2023年西班牙买房得绿卡是甜蜜的陷阱.docx

西班牙：买房得绿卡是甜蜜的陷阱 翻开文本图片集 近来，西班牙的开发商和中介公司连续组成赴中国推介团，并聘请了会说中文的华裔或华侨浩浩荡荡前往北京、上海、浙江等土豪富商云集的城市，展开一场声势浩大前所未有的“50+居留〞推介攻势。西班牙开发商原本对中国人并无好感，有的更是对中国人怀有敌意和仇视心态，如今都放下身段，卸掉架子，看见中国人也低头哈腰，说一句发音不标准的中文——“欢迎中国朋友来买房〞。中国有句“有钱能使鬼推磨〞的俗话，而西班牙那么有“有钱能把仇恨化作爱〞的俗语，可见在赚钱的理念上中西文化并没有多大差异，甚至有异曲同工之妙。 那么，在西班牙买房得居留果真如此简单吗？我们来看看以下几个实例： 广告忽悠 在天花乱坠的广告中，写得最大、说得最响的就是这句话：“在西班牙得到居留五年后即可获得欧盟长期居留证（欧盟绿卡）；10年后即可获得西班牙国籍。〞此话乍一听一点不假，但是，经过律师解读后就不是那么简单了。西班牙律师卡洛斯说，这句广告词蒙人的成分太多，第一句，五年后即可获得欧盟绿卡，问题在这五年里，买房者有没有变数。如没有按时缴纳不动产税金；有违法行为；没有按规定一年必须入境一次，等等。如有上述任何一项违法行为，都无可能得到绿卡。第二句更悬，10年后即可获得西班牙国籍。理论上是这样，但是实际操作时要麻烦得多，西班牙有“入籍法〞，外国人要入籍西班牙须依该法实施，别的不说，光是入籍申请者必须进行西班牙语的考试，及格后才有资格入籍。单就考试一项，有多少位买房者能够顺利通过？至于入籍的具体细节问题，那些房产开发商和中介公司是绝对闭口不谈，先忽悠你把房子买下，他们拿了巨额佣金后拍拍屁股走人，10年后谁认得谁啊？ 对广告词以及销售人员的口头承诺一定要谨而慎之，决定方向后必须请专业人士或律师确认所有承诺是否合法以及对细节的详细了解。此外，西班牙的加泰罗尼亚在诉求独立，一旦独立后的加泰罗尼亚是否延续这个马德里制定的“买房得居留〞法律都是悬念，殊不知加泰罗尼亚人的排外心态甚是严重，一旦独立，修改法律的可能性不是没有。至于改到什么程度，对外国买房者是善报还是恶还，这里无法预测，有神论者求上帝保佑，无神论者请马克思保驾。 其次，广告中还有这样忽悠词：“在西班牙买套房，您就可以移民，全家三代获得欧盟身份。一旦买房，解决您的子女教育、出国开展、享受生活、养老等全部问题。〞 在西班牙“50+居留〞的法律条文中明确规定，买房者不得在西班牙境内从事任何工作，包括开设公司等行为。该居留属于“消费型居留〞。也就是说，得到居留的人只能在西班牙花钱不能在西班牙赚钱。至于“一家三代全能获得欧盟身份〞那是个大忽悠。法律规定，买房者得居留的范围限制在配偶和不满18岁的子女中。买房者的父母、兄弟姐妹完全不属于得居留的范围。广告中说的“一家三代〞必须有一代要滚蛋。 至于广告中称：子女的教育免费，从小学到大学，还有可以获得丰厚的养老金等等。这些都属于无稽之谈。18岁以下子女当获得居留后可以免费在当地区域的公立学校就读，但是这个免费不是一文不出，只是免学费，其他如书费、膳食费、旅游费、服装费等一分不免，而且还是个价格不菲的开支。还有一个问题是，当地的公立学校如果“生满〞，也等于失学，要等到有名额后才能上学。至于大学免费，也是同样的道理，只免学费，其他不免。免费大学只限于公立学校，但是要考进公立大学谈何容易，没有高分的答卷只能望校兴叹。至于获取养老金那更是天方夜谭，西班牙对于获得养老金的人员规定是必须交满15年以上社会保险金的人才有资格获得。对于没有交过社保金的人理论上可以申请，但是有权利申请不等于有权利得到，这里有一个“等待批准〞的艺术，这个等待可以100年没有结果。这就是西班牙政府的艺术手段。众人可以冷静想想，没有向政府缴纳社保金的人如果可以拿到养老金的话，那西班牙满街的乞丐从何而来？ 还有广告称：在得到居留之后即可享受西班牙的一切医疗费。这又是一句鬼话，“50+居留〞的法律明确规定，得此居留者无权享受西班牙医保待遇，就医者必须自己购置当地保险公司的健康保险前方可就医。 由此可见，在西班牙买房得居留的天花乱坠广告中，十有八九属忽悠，还有一刀稍温柔；十个中介九个骗，还有一个在磨炼。 实际忽悠 福建土豪林之森经营百货业，经常来西班牙参加交易会加旅游，在西班牙的所到之处都给他留下不错的印象，尤其是巴塞罗那的海景，看后真有心旷神怡流连忘返的感觉。三四次游西之后，他决定在巴塞罗那购置海景房。当林土豪在巴塞罗那的福建同乡知道老林有购房意向后，马上引来一群中介人向其推介各类海景房。 在西班牙的各类中国侨民中有一批是专门从事卖房的掮客，他们如同散兵游勇游走四方，别看不是着制服的正规军但攻击力很强，一旦抓到一个有意购房者，掮客就能使出浑身解数粘住买方直到胜利为止。当然，都是高额的买房佣金才能促使他们不惜工本赤膊上阵。 老林在巴塞罗那近郊豪宅群中相中了一套海景别墅，离海边仅几十公尺，早晨睁眼就能看见“东方红，太阳升〞，晚上入睡能听见地中海的“涛声依旧〞。中介看了价格说，原先这套要价在70万欧元，现在可以降到51万，正好符合“50+居留〞的法律规定。 老林属土豪群体一族，土豪的派头和风度就是看中就出手，他马上扔下5万欧元的定金给中介，并告诉中介，余款在一个月内到位。老林随手就在合同上签字画押以显中国土豪的风范。 老林完成了买房意向后也放心地到处走走看看，在他看来，自己已经是西班牙的华侨一员，应该了解西班牙社会现状，还要融入西班牙的社会。晚上，他在一家中餐馆用餐，餐馆的口味很适合他的味觉神经喜好，所以和老板也拉上话茬。老林兴致极好地拿出 ，将他买下的豪宅照片给餐馆老板欣赏，并用十分自豪的口气说，51万欧元毛毛雨，他就是图个新鲜。而餐馆老板一看、一听并没有赞赏老林的出手阔绰，而是告诉他被骗了。 老林一听“骗〞这个字眼，心马上跳起来，刚刚的兴致荡然无存，直愣愣看着那老板，要他说个明白。 餐馆老板说，他在上个月在同样小区，同样环境也买下了同样面积、同样朝向的别墅，但是价格只有19万欧元。老板说完也拿出 翻开照片给老林看。照片上显示的别墅样式、建筑结构和老林的别墅完全相同。林土豪看后傻了眼，51万和19万相差32万，这一套可以买两套还有多余。中介也太黑心了吧。老林看后再没有心思吃饭喝酒，而且还有反胃的感觉。 翌日，老林找到福建籍的介绍人问及价格的差异，福建同乡说，价格他不管，只管介绍和推荐，事成之后拿佣金。老林又去了中介公司要求说明差价巨大的原因。中介公司答复很简单：西班牙的法律没有规定房价上下的范围，卖者开价多少自由，买者愿意也自由。这就是市场经济的法那么。中介公司还列举一个最简单的例子，中餐馆的一盘炒饭可以标价3欧元，也可以标价3万欧元，问题是取决于买者。你的别墅也一样道理，这家卖主要价51万欧元，那就是51万欧元，至于其他人出19万欧元那是他人的事。老林听后差点晕倒，中介工作人员赶紧出于革命的人道主义扶住老林并告诉他，合同已经签字生效，如果放弃合同，5万欧元的定金同时也放弃，如果继续履行合同，30天之内汇入余款再进行跟进。老林的决定是放弃合同，并发誓从此不来西班牙！ 操作的误区 浙江土豪吴老板在塔拉戈拉看中了海景房，房价是64万欧元，经过谈判交涉房东终于同意把价格降到58万欧元成交。但是，房东说他还有18万欧元按揭没有缴清，因此他要求吴老板开两张汇款单，一张40万欧元，一张18万欧元。吴老板认为没有问题，当即开出二张分别为40万欧元和18万欧元的支票交给房东，并爽快签下合同。 房东也很爽气，在律师的帮助下加速完成所有的西班牙法律文件，让吴老板带回中国交西班牙驻中国大使馆签发来西签证。 当吴老板拿着所有文件交至大使馆后，吴老板一心等着去西签证，准备去西班牙享受温暖阳光的沐浴，孰料等到的是西班牙大使馆拒签的通知。 大使馆告知吴老板，你的购房款项仅仅是40万欧元，没有到达50万欧元的标准，因此不予批准。吴老板一听急了，马上解释说，还有18万欧元也已经交给房东，总价已经到达58万欧元。 但是西班牙大使馆指出，西班牙买房的居留的法律是指：买房房价超过50万欧元才有资格获得签证，你的另一张支票18万欧元不属于房价范畴，因此拒签。 吴老板听后也是眼冒金星，手脚发凉，他马上要求签个旅游签证再去西班牙和房东交涉。西班牙大使馆很快给吴老板旅游签证。当吴老板找到房东后说明情况，房东也不否认，但是还银行的贷款理论上是每一个月还款一次，如果一性全部还清要追加利息，那就不止18万欧元。房东说，如果吴老板愿意快速了结此事，银行利息要追加2.3万欧元，由吴老板支付即可，两个月内便可办完手续。吴老板一听这不是明火执仗打劫吗？他当然不付这莫名其妙的2.3万欧元。他向律师询问了如何用法律手段解决此事，律师告知他，房东是有明显的过错，但是扯不上诈骗和打劫，最多是民事纠纷。可以上法院告他，但是开庭一般是两年后，判决是在四年后，上诉二审再判是六年后。如果吴老板愿意出这个气就等六年后再扬眉吐气，要不就乖乖再付2.3万欧元快速了结此事。 吴老板听后虽然没有吐血，但也患上了肺气肿，最后吴老板为了医治好肺气肿再开出一张2.3万欧元的支票。据说，吴老板已经住进了海景房，也医好了肺气肿，但是一想起2.3万欧元这个数字又患上“心脏肿〞。 买家卖家串通提高价格 这个案例是中国人在实施，玩这个把戏的人也是在和法律“躲猫猫〞，一旦被另一个新法律制裁那也要吃不了兜着走。 中国人从娘胎里就蕴藏着“你有政策我有对策〞的本领，这个本领越过千山万水来到西班牙，还让西班牙法律拿你没辙。 如何实施？就看此招。卖家和买家一般必须是认识者，这样在操作时就显得很顺利。卖家王先生有不动产一套，房龄87年，地处三流地段，左有高速公路，右有污水河流，外墙有如烘山芋皮，内部结构惨不忍睹，市场估价7万欧元不出头，但是房东王先生要价52万欧元。有人要吗，打死也不会要。但是就有黄先生愿意收购。其实王、黄二人早有默契，实际交易价是7万欧元，但是向政府申报价是52万欧元，其中差价的45万欧元税金由买家支付，共计9万余欧元。也就是说，买家王先生只付了16万多一点的欧元得到了50万欧元的权利。 这是个明显的躲避法律的案子，但是就目前西班牙的法律没有相应的条款来制裁这个做法。按照第二个案例所述，西班牙是个市场经济国家，卖家开价自由，买家购置自由。双方属于“姜太公〞和“愿者〞的关系，任何人无权干预。但是现在涉及“50+居留〞的移民法案，尽管眼下尚无出台制裁法律，但是西班牙的司法机构不会眼睁睁让中国人轻慢神圣的法律。后续故事应该有，就是时间长一点和短一点的差异。 编辑：程新友 jcfycxy@sina 后记 据西班牙媒体记载，目前已经有将近500余中国人获得了“50+居留〞的法律许可，拿到了西班牙居留证。至于这500余号人当中有多少甜蜜的故事和辛酸的故事笔者暂且无法得知其内容。因此将本文命题为“西班牙买房得居留是甜饼还是陷阱〞固然有失偏颇，应该说既不全是甜饼，也不全是陷阱，更确切一点。