的业主保持着全球分时度假霸主地位，欧洲那么是第二个主要地区，有全球近22%的业主和1000多个度假村。分时度假村在全球流行的度假地风行起来，海边、湖边、河边、山边甚至主要城市都有它的足迹。 ※养老型物业的经营模式 投资人〔往往是最终消费者〕在退休前购置退休养老度假村的某一个单位，委托管理公司经营管理直至退休后自用。管理期间，将获取一定的投资回报。一般情况下该物业在产权人去世后由管理公司回购，再出售，收益归其家人所有。   1.3 国际国内旅游景观房产的开发经营 1.3.1国际旅游景观房产的开发经营借鉴 1.3.1.1国际旅游景观房产实况 ·全球81个国家有4145个旅游房产度假村，64.6%的度假村分布在6大国家。 ·全球174个国家314万个家