2023年红山税务分局集体土地开发建设调查.docx

红山税务分局集体土地开发建设调查 红山税务分局集体土地开发建设调查 根据市局工作布置，为进一步调查了解红山地区集体土地开发建设情况和纳税情况，我局于2022年11月对全区范围内自1997年立项的集体土地开发工程进行了全面调查.现将调查主要情况汇报如下： 一、调查总体情况： 经调查，全区自1997年立项的集体土地开发工程21个，截止调查结束工程已完工13个，方案投资额20220232万元，已实际完成投资额220692万元，实际占地面积和实际建筑面积分别为1205798.4平方米、1523972.88平方米，截止调查结束已销售面积577519.87平方米，实现销售收入65643.65万元，其中6个工程已申报纳税1752.29万元。 二、具体调查内容： 1、开发形式：主要开发形式以村镇或村镇成立的开发企业开发建设为主，其中村镇委托外来开发企业开发的工程有6个. 2、开发工程的审批情况。集体土地开发均通过区方案与经济委员会批准，工程主要是“农民中心村复建房〞、“××工程配套生活区〞、“××工程配套设施〞以及“农村老师集资建房〞名义立项。 3、开发工程的土地来源，经调查，调查的21个工程大局部是集体土地，其中八卦洲有69亩地块为二桥拆迁安置的国有土地，其他均为集体土地开发建设，未按规定征为国有。根据xx市集体土地房地产开发遗留问题处置工作小组2022年4号文件规定，xx区局部通过审查2个工程，整体通过审查2023个工程，可以补办规划手续。 4、房屋销售对象。经调查，目前调查21个工程，立项以安置本地农民为主，目前从实际情况来看，销售对象均有非当地农民，非当地农民销售大约占60%，有的工程销售对象都是非当地农民。 5、开发单位资质。经调查，具体开发单位具备开发资质的有5个工程，其余均是以村镇或村镇企业名义开发建设，不具备房地产开发资质。 6、领取销售许可证情况。目前21个工程均未领取销售许可证。 7、能否办理土地使用权证和房屋产权证。目前根据xx市集体土地房地产开发遗留问题处置工作小组2022年4号文件规定，xx区局部通过审查2个工程，整体通过审查2023个工程，可以补办规划手续，补办手续后可以为购房者办理相应的土地使用权证和房屋产权证，其他工程无法办理“两证〞。 8、销售收入和申报纳税情况。目前21个工程已实现销售收入65643.65万元，已申报销售收入35045.8万元，缴纳销售不动产营业税1752.29万元。 三、集体土地开发特点及存在问题 1、工程手续不标准，属非法占地、非法开发。 所有21个工程，均以““农民中心村复建房〞、“××工程配套生活区〞、“××工程配套设施〞以及“农村老师集资建房〞等名义，在区计经委立项。而实际使用用途中，真正的农民复建房仅占40%左右，其余均对外销售。由于未取得合法用地手续，近几年来受到市国土部门的屡次整改通知和处分。 2、所谓“商品房〞无合法证件。由于未取得合法手续，开发工程无商品房销售（预售）许可证，因此无法办理“国有土地使用权证〞和“房屋产权证〞。 3、占用土地和实际建筑面积均超过实际批准面积。 21个工程经区计经委批准的用地面积为119.83万平方米，实际用地面积120.58平方米；批准建筑面积141.13万平方米，实际建筑面积152.40万平方米。 4、建设规模巨大。 最大的“兴都花园〞占地65万平方米、建筑面积80万平方米，建设期从1997年一直到2023年跨越8个年头，其次是“金山花苑〞和“沁苑山庄〞分别占地15万平方米、建筑面积23万平方米。 5、资金来源多渠道。 由于村委会只是农村自治组织，没有大量的资金投入开发。因此大多采用吸收社会游资进行开发。主要形式有三种：一是由村委会组织工程“指挥部〞，开发收益由行政村享有，通过由工程建筑单位垫资建设的方式，待房屋售出后再支付建筑施工有关款项并给予一定的利息补偿，如万寿村的“沁苑山庄〞和“金山花苑〞；二是将土地卖给有资金实力的企业或个人，如“万 丰苑〞收取土地款675万元，“万寿商贸中心〞收取土地款240万元；三是有行政村局部干部投资成立一个经营实体，由该实体承包开发，如“兴都花园〞由兴卫村的干部和其他投资人共7人，投资成立“南京海派商贸有限责任公司〞，上缴兴卫村3.11亿元取得65万平方米的开发权。 6、税收收入流失严重。 以上21个工程，仅有6个工程按预收房款申报缴纳营业税，其他工程均未缴纳任何税收。以目前已收房款65643.65万元计算，少缴营业税1529.89万元。根据xx市集体土地房地产开发遗留问题处置工作小组2022年4号文件规定，xx区局部或整体通过审查12个工程，如通过补办手续，应缴纳营业税为56180×5%=282023万元。 四、有关税收征管的建议 根据以上调查情况，我们认为： 1、从这些集体土地建房后对外销售的行为来看，不管其行为是否符合房地产管理法、土地管理法等法律标准，其行为完全符合营业税暂行条例规定的“销售不动产〞的“销售建筑物及其土地附着物〞的征税范围。应当征收营业税。 2、从纳税主体看，销售不动产的主体是企业（如“南京海派商贸有限责任公司〞等）或经济组织（如“万寿村委会〞）。这些经济实体发生应税行为，获得应税收入，当然成为纳税人。 3、从课税对象看，该建筑物的不合法性没有影响其对外出售而获取经济利益，因此，对纳税主体销售不合法的建筑物而获取的经济收入征税，也没有改变其是否符合其他法律标准的性质。 因此，我们建议对该行为应该征税，不仅应征收“销售不动产〞营业税，而且应加强企业所得税的征管（企业应在机构所在地缴纳）。 以上情况，特此汇报。 红山税务分局 2022年11月15日 第5页 共5页