2023年奇葩的卖房说辞.doc

奇葩的卖房说辞奇葩的卖房说辞 杨国英 一到周五，总有点意兴阑珊，或许与工作室改成 4 天工作制有关。懒人是有借口的，懒人也是自以为聪明的，哎，我不做懒人，也不是聪明人，还是用自律约束自己，写篇文章吧。01 今天，在投资群看到一个很搞笑的聊天记录，也激发了我的写稿欲望，回问了下广州的房产中介，这事居然是真的。你瞧，现在做个房产中介，那是多么不容易，卖个房子，都要随时关注美国白宫的动向，关心叙利亚局势，并且还要有超强的逻辑推演能力，最终落脚点肯定是所推的房子潜力无限。哎，这水平，做房产中介，真心委屈了，您应该去做央视评论员啊！还有更奇葩的，去年还曾遇到一个楼盘，推广说辞居然有“地处龙脉”“旺财旺子女”等字样。我恨当时没有告诉开发商，这么好的楼盘，这么好的风水，怎么能卖呢，不卖，敢情您都能当皇帝。没时间梳理诸多奇葩的楼盘广告、以及房产中介的神奇推广辞。但是，奇葩的形式，有一万个不同，奇葩的出发点，却只有一个。那就是：这么好的楼盘，这么好的房子，我不告诉你，那是我不地道;我告诉你，如果你还不买，那肯定是你智商有问题。02 这三五年，涉足楼市比较深，再早一些，十二三年前，我也曾在一家小房企从事过管理工作，所以，对楼盘层出不穷的营销术，大抵也能熟知个七八分。不说奇葩广告说辞了，直接聊一聊开发商的营销术，让大家远离一些“鬼楼盘”，避免中招！（1）高收益返租的楼盘，一定要远离 缺乏房产投资经验的，一听到，立马就会有头上砸了金蛋的感觉。这种楼盘，一般是公寓和商铺为主，什么“开发商返租六年、八年，每年返还租金 5%、7%、甚至 10%的都有”之类的。这样的楼盘项目，通过所谓的包租、返租，貌似提前为你锁定了收益，貌似为你规避了风险。但是，往往风险不但没有规避掉，反而给你带来了更大的风险。因为，这种项目，一般是三方两份协议，你与开发商签的是购房协议，你与开发商的关联运营公司签的是委托协议。开发商和关联运营公司，本质上是两个市场主体，房子卖给你，你与开发商的买卖关系就结束了，除非房屋出现质量等问题。但是，关联运营公司是否履行、到底履行几年包租、返租协议，责任主体是关联运营公司，如果不履行，你打官司起诉的主体是关联运营公司。（2）中介狂轰烂炸的楼盘，尽量远离 我想问你，中介拼命推盘的动力是什么？那肯定是高佣金，当然，楼盘也不能太难卖。太难卖、根本卖不动的楼盘，开发商支付的佣金即便再高，中介卖不掉，那也是没什么用。一二线城市主城区的住宅楼盘，信息相对透明，现在又存在限购。所以，如果开发商的现金流没太大问题，一般是不愿以高佣金驱动中介去获客的，直接打折优惠买房人群就行了。中介狂轰烂炸，尤其需要小心的是旅游度假楼盘，中介佣金高的甚至有 15 个点，低的也有 7、8 个点。你买房的钱，8%、甚至 15%，进了中介的腰包，想想肉疼吗？这种房子买了，你以后卖的话，还有得赚吗？当然，这种楼盘一般比较偏远，夏天，中介会鼓吹山东威海、烟台的房子，这些地方凉快，冬天，中介会强推海南岛的房子，这些地方暖和，当然都是能看海的，一二线的有钱人，一看到海就觉得高大上、上档次。这种所谓的文旅楼盘，信息不对称，你又人生地不熟，所以，即便你去了当地，也没空、没渠道详细了解，还是小心谨慎为妙。（3）无理由退房的，不要當回事 这个就不细说了，规避有些房企中枪。现在 TOP10 的房企，差不多有近一半在搞无理由退房。我倒不是说，搞无理由退房的，都不靠谱，开发的楼盘都不能买，而是说，你不能太当一回事，至少不能成为你具体选房的判断指标。搞无理由退房的，没诚信的开发商，不是你想退房就能退的，而有诚信的开发商，你可以退，但从申请退房到你能拿到钱，至少也得有个一年半载再加上你买入持有的时间，一年两年的资金成本，你算过没有？！喧嚣的时代，简单为好，投资更是如此。你见过卖力打鸣的鸡下过蛋吗？