2023年房产开发前期工作程序.docx

房产开发前期工作程序 1立项到发改委 2工程建议书批复到发改委 3选址意见书到规划局 4土地预审到国土局 5环评报告到环保局 6交通评审到交通局 7可行性研究报告批复到发改委 8建设工程规划许可证到规划局 9规划方案批复到规划局 2023初步设计批复到市建委（先为住建局） 11施工图审查到审查单位 12建设工程规划许可证到规划局（不是规划局就是国土局） 13征地报批到国土局 14建设工程许可证到市建委 工程前期工作很复杂，程序也很多，拿到两证一书后，还要报建报监， 施工队招投标，监理单位招标也很复杂的。除了要有人际关系，还要有 资金。做可行性研究报告做完还要做踏勘和祥勘，初步设计要与设计单 位联系，往上报怎么通过评审，也是需要很多精力的。以上给您提供的 步骤和程序根本是这样，具体的操作步骤就不会这么死，看领导的意思 了。有些领导直接建设完成都还没立项，只是违法的，但是有人就能一手 遮天。本人建议，有些必要的程序还是按法律来走，有些可以灵活安排。 希望能给您提供些帮助 追问 你说的两证一书是什么，规划许可证和施工许可证和选址意见书。还是建设用地规划许可证、建设工程规划许可证。应该是后者 建筑工程两证一书是指： 版本一： 建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和建设工程选址意见书 版本二 建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和土地使用权出让合同书 版本三 建设用地规划许可证建设工程规划许可证建设用地批准书 第二篇：房产开发前期设计管理内容探究论文论文关键词：设计管理规划和设计物业定位论文：房产开发是一项复杂的系统工程。开发前期工作是公司建设工程的筹划及各项前期准备工作，包括编制工程建议书、工程可行性研究报告。开展设计招投标、组织设计单位进行规划设计方案并组织进行扩初及施工图设计、协调政府各个部门并按规定申领建设用地规划许可证、建设工程规划许可证直至建设工程施工许可证等。本小文仅就涉及前期工作中的重点：设计管理、规划设计和物业定位等内容做一个初步的探讨。 1探讨的主要内容 1.1、工程前期工作重点 a工程的设计管理;b工程规划和设计;c工程物业定位。 1.2、工程前期工作重点 工程前期工作涉及的专业多、协调的部门多、要求的技术水平高。因此要求结合具体工程，抓住工程前期工作的重点。所以，工程的设计管理、工程规划和设计、工程物业（住宅等）定位是工程前期工作的重点。 1.2.1、设计管理 依据国内外研究资料，规划设计对工程造价的影响可达70～90％。事实是，规划设计的优劣对工程的投资、进度和质量有着重要的影响，同时环境的好坏与单体设计的优劣对商品房的价格与销售影响很大因此设计管理是整个工程开发的龙头。 （1）要充分认识到住宅设计的真正内涵。现代房产开发意义上的产品，主要由三个层面构成：核心产品即由产品的根本功能因素构成；有形产品即由产品质量、品牌、款式、包装、特色等构成；附加产品即由各种效劳构成。住宅建筑当然属于有形产品，所具备的各项要素指标关键取决于住宅的核心内容：居住水平。住宅建筑是折射社会、经济、文化的复合体，所以住宅设计从原那么上说是对客户居住生活的一种全面整合。 （2）其次在工程设计上，开发商应该将设计单位的专业性与自身对市场的调研结果结合起来，切忌自以为是。 （3）应当协调好专业协作设计单位和政府相关审批部门的关系。一方面要求专业协作设计单位及时准确的了解新的各项管理条例和法规、把握城市规划主管部门对工程的布局、立面等的更深层次要求、掌握城市周边开展大的规划内容和要求；另一方面力求使政府相关审批部门准确了解专业设计人员的意图，尽量减少设计上的返工和经济上的损失。 1.2.2、工程规划和设计 没有规矩，不成方圆。开发商在组织前期工作中主要是从修建性详细规划展开的（简称详规）。可以说，详规是楼盘整体规划设计方案的根底，也是核心骨干局部。根据经验，详规的关键问题说到底其实就是定位问题。也只有规划设计切合实际，符合工程外乡化地段特色和目标客户需求的层次，工程本身才有科学性、合理性、超前性可言。 （1）主要物业建筑群体组合 就是指根据选址意见书确定的各项用地经济技术指标，以及由地块现状、尺度、定位等因素拟定建筑物业个数、层数、布局、朝向、间距、风格，反映总体平面布局、立面处理、竖向安排及其他涉及建筑物外形和组合的一些内容。它根本确立了小区的内在构成（含主要建筑物和附属设施）及各局部相互之间的关系。共有三个原那么： a功能原那么。指符合日照、通风、密度、朝向、间距等根本功能要求，使居住生活方便和宁静。 b经济原那么。指拟定合理的各项经济技术指标，适宜地利用每一处土地和空间。 c美观原那么。指运用美学原理，表达地方外乡特性并反响建筑风格个性。 在工程社区规划中，需要充分认识到居住行为从本质上讲是人的行为方式，人作为居住行为的执行者，是居住环境的主体。因此，对居住生活方式的深层考量，必须以人（需求客户）的生理、心理、行为、情感等方面内在需求为依据研究居住环境，强调以人为本，创造人与建筑环境和谐共生。 （2）主要路网设计 根据基地所处的地块位置、气候、地形地貌、周边既有道路现状以及规划定位，科学合理地布置小区主要出入口、主干道、区内次要道路、小径等。 路网设计主张强调道路的分级设置，目的是使车辆各行其道，防止组团内部和空间不必要的车流穿行。居住区道路的设计，过于强调通畅的道路线型并不可取。组团间及宅间道路也应注意与建筑之间的距离，创造条件让建筑周围形成归属感强的院落空间，同时有利绿化与设施的安排。实现人车分流设计可以使居民安心地在小区内自由活动、享受室外活动的乐趣。 另外居民私家车的增多，也使得停车位缺乏的矛盾尤为突出。目前很多城市要求新建住宅小区停车位按1：0.8进行配置。如果对区内道路的宽度、线型、铺装及设施精心设计的话，人车混行设计也能较好解决区内私家车不断增加与停车前方便到达单元门口的问题，可以适当加宽小区道路宽度，一侧停车，提高道路空间的使用率，并拥有人性化的居住生活环境。例如，可设计7米左右的主干道。另外，在规划中充分利用地下空间，做到地上和地下停车相结合。停车场使用遮挡、柔化与藏匿的方法设计。 （3）公共空间规划 主要包括基地内的场地、绿地、设施及小品等。这是室外空间进一步的功能划分。基地内的场地应包括公共性的场地，道路两侧的派生地，房前屋后的空地。公共性的场地主要供社区居民休憩，组织大型的文体活动或作交通枢纽。空间不应太大，并有标志性，应有与设计功能相关的设施。道路两侧的派生地常规为建筑物山墙或建筑物之间的空地，可布置绿地和停车场，也可作为活动场地。场地铺装应尽量能为客户的行走、停住、欣赏等活动提供条件，并应用不同的铺装材质与形式加以引导、标准。同时，注意完整的铺装场地应对环境和建筑有衬托作用。 （4）绿地 绿地主要有两大功能，一是欣赏，满足客户对自然美景的追求；一是调节生态及气候环境，并供人休憩娱乐。植物的选择应强调以适应本地生长条件的品种优先，同时易于管理，品种要合理搭配，乔木、灌木、草坪应有科学合理的种植比例，以乔、灌木为主并开展空间绿化。 （5）各种设施与小品 各种环境设施的位置、体量、材质、色彩、造型都会对环境的整体效果产生影响，反响出环境的实用性、欣赏性和审美价值。各类设施大致分成以下几类： a信息设施。指路标志、信息栏、邮箱、 亭等。 b卫生设施。指垃圾箱、痰盂、洗手器等。 c娱乐效劳设施。指室外座椅、太阳伞、游乐器械、休息廊等。 d照明平安设施。指路灯、消防栓、火灾报警器等。 e交通设施。指防护栏、路障、信号灯等。 f艺术景观设施。指雕塑、艺术小品、壁画等。 g无障碍环境设施。指盲道、残疾人用坡道、栏杆、把手等。 因此，一个基地内的路网结构、功能分区、人流组织、楼座布置、景观小品设置、竖向安排、建筑天际线及住宅单体的设计等都需要进行仔细地研究，并须聚集规划设计、经营、造价控制、工程管理和营销部门的专业人员，也可聘请社会专家对方案从不同角度提出优化意见，以期形成科学、经济、合理的规划方案。 1.2.3住宅单体设计 住宅单体设计主要分为户型设计和外部造型设计两局部。 1.2.3.1户型设计 户型是实现客户居家生活的根本功能要素，是满足“舒适性〞的必要前提。户型设计首先应是市场问题，其次才是技术问题。 （1）精准市场调研 现代住宅大致可分为居家型、度假型、享乐型。从住宅产业开展角度看，后者势成潮流。眼下国际上流行的户型多为130m2，而国内主打户型为90－120m2。这是基于原理：家庭收入与所购房屋价格存在一定比例关系总结出来的，一般认为1：3到1：6的收入房屋价格的比例区间是合理的。由于住宅资源的地域性和稀缺性决定了各个城市、地区甚至同一个城市中的不同区域的房价相去甚远。例如，XX省区能看黄浦江的房子平均单价已到达每平方米2023万元左右，而市中心内环以内房子3～4万以上，外环线以外有的也要1万多，相差很大。所以就具体工程，定位于区间的哪个部位都要进行精准的市场研究。市场研究就是对有关住宅销售的数据、资料进行收集筛算、对拟开发的工程市场潜在需要量、那些是主要目标客户以及需要的房屋类型、竞争者及其产品的特性等，从而精准提出工程的市场定位标准，提交拟建工程的物业户室比、面积指标、配套标准等技术指标，为设计工作提供依据。 （2）户型设计特点 住宅的户型设计是功能性很强的空间表达形式。需要满足客户日常生活需要，与人的活动行为、人体尺度和心理需要都密切相关。因此开发商与设计师在户型的研发中应围绕以人为本的宗旨。 a功能分区明确、合理。一般表达三个分区，公共空间：以客厅、餐厅为中心，供起居和会客使用，注意使用的完整性、开放性、欣赏性；私密空间：包括卧室、书房、工作房等，供睡眠、休息、处理私人事务等。注意私密性、简约性、亲和性；辅助空间：供前两局部辅助支持使用，包括厨房、卫生间、储藏室、阳台等，注意使用的多样性、便捷性。从空间布局看，单体设计，倡导表达“三大一小一多〞，即大起居、大厨房、大卫生间、小卧室，储藏空间多；“三明〞即明室、明厨、明卫；“三别离〞即餐居别离、居寝别离、盥洗别离；“三明确〞即动静分区明确、公私分区明确、洁污分区明确；“一集中〞即厨卫管道集中等“以人为本〞的设计宗旨。 b套内空间。卧室面积控制12－15m2，客厅控制21－30m2，卫生间、厨房、储藏室各占5－8m2，阳台5－6m2。以上面积分配，能根本保证功能安置，满足当前都市客户居住习惯和使用需求，当然也应可考虑人体长度，适当加大客厅面宽。 c厨卫等辅助空间，客户在其中活动的时间长、频率高。厨房不仅仅增大使用面积，还应注重功能开发和室内环境保护，考虑了冰箱、微波炉、洗碗机等物品位置。厨房、餐厅、阳台应采用“三位一体〞设计。厨房与效劳阳台、餐厅联系方便，便于将杂物放置，也便于厨房操作与餐厅用餐交流，使人感受到舒适的生活情调。卫生间设计主要那么有两种趋势，一是双卫，一间主卧专用，一间公用；二是公共卫生间洗手