深圳商业格局发展系列-高奢商圈专题研究.pdf

深圳商业格局发展系列高奢商圈专题研究构建全域数据世界，企业首选数据合作伙伴Shenzhen Shuwei Big data T echnology Co.,Ltd /2021.SepCONTENTSCONTENTS城市商业指数/011.1 城市商业发展指数1.2 奢侈品高端消费潜力1.3 奢侈品高端消费潜力深圳市场上海商业体系完善、格局成熟，商业面积为全国之首，深圳人均商业面积仅次于上海，商业发展潜力极大1 1.1 1城市商业发展指数城市商业发展指数2021年北上广深商业存量与增量对比（单位：万）（3万项目）数据来源：数位线下大数据、公开数据整理2021年北上广深人均商业面积（人/）119722579278851702431972.805001000150020002500北京上海深圳广州存量增量0.620.670.910.5500.20.40.60.81广州深圳上海北京2021年上海商业格局持续发展，新增商业面积243万，存量商业高达2257万，人均商业面积为0.91人/，为一线城市最高；深圳存量商业落后于北京，但商业发力强势，新增商业面积197万，人均商业面积为每人0.67，商业潜力亟待开发。公开数据显示，2021年深圳市GDP达30665亿元，位列全国第三，人均消费支出达到46286元，全体居民人均可支配收入达70847元，达到全国平均水平的两倍。深圳居民有消费能力，也有消费意愿，高端商业体则是深圳人民消费的助推器。另一方面，囿于疫情，出境旅游人次大幅减少，高端商业消费回流。2021年中国奢侈品消费额增速超过40%，消费额占全球25%。109.3152.875.56197.140501001502002502018年2019年2020年2021年2018-2021年深圳新增商业体量（万）境外高端消费受疫情所困回流境内，国内奢侈品市场爆发，奢侈品行业仍有较大需求未满足1 1.2 2奢侈品高端消费潜力奢侈品高端消费潜力疫情加速奢侈品消费回流国内，国内奢侈品市场爆发，中国成疫下全球奢侈品市场唯一增长的国家。数据显示，中国的境内奢侈品市场规模迎来了史诗级的增长，即使是在2020年经历了异常艰难的新冠疫情后，还在2020年全年实现了约48%的增长，达到近3460亿元。预计到2025年，中国或将成为全球最大的奢侈品市场。10701140116011401130117014201700234034607%2%-2%-1%4%21%20%38%48%-10%0%10%20%30%40%50%60%050010001500200025003000350040002011201220132014201520162017201820192020销售额（亿元）同比增长（%）2011-2021年中国国内奢侈品销售规模情况（亿元）高目的性高展示性低频次稳定客群高客单价奢侈品品牌特质奢侈品的品牌特质数据来源：数位线下大数据、公开数据整理2021年深圳社会消费品零售总额接近万亿水平，“双中心”高端商圈承载本土高端消费需求1 1.3 3奢侈品高端消费潜力奢侈品高端消费潜力深圳市场深圳市场227640051015202530354045海岸城商圈深圳湾商圈世界之窗商圈欢乐海岸商圈福田CBD商圈华强北商圈蔡屋围商圈东门商圈深圳各核心商圈奢侈品门店数量统计奢侈品市场与经济发展及消费水平息息相关，深圳GDP总量及人均可支配收入证明了其强大的消费能力，逐渐向国际化靠拢的商业格局，成为奢侈品品牌眼中的热土。今年6月，深圳政府发布十四五规划，明确要建设国际消费中心城市，作为国内最年轻且高度城市化的城市，建设国际消费中心，高端核心商圈首当其冲，深圳高端商业蕴藏无限潜力。以奢侈品品牌数量为标准，蔡屋围商圈与深圳湾商圈一骑绝尘，奢侈品品牌入驻数量格外显眼。高昂的奢侈品消费代表着高消费客群的聚集，也是构建高端消费场的基石，深圳“双中心”高端商圈的格局已渐渐成形。一线城市2021年社会消费品零售总额表现（亿元）北京14,867上海16,474广州10,122深圳9,498数据来源：数位线下大数据、公开数据整理商圈发展阶段/022.1 商圈定义2.2 商圈发展阶段2.3 深圳高奢商圈“双中心”格局2.12.1商圈定义商圈定义商圈宏观定义：商圈是商业物业吸引顾客的空间范围,也就是消费者到商业场所进行消费活动的时间距离或者空间距离。微观定义：特指以某一店铺或商场为核心，向周边发展延伸的距离，通常来讲以1-3公里为核心商圈，3-5公里为次级商圈，5公里周边为边缘商圈。核心商圈边缘商圈a)核心商圈：距离门店1-3公里以内，步行可达，占顾客总数的50-70%。b)次级商圈：距离门店3-5公里，开车可达，占顾客总数的15%-25%。c)边缘商圈：距离门店较近的有影响力的商业中心，占顾客总数的5%。次级商圈成熟期的传统商圈、市级商圈多为高端购物中心聚集地，奢侈品牌门店占比远超区域商圈2.22.2商圈发展阶段商圈发展阶段阶段发育期成长期扩张期成熟期衰退期主要特征商铺数目一级互补性与竞争性业态较少，基础设施不完善，周边城市功能较多；业种的布局比较不合理，不能形成客流分享与优势互补店铺数目快速增加，基础设施逐渐完备，商圈聚客力转好；经营不善的店铺退出，效益更好的店铺进入，业种布局得以优化商圈业种布局和业态组成更合理，形成配套的一条龙服务，各大商铺间实现客流共享，缓解个体客流超负荷的压力在客流、商品交易额、店铺数量等方面占有明显优势，而随着次级商圈的日益繁荣，它们与核心商圈之间的竞争将更加激烈，从而以互补为主导的体系将加大竞争的主导成分客流量、销售额、店铺数量都将大数量减少，影响力也将急剧下降，逐渐蜕变成较次级的商圈特征体现商业聚集，形成商圈有三种以上业态的组合，其中包括：大型购物中心、品牌专卖店、中高档餐饮等大型客运站的建立金融中心的建立与人们生活方式不能匹配的问题显性化代表项目深圳湾商圈蔡屋围商圈超8成门店奢侈品牌进驻传统商圈，其开发年限较早，购物中心开发及经营相对成熟；市级商圈位处城市核心区域，为高端购物中心聚集地，奢侈品牌门店占比远超区域商圈；新兴商圈、区域商圈对奢侈品牌的吸引力相对不足。深圳湾商圈作为成长期商圈，便受到各大奢侈品牌的青睐，源于其依托于后海深圳湾超级总部基地，带来强有力的总部效应，助推着城市核心地段的地租增长，激增相应的高端消费，符合奢侈品的潜在消费群体。16.90%83.10%15.50%84.50%0.00%20.00%40.00%60.00%80.00%100.00%区域商圈市级商圈新兴商圈传统商圈奢侈品牌门店商圈分布统计数据来源：数位线下大数据、公开数据整理深圳商业格局中，深圳万象城与深圳湾万象城分别是高奢“双中心”商圈的核心2.32.3深圳高奢商圈深圳高奢商圈“双中心双中心”格局格局所属商圈项目名称项目档次项目定位蔡屋围商圈深圳万象城高端重奢深圳KK Mall中高端时尚潮流深圳地王星荟大众大众时尚深圳湾商圈深圳湾万象城高端重奢n蔡屋围商圈：位于成熟期，相对稳定繁荣，效益最大，与其他商圈的的竞争比重增加，客流共享达到最大化。目前，深圳万象城正在调改，蔡屋围旧改正稳定推进，根据规划，该片区将打造富有活力、世界级的城市建筑群，商圈有望以此进一步扩张，成为城市的公共场所。n深圳湾商圈：位于成长期，店铺数目快速增加，基础设施日益完备，商圈聚客力随业态布局与品牌优化不断提升，随着地铁13号线二期南联后海，目前缺乏较大的交通枢纽站支撑商圈进入扩张期。蔡屋围商圈与深圳湾商圈，一个位于深圳传统的金融商业核心区，一个以华润集团总部为核心毗邻众多企业总部，商圈因人的需求而生，两大商圈皆靠近高端消费客群，完全正中目的性选址最强的奢侈品的需求。深圳呈现双中心的格局，除了取决于高端客群的需求与聚集区位，更本质的是源于城市经济重心与产业革新所带动的城市整体格局变迁。深圳万象城深圳湾万象城深圳KK Mall深圳地王星荟高奢商圈案例/033.1 蔡屋围商圈3.2 深圳湾商圈代表性项目：深圳万象城深圳首个高奢购物中心、KK Mall国际时尚精品购物中心3.13.1蔡屋围商圈蔡屋围商圈蔡屋围商圈地处罗湖区中心，商圈内聚集着众多商务、金融、证券、高档小区等组成的高端消费群体，是深圳传统的金融商业核心区。商圈代表项目深圳万象城正迎来开业以来最大规模调整，筹备中的三期即将亮相，未来将以打造南中国旗舰商场为目标。京基晶都旧改还将带来KKMALL二期商业，届时蔡屋围商圈不管是商业总量还是高端品牌数量都将迎来新一轮提升，进一步夯实高端商圈地位。蔡屋围商圈都市名园 5.47万/京基100大厦8.06万/供电南苑 5.80万/兆鑫H+7.00万/城市天地广场5.11万/幸福里 8.70万/蔡屋围商圈位置罗湖区商圈面积137万功能分类市级核心商圈商圈定位成熟型商圈商圈主要项目深圳万象城、KK Mall、地王星荟、城市广场商圈客流工作日去重客流76万人次；节假日67万人次消费群体拥有数十万固定商务、金融、证券、居住小区高端消费群体核心区位位于罗湖中心，金融、商贸、文化核心区商圈特征“高端、豪华”，是深圳最早、奢侈品最为集中的高端商圈数据来源：数位线下大数据、公开数据整理奢侈品品牌深圳万象城品牌明细（40个）LOUIS VUITTONDiorBVLGARIBurberryJaeger-LeCoultreCartierBALENCIAGAHERMESBLANCPAINVERSACESalvatore FerragamoFendiPRADAGucciAlexander McQueenGiorgio ArmaniBottegaVenetaROLEXGivenchyBoucheronMax MaraSAINTLAURENTVacheronConstantinCelinePIAGETQeelin麒麟珠宝SHANG XIA上下MONTBLANCMarc JacobsBALLYDelvauxErmenegildoZegnaRIMOWALOEWECHLOEKENZORED ValentinoISSEYMIYAKEALFRED DUNHILLIWC万国表万象城作为华润置地在商业地产的开山之作，从规划到设计到品牌到运营，无疑已在全国树立了典范3.13.1蔡屋围商圈蔡屋围商圈代表项目：深圳万象城代表项目：深圳万象城深圳万象城分三期开发，一期于2004年开业，二期于2008年开业，万象城在深圳商业格局中已沉淀了18年有余，是深圳商业格局中的元老。作为深圳的商业名片，在于其汇聚了Herms、LV、GUCCI、PRADA、FENDI、DIOR、ARMANI、Ermenegildo Zegna、HUGO BOSS、VERSACE等40+个顶奢品牌，打开了深圳高端时尚的大门，是深圳首个奢侈精品旗舰阵地。路易路易 威登威登 亚洲旗舰店亚洲旗舰店卡地亚卡地亚 深圳万象城精品店深圳万象城精品店uLV深圳万象城旗舰店是亚洲最大的LV旗舰店，总体面积达1260，营业面积为800，外观漂亮大气，整体设计优雅大方，美观夺目。u4月22日，LV旗舰店从原万象城二期迁至一期（原芮欧百货）商场内1-2楼，力求为消费者提供更高端的高奢体验。u卡地亚落位于万象城二期，以独栋商业旗舰店的方式呈现，传递了奢侈品牌的高奢风格诠释；u门店总面积达512，以金色为主色调的卓越奢华的店面设计，是卡地亚带给深圳消费者的另一高端购物体验。数据来源：数位线下大数据、公开数据整理后海-海岸城商圈深圳湾万象城商圈深圳湾体育中心代表性项目：深圳湾万象城深圳第二座全品类奢侈品购物中心3.23.2以海岸城为主力，一条深圳湾大街将海德二道两旁的商业项目紧密串联起来，形成强大的商圈聚集效应。深圳湾商圈与后海商圈紧密相邻，同样以南山后海片区为中心，层次鲜明地吸引着外围板块的客群，不同的是，深圳湾商圈更具活力。相较于后海商圈周边住宅，深圳湾商圈周边住宅价格更高，得力于其深圳湾超级总部基地的地理条件，深圳湾商圈成为城市新贵的聚集地。深圳湾商圈深圳湾商圈深圳湾商圈华润总部大厦华润深圳湾瑞府15.59万/