2023年《民法典》建筑物区分所有权条款的理解与适用.docx

天道酬勤 民法典建筑物区分所有权条款的理解与适用 [提 要]建筑物区分所有权由专有权、共有权、成员权三项权利构成。建筑物区分所有权关系着社区治理能力现代化建设和社区治理水平的上下。民法典建筑物区分所有权条款是对现有建筑物区分所有权制度的继承与开展，既保持了局部规那么的稳定性、连续性，又展现出了因应社会变化的诸多亮点。民法典建筑物区分所有权条款根据权利构成的不同可以类型化为五大类条款，即建筑物区分所有权的权利构成条款、对专有局部的专有权与权利限制条款、对共有局部的共有权与义务条款、对共有局部管理的成员权与权利行使条款、业主的权利救济条款。民法典建筑物区分所有权条款在适用中可能面临司法解释的适用和局部条款内容规定不明的问题。立法、司法解释、普法宣传等方式将有利于化解条款适用中遇到的挑战和问题。 [关键词]民法典;建筑物区分所有权;条款;理解;适用 [作者简介]谢德城〔1989—〕，男，江西省社会科学院法学研究所助理研究员，研究方向为民商法学。〔江西南昌 330049〕 [基金工程]江西省社会科学院院级一般课题“我省住房租赁制度的完善〞〔19YB02〕 建筑物区分所有权是指“多个区分所有权人共同拥有一栋区分所有建筑物时，各区分所有权人对建筑物专有局部享有的专有所有权，对建筑物共用局部享有的共用局部持分权，以及因区分所有人间的共同关系所生的成员权的总称〞[1]。中华人民共和国物权法〔以下简称物权法〕第七十条和2023年5月28日通过的中华人民共和国民法典〔以下简称民法典〕第二百七十一条均对建筑物区分所有权的权利构成进行了相同的规定，即业主对专有局部的专有权、对共有局部的共有权、对共有局部共同管理的成员权等三项权利共同构成了建筑物区分所有权的权利内容。 坚持和完善中国特色社会主义制度，推动国家治理体系和治理能力现代化，离不开作为社会治理“神经末梢〞的城乡社区治理水平的提高。民法典关于业主的建筑物区分所有权的规定，正是聚焦业主在社区中的专有权、共有权、共同管理权〔也称“成员权〞〕的行使规那么与权利保障，为激发社区自治活力和实现社区治理的现代化，从而构建幸福美好家园奉献立法智慧和法治力量。 一、民法典建筑物区分所有权条款的变化与亮点 民法典建筑物区分所有权条款是在由物权法及相关法规、规章、司法解释等组成的既有建筑物区分所有权制度的根底上继承和改良而来。民法典第二编第六章设专章规定了业主的建筑物区分所有权制度，条文共计17个，具体范围为第二百七十一条至第二百八十七条。民法典关于建筑物区分所有的条款内容，围绕着专有权、共有权及共同管理权的行使而设定。相较于既有物权制度中的建筑物区分所有权而言，民法典不仅有对以往条款的保存与继承，也有因应社会变化和现实问题而进行的调整乃至创新。 〔一〕新旧条款的类型化比拟 民法典对建筑物区分所有权的规定，在法律条文数量上比物权法的14个多出3个。这多出的3个条文中，既有将物权法条文中的条款分立出来单设的情形〔第二百七十六条〕，也有新增加的物权法中原本不存在的条文〔第二百八十二条、第二百八十七条〕。通过比拟民法典与物权法的规定，可以进一步发现，在民法典建筑物区分所有权的17个条文中，有5个法条直接继承物权法的规定，未发生任何变化，占比29%;有3个法条属于新设条文，占比18%;有9个法条是对物权法规定的增删修改，占比53%。〔详见图1〕从直观数据可知，民法典对物权法的建筑物区分所有权规定进行了较大幅度的修改。 民法典建筑物区分所有权条款与物权法在内容上相比存在约21处变化，其中既有对旧规那么的修改，也有对新规那么的创设。为了行文方便，笔者根据建筑物区分所有权的权利构成，将民法典建筑物区分所有权条款分为五大类：建筑物区分所有权的权利构成条款、对专有局部的专有权与权利限制条款、对共有局部的共有权与义务条款、对共有局部管理的成员权与权利行使条款、业主的权利救济条款。一是建筑物区分所有权的权利构成条款。该类型条款由1个法条构成，即民法典第二百七十一条。与物权法第七十条相比，该条文未发生任何变化。这也意味着民法典与物权法在对建筑物区分所有权的权利构成上的意见是一致的。二是对专有局部的专有权与权利限制条款。民法典与物权法对专有权根本内含的认识是相同的。但是，对该项权利的限制规定却存在3处明显的变化。三是对共有局部的共有权与义务条款。民法典与物权法对共有局部的共有权及义务的根本规定一模一样，只是在体例和具体规那么上总共有2处不同。四是对共有局部管理的成员权与权利行使条款。与物权法相比，民法典关于建筑物区分所有权中的成员权的规定有着诸多不同之处，总共有13处变化，是所有条款类型中内容变化最多的局部。五是業主的权利救济条款。业主的权利救济条款主要新增了2处内容，同时也为业主提供了2个新的权利救济途径。以上只是简要地对民法典和物权法关于建筑物区分所有权条款进行类型化比拟，具体内容的变化情况统计详见表1。笔者也将在下文的条款解读中详细分析和论证条款的变化与含义。 〔二〕条款亮点的归纳 民法典建筑物区分所有权条款按照完善产权保护制度，健全归属清晰、权责明确、保护严格、流转顺畅的现代产权制度的要求，对现有的建筑物区分所有权制度进行了完善。对于群众普遍反映的业主大会成立难、公共维修资金使用难等问题，民法典建筑物区分所有权条款均有所回应，并展现出了诸多“亮点〞。 一是克服“公地悲剧〞和“反公地悲剧〞的理论思想贯穿始终。公地悲剧的实质是物被过度使用，而反公地悲剧的表现形式是物没有得到充分使用[2]。在克服“公地悲剧〞方面，建筑物区分所有权主要通过新增确权规那么和重申对共有局部共有权的行使规那么及其义务来实现对公地悲剧的克服。在新增确权规那么方面，民法典新增了业主共有局部产生的收入的归属规那么和按照业主专有局部面积所占比例确定收益分配的规那么;在重申共有权的行使规那么及其义务方面，将“车位、车库优先满足业主需求〞单独列为一条，且再次强调业主不得以放弃权利为由不履行义务。在克服“反公地悲剧〞方面，民法典建筑物区分所有权条款主要表现在创新业主表决规那么的方式，即将选举表决的基数调整为专有局部面积占比三分之二以上和人数占比三分之二以上，以及特殊事项通过需达四分之三，一般事项通过需过半数，降低了讨论事项通过的门槛。 二是激发了社区治理的活力，释放了业主成员权的能量。民法典新增居民委员会应当对设立业主大会和选举委员会给予指导和帮助，这样更有利克服业主大会和业主委员会成立难的问题，充分发挥业主大会和业主委员会在小区中的治理作用;如前文所述，创新和优化了业主表决的规那么，防止业主自治陷入“僵局〞。 三是重视节约资源和保护生态环境。民法典和物权法一样，均一致禁止业主任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声。与物权法不同的是，民法典还在第二百八十六条第一款将业主的“相关行为应当符合节约资源、保护生态环境的要求〞新增为业主應尽的义务。 四是结合了疫情防控工作。民法典是在新冠肺炎疫情防控工作取得阶段性胜利的背景下通过的，因而有局部条款内容是在总结疫情防控工作经验的根底上新增加的，以便更好地实现依法防疫的法治要求，具体表达在民法典第二百八十五条第二款和第二百八十六条第一款，分别对物业效劳企业或者其他管理人和业主提出应当依法执行应急处置措施和其他管理措施，并配合相关工作。 二、民法典建筑物区分所有权条款的类型化解读 民法典关于建筑物区分所有权的规定，一方面继承了物权法中经实践检验符合经济社会开展实际的条款，另一方面也吸收和完善了最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律假设干问题的解释中的局部规定。此外，民法典还结合近年来社区治理经验和业主常见纠纷，对一些疑难热点问题进行了回应并明确了相关规那么。因此，民法典是一部兼顾继承性、包容性、创新性、务实性的“社会百科全书〞。笔者在前文已根据建筑物区分所有权的权利构成，将民法典建筑物区分所有权条款分成了五大类，各类型条款涵盖的具体条文详见表2。下面笔者将结合条款的具体规定和相关物权法原理，对条款进行分类解读。 〔一〕建筑物区分所有权的权利构成条款 建筑物区分所有权的权利构成条款主要是指民法典第二百七十一条。该条款不仅是阐释建筑物区分所有权概念的法律依据，而且是指明建筑物区分所有权权利构成内容的根底法条。根据条款的具体规定可知，建筑物区分所有权分别由专有权、共有权、成员权三项权利构成，而且该三项权利是一个统一的、整体的权利，具体表达在两个方面：一是业主对专有局部的专有权进行转让，那么业主对共有局部的共有权和对共有局部管理的成员权也一并转让;二是业主只要对专有局部的专有权进行了登记，那么共有权和成员权也随之产生。“只登记专有权即设立了区分所有权〞[3]，这说明专有权在建筑物区分所有权的三项权利中具有主导性。 〔二〕对专有局部的专有权与权利限制条款 对专有局部的专有权与权利限制条款主要是规定了专有权的权利内容和限制专有权滥用的规那么，具体包括民法典第二百七十二条、第二百七十九条、第二百八十六条第一款。该类型法条首先明确界定了专有权的具体内容包括占有、使用、收益和处分的权利，同时也确定了限制专有权滥用的根本原那么，即不得危及建筑物平安和损害其他业主合法权益。该类型法条与物权法相比，存在三处明显的变动。一是将住宅转经营性用房需经“有利害关系的业主同意〞修改为需经“有利害关系的业主一致同意〞。此处修改其实是吸纳了最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律假设干问题的解释第十条第二款的规定，解决了实践中围绕“业主同意〞是“多数同意〞还是“一致同意〞的争论。二是增加规定了业主行为应当符合节约资源、保护生态环境的要求，即“新增了业主应当遵循绿色原那么的要求〞[4]，该处新增内容是对民法典“绿色原那么〞的具体落实。三是增加规定了业主应当依法配合依法实施的应急处置措施和其他管理措施。该条款内容主要是总结了新冠肺炎疫情防控的经验，针对实践中出现的局部业主未能配合物业效劳企业及其工作人员依法执行的疫情防控措施的问题，适时出台了这项规定，有利于在疫情防控期间依法处理好业主与物业效劳企业或者其他管理人之间的关系。 〔三〕对共有局部的共有权与义务条款 对共有局部的共有权与义务条款主要是规定了共有权及其义务的根本要求、常见的业主共有财产、收益的归属与分配规那么、费用分摊规那么等内容，具体包括民法典第二百七十三条、第二百七十四条、第二百七十五条、第二百七十六条、第二百八十一条第一款、第二百八十二条、第二百八十三条。共有权及其义务的根本要求主要有两个：一是不得以放弃权利为由不履行义务;二是共有权随专有权转移而转移。该类型条款规定的业主共有财产包括四类：建筑区划内的道路、绿地等场所和设施，占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，建筑物及其附属设施的维修资金，利用业主的共有局部产生的收入。费用分摊和收益分配规那么以约定优先，充分尊重和表达意思自治，只有在约定缺失或约定不明的情况下，才按照法定规那么即业主专有局部面积所占比例确定。该类型条款与物权法相比，主要存在三处变化。一是民法典在体例上将“车位、车库优先满足业主需求〞单独列为一条〔第二百七十六条〕。二是增加规定了业主对共有局部产生收入的归属规那么。该项规那么主要是为解决业主与建设单位、物业效劳企业或其他管理人之间就利用外墙、电梯等共有局部所产生的收入的归属争议提供了具体法律依据，属于民法典新设立的条文。明确共有局部产生的收入在扣除合理本钱之后归业主共有，实际上是“建立了共益共享的原那么〞[5]。三是将费用分摊和收益分配的规那么修改为“按照业主专有局部面积所占比例确定〞。物权法第八十条规定的是“按照业主专有局部占建筑物总面积的比例确定〞，再结合最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律假设干问题的解释第八条的规定可知，民法典与物权法关于费用分摊和收益分配规那么的规定是一致的，只是在语句表达上修改得更加清楚、准确、简练，此种修改属于“物权标准的非实质性修改〞[6]。 〔四〕对共有局部管理的成员权与权利行使条款