房产自持下开发商融资管理方式研究——以“万科”为例金融学专业.docx

题 目 房产自持下开发商融资管理方式研究——以“万科”为例 目 录 原创性及知识产权声明 3 中文摘要及关键词 3 英文摘要及关键词 4 一、引言 1 （一）研究背景和研究意义 1 （二）研究内容和研究框 1 （三）研究方法和研究思路 2 二、 房产自持发展背景 2 （一）背景因素 2 （二）十九大政策概述 5 三、 房产自持运营模式 5 （一）融资机制 5 （二）大中城市租房需求稳定、租赁消费升级 7 （三）四类运营主体 10 （四）两类运营模式 12 （五）开发商介入模式 12 四、 上海万科“泊寓” 13 五、 总结 14 （一）优势 14 （二）不足 15 （三）应对策略 15 参考文献 17 致谢 18 VI 摘 要 房地产市场经历了极度繁荣的三年，其持续时间远远超过了过去任何一个周期。 商品住房销售价格及销量有着明显的周期特征，直观感受即为：增加的时间要长于下降的时间。 从2015年5月房地产销售价格及销量开始增加，至2017年10月份已持续增加了29个月。2017年9月30日北京市出台实施《北京市共有产权住房管理暂行办法》，办法规定2017年9月30日前未销售的自住型商品住房，按照共有产权住房进行销售、管理。 未来，楼市即将出现三个类型的物业： 1、以城乡建设用地进入市场的不限制价格的商品房，由于不限制市场价格，价格即随市场价波动。 2、共有产权房，从投资的角度上来看，共有产权已没有了任何价值，但是从制度的设计上，有确实是比较明显的回归居住。购买之后再次离开市场的可能也非常的小。 3、限价商品房（限制房价、竞地价及土地面积），此类物业和商品房的产权基本一样，唯一区别即购房后5内年不得进行买卖，价格则明显低于市场价格约20%！在这样的环境下，开发商应如何进行融资管理。 关建词：地产自持 融资管理 Abstract The housing market in the past three years has been a 'super-boom-cycle' because it has lasted longer than any previous cycle. Commercial housing sales have obvious cyclical characteristics, giving people an intuitive feeling: positive growth time is longer than negative growth time.Since May 2015, sales of the proper market has been negatived, and it has been 29 months since October 2017. Implemented in Beijing on September 30, 2017, a total of housing property management interim measures of Beijing", measures on September 30, 2017 is not self living of housing sales, carried out with the common property rights housing sales and management. There will be three types of property in the future market: 1. The unrestricted commercial housing with the stock land entering the market, the price of the part of market, whether the increase is due to the fluctuation. 2. Common property ownership. From the perspective of investment, common property rights have no value. From the system design, it is indeed a very obvious return to residence. It is also very unlikely to leave the market after the purchase. 3, limit commodity house (house price competing land plot limited, compared with the commercial housing property is exactly the same, the difference is only five years after the purchase is not sold, and the price is significantly lower than the market price about 20% commonly! In such an environment, how the developer should conduct financing management. Key words:self-sustaining economy financing management. 一、引言 房产自持下开发商融资管理方式——以“万科”为例 一、引言 （一）研究背景和研究意义 1.研究背景 2008年,中国政府推出了四万亿的投资计划使得国内通货膨胀严重,所以滥发货币,导致虚拟经济增长,经济实体相对萎缩,但对房地产市场却是一个快速发展的过程,房价严重过度增长与经济增长水平不平衡,缺乏正规空间的30年的稳定发展,导致了城市和农村之间的差距和不平等,所以不可避免的房地产泡沫,房地产泡沫的必要条件则是地方债务水平增高,不可能承受房地产泡沫破裂的时候,就会造成经济衰退。 为解决这一问题，在党的第十九次全国代表大会上，习总书记提出：“坚持房子是用来住的，不是用来炒的定位加快建立多主体供给，多渠道保障，租购并举的住房制度，让全体人民住有所居”①。但在在这样的政策下，开发商销售增速①来源：十九大报告 创新低、新增供应。库存双降，地价、出让金总额创新高。 2. 研究意义 现房销售是全新模式，对房企经营管理提出更多要求，从个体看，营销、工程业线的职业经理人过去的传统经验套路面临改革，对公司而言没有了消费者的预付款，就需开启更多的融资渠道，融资的作用就将进一步被放大，存量资产的盘活、地产金融化的趋势越发明显。 （二） 研究内容和研究框架 21 二、房产自持发展背景 房地产企业经济利益，对于我们的国家至关重要,在国内外经济环境影响及房地产调控政策的影响下，近年来也出现了新的变化，比如房企集中度进一步提高，出现新的比如竞自持、要求现房销售等前所未有的调控政策。与此同时，专业投资企业进入房地产行业，推动了建筑公司的快速增长。未来将如何应对？在短期内，城市投资策略和营销策略是如何在市场分化的背景下发展的？长远来说，企业想要规模宏大，成功，还是应该精雕细琢？在未来，房地产行业更具竞争力，开发商如何生存? （三） 研究方法和研究思路 规范研究法:根据研究的主题和目标，通过研究获取信息，以获得关于需要研究的问题的完整和正确的信息。了解相关问题的历史和现状，形成研究对象，促进观察和访问，获取关于现实信息的比较信息，了解事物的全貌。 案例研究法:在研究对象中识别某一特定对象，分析其特征，确定其特征，并确定其形成过程的研究方法。 研究思路：根据长租公寓的发展前景，运营模式作为入手点，以试点运营情况举例，重点研究REITs（房地产信托投资基金）融资退出机制。 二、 房产自持发展背景 （一） 背景因素 1、宏观因素 宏观环境 （1）货币通缩下的中国楼市 国内经济环境 外部经济环境 资本回流 直接 引起 央行资产负债表 人民币加息 美元加息 美元缩表 央行缩表风险 维持央行表规模 蓄水池的作用， 留住流出资本 设置资本流出门 槛，限制流出 房地产调控 严格外汇管控 图1 国内外货币政策-外汇-房地产调控逻辑图 （2）外部经济环境：美国加息缩表对世界金融市场冲击巨大 表1 美联储加息缩表的影响 加息 缩表 美国 ·美元带动全球资本回流 ·有效的防止了通货膨胀 ·重新塑造了美元的信用，降低了加息的不良影响 ·降低负债规模，调整债务结构。降低金融风险 其他国家 ·面临资本外流，外汇储备安全风险上升 ·货币存在减值风险 ·外汇储备安全风险上升 ·借贷美元成本上升、难度提高 （3） 国内金融环境 在短期内——货币受到影响，但央行不能降低利率 2014年8月，外汇储备进入了下降阶段，外汇储备的减少直接导致了中央银行的框架。这三种举措保持了央行的规模: ① 汇率大幅贬值（结汇释放的人民币增加）； ② 严格的外汇管制（管控外汇流出）； ③ 通过降准、降息及私人部门加杠杆（货币乘数增加），保证货币流动性和金融系统安全 长期——中国和美国市场的趋同是一致的，流动性将被阻止 改变货币增长的原因是美国的货币增长，脉冲效应显示美国货币增变化将在滞后14个月后产生最大负向影响，通过拟合效果显示，中国货币增速滞后10个月与美国货币变化的拟合效果最好，所以中美货币增速走势具有趋同性，如果美国货币流动性持续收紧，长期看来，未来中国货币流动性也会挤压。 2、微观因素 （1）长期看人口 有专家预测，到2020年，我国的城镇居民住房户均套数将达到或者超过1.2套，也有调查预测，从2020年开始，我国劳动力人口逐渐减少，因为劳动力人口的变化和需求的住房也不会减少,这意味着我们国家房地产市场的供给和需求的平衡,房地产业的增长就会衰退,我国的房地产市场会很快进入入存量房时代。 （2）中期看土地 一线城市加大推地力度，仍处于近年低位； 二线城市供应持平，地价仍有明显涨幅； 三线城市地价相同，同比增长68%。 （3）短期看金融 在评估金融周期时，两个最重要的指标是广义信贷和实际价格，这代表了融资条件，反映了投资者对风险的看法和态度。由于房地产是一种重要的信用担保，两者都被放大了，这导致了自我强化的平稳波动。 （二） 十九大政策概述 十九大报告提出 “坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位”，以及“加快建立租购并举的住房制度”，旨在通过解决供给侧结构性矛盾，为我国住房租赁市场奠定政策基础。可以看出，租购并举将成为我国房地产市场发展的主旋律，随着住房系统的不断完善，租赁市场将会更加成熟。目前，新派公寓及保利两单租赁住房REITs 的成功发行，被业内看作租赁住房资产证券化的新篇章，间接实现了公募 REITs的扩募功能。租赁型 REITs 的不断推进，可以拓宽企业融资渠道、为众多房企带来新型的盈利模式，逐步推进我国房地产行业稳健发展。 政策目标：坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位；让全体人民住有所居 政策解读：在引导需求的同时（限售限购等调控政策相互配合抑制短期投机需求）。注意在供应端方面构建整体性的住房制度 四、上海万科“泊寓” 三、 房产自持运营模式 （一）融资机制 我们可以根据不同类型的融资，