2023年步行街招商计划书新编.docx

步行街招商方案书 第一章工程定位 一、统一宣传口径 1、宣传总精神 盛泽城市商业新财富中心 2、工程地位 顺应盛泽城市和东方丝绸市场新一轮开发趋势，应运而生。盛氏集团鼎力巨献，政府首推，十大重点工程的重中之重。 3、工程意义 抢占中国东方丝绸市场的核心区位，与盛泽广场共同构筑盛泽城市新商业配套中心及标志性建筑群落，打破盛泽传统商业模式，引领盛泽城市商业全面升级。 4、工程市场定位 融合现代地产和商业运作理念之精华，借鉴吸收国内外商业名街的成功经验，整合国际商业模式和盛泽本地文化，为盛泽人民和国内外客商打造一个与上海、苏州比肩同步，全新全能的商业舞台，打造成国际化、本地化、专业化融汇互动的盛泽商业第一街。 5、工程根本情况 近十万平方米的建筑面积，四百余米的商业长街，集国际一流大型超市、著名家电卖场、数码广场、专业百货、娱乐休闲、餐饮、商务办公、酒店公寓多功能为一体的中高档shoppingmall，会聚万千人流、物流、资金流、信息流，将成为新盛泽的真正核心商业区。 二、招商定位 作为盛泽及周边唯一的中档偏上的shoppingmall，我们重点吸纳具有品牌知名度、经营正规、运营良好的品牌商家，以满足群众全方位消费需求。 三、业态定位 吸纳中国名街的业态规划精髓并结合盛泽消费文化，以各类品牌店、大卖场、大餐饮、大娱乐为核心，规划了丰富而合理的业态，包括各类品牌店、特色店、主题百货、电器卖场、超市、书城等。采用多元化经营模式，一站式商业步行街（开放式shoppingmall），满足各界人士的消费需求。 第二章招商策略 一、业态设计、业态定位策略 准确、差异化的业态定位乃是步行街竞争胜出的原因。 东盛步行街的开发与运营要始终坚持"全新的建筑形态、全新的消费环境、全新的业态组合"先进理念。在业态组合方面，我们要紧紧抓住本地消费需求倾向和消费特点，重点突出，业态丰富，有机结合。坚决摒弃不适合本地消费文化的业态。 由此，我们确定了以各类品牌店、大卖场、大餐饮、大娱乐为核心，主力店、次主力店（大店）占50%左右，餐饮娱乐休闲（小店）占30%左右，品牌专卖店占20%左右。 二、店铺招商策略 考虑到主力店、次主力店、国际名牌店及其他品牌招商的不同特点，制定了"先确定主力店，再全面招商"的根本策略。在执行过程中，主力店、国际名店和餐饮、娱乐要提前招商，其它随后进行。 三、为客户度身订做开店全面解决方案 在这一策略的指导下，经过专业培训师培训的招商团队，根据实际情况灵活调整和实施租赁政策。例如，根据不同类型的租户提出的不同需求，为他们提出度身订做的解决方案；妥善安排好各租户的楼层位置、相互位置，使之相对成行成市、互惠共赢，而不是互相干扰、削弱；根据整体市场定位和业态组合，对进驻租户提出要求，并协助他们调整、提升和完善他们在东盛步行街新店的定位、档次和其他品质。 四、工程宣传推广策略 在市场宣传推广方面，实行"整合推广策略"，为招商工作提供有力支持。 一为媒体宣传，二为招商活动。 关键性招商活动如下： 招商发布会暨主力店签约仪式、招商成果发布会、工程推介会、建筑节点庆典会等。 五、招商进度、质量、费用策略 为把招商方案落实到实处，到达多快好省的目标。我们在招商进度、质量、费用上严格把关，统一控制。采取用时间推动表控制进度；根据业态布局和市场定位对商家精挑细选，重点吸收品牌商、实力商和特色商来控制质量；对招商费用进行精打细算，并采取以下措施对招商费用进行统一安排、科学分配。 1、招商任务指标分解到人，本钱分解到人。 2、关键性招商费集中使用，防止零打碎敲。 3、重点保障优秀招商人才的工资待遇和奖励管理。 4、重视大客户招商和关系招商，费用安排上予以倾斜。 5、经过精心筹划的媒体宣传方案，实现精确、有效的传播，价值最大化。坚决防止宣传费用的乱用和浪费。 第三章招商阶段、招商目标和时间安排 一、阶段划分 招商筹备阶段、主力店招商阶段、全面招商阶段、运营调整阶段四个阶段。 二、招商目标 由于步行街的商家是需要不断调整、优化的，原那么上讲，招商工作不是招满了就结束了。但为了明确方向，特定目标如下： 1、截止到2023年12月，根本完成步行街主力店、次主力店（大商铺）的招商，完成小商铺70%。 2、截止到202223年5月，根本完成招商任务。 3、截止到202223年5月底，商家开始入场装修，为开街做准备。力争8月底，确保9月份一定开街。 三、时间安排 为具体化可执行，在时间安排上，此方案涉及的时间段为。2023年5月开始执行，截止到202223年开业。 第四章组织架构 一、工程人员招聘 再大的工程也是人做的，人的因素在工程招商中起着最根本的决定性因素，因此招聘、选拔、培养一大批招商精英，打造一支强悍的招商团队，是招商筹备阶段的最核心任务。 目前，新聘3人，其中招商主管和招商专员各一名，筹划一名，从商业公司调来一名设计，组建了一个招商二部，但这远远不够。通过网络等多种渠道正在物色更多的从业经验丰富、拥有大量客户资源的专业化高素质招商人员，目标是组建一个2023人左右（不含招商中心人员）的专业化团队。 一个团队不仅需要专业化，更需要一体化。因此，对团队的培训尤其重要。 目标是使整个团队具备完整的工程的知识架构、卓越的团队执行力和共同的价值取向，培训内容如下： 1、五个核心理念的培训。 2、团队执行力的培训。 3、工程知识的培训，以使团队成员对工程有一个清楚的认识。 4、招商技巧的培训，包括接听 、接待语言、谈判策略和谈判技巧等，以培养和提高团队成员的招商能力。 5、招商礼仪和招商制度的培训（语言艺术、招商制度说明和合同解读等）。 二、招商架构、招商机制的建立 在人员招聘和招商架构的建立上，我们都遵循精英、精简、垂直化原那么，目的是实现人员最少化、指挥执行系统最简化、效率成果最大化。以节省招商费用，提高工作效率。招商架构和人员职责如下：招商人员主要工作职责 （1）招商一部主要负责主力店的招商工作：1人 （2）招商二部主要负责餐饮、娱乐的招商工作：3人 （3）招商三部主要负责百货、服饰类别的招商工作：2人 （4）招商四部主要负责综合类招商工作：2人 （5）筹划部暂定员两名，主要负责招商的筹划、媒体方案的制定执行、招商文案的筹划撰写和设计。一名筹划，一名设计。根据开展需要，在步行街开业时，需要再增加筹划一名。 （6）此架构为开业前期的组织，开业准备期和开业运营期的架构，届时提前3个月报人力资源部。招商机制的建立，是为了在招商团队中形成一种人性化的制度管理气氛，做到有章可依、奖罚清楚，既讲究个人奉献、更注重团队精神。建立一系列的管理制度。 （1）招商人员奖励政策的建立 （2）招商人员处分政策的建立 （3）招商人员日常管理标准制度的建立等 第五章招商资料 一、招商手册（已有）和招商说明书 二、租赁合同 三、委托经营合同 四、定租确认书 五、招商委托书 六、招商流程表 七、招商文案 八、退房申请表等 九、授权委托书等 第六章招商方式、目标客户确实定 一、招商方式： 1、工程招商发布会 2、工程推介洽谈会 3、大型零售连锁会议 二、目标客户 主力店 1、超市。家乐福、乐购、大润发、好又多、物美、世纪联华等。 2、家电卖场。国美、苏宁、永乐。 3、百货。人民商场、石路国际商城、深圳天虹百货、银泰百货及长三角地区有名的百货。 次主力店 1、聚人气店：肯德基、麦当劳、星巴克、哈根达斯，大型中餐、量贩式ktv等 2、数码广场、书店、运动天地、名品折扣店 3、电影厅及成人电玩 三、第三方招商网络平台的建立 他山之石，可以攻玉，由此，建立第三方招商网络平台可以得到巨大的资讯支持，更能节省大量的人力、宣传推广本钱，加快招商速度。构建第三方招商网络平台可以从这些渠道去争取。 1、专业的招商网站 2、专业的地产交易平台 3、行业协会及政府招商机构 4、与定位不同的商业工程招商部门建立战略性合作伙伴关系，达成资源共享的互赢格局。 第七章宣传策略 大型主题性招商活动，配合全方位立体化媒体平台（电视、报纸、网络、播送）宣传炒作，是步行街招商推广的“核武器〞。 1、招商发布会 2、工程推介会（指区域性的针对一定数量的意向商家的集中性工程说明、洽谈会） 3、主力店、次主力店等具有一定品牌知名度和影响力的签约仪式，如肯德基、家乐福、国美、永乐、天虹百货。 4、阶段性的招商成果发布会 5、以工程命名的大型零售连锁会议 6、工程重要节点（封顶、竣工等）完成及开业庆典会 根据目前的工程招商情况，在6——8月份，方案举行招商发布会、工程推介会、签约仪式，其它活动视具体开展情况而定。活动具体筹划执行方案在确定后撰写。 第八章招商费用预算及租金建议 一、招商费用 人员差旅费用、商家接待费用、宣传费用――广告及招商活动费用、招商人员提成。 招商总费用为年租金的2023%，约为230万左右。其中，招商人员提成4%，差旅招待2%，广告公关礼品费4%。 二、租金建议方案 根据盛泽本地租金情况、目前工程周边商业状况并结合我们的市场定位，确定我们租金水平为中上水平左右。 第九章招商政策建议方案 一、付款方式：分小商铺和大商家两种情况 1、小商铺。首付定金（三个月租金），租赁合同签定支付其余全部租金。 大商家。根据谈判情况，由集团领导确定。 2、小商铺半年一付，押一个月，下次付款须提前1个月支付。 二、“房租高开低收〞 房租的上下直接影响到商家和我们双方的利益，同时也表达特色街地段的价值和商铺的档次及品质，在启动市场阶段确定租金价位时，建议租金应高开低收即前三年租金订到一个较高的水平，然后通过免租、免物业管理费等优惠政策，来调整与周边租金的价格水平，满三年后租金根据市场情况在确定三年后的市场租金价格。 第十章附件 第10页 共10页