2023年浅谈我国预告登记制度存在的问题及完善.docx

浅谈我国预告登记制度存在的问题及完善 随着我国市场经济的不断开展和城市住房体制改革的推进，我国不动产交易市场十分活泼，为了标准不动产交易，202223年公布的物权法规定了不动产登记制度，尤其是不动产的预告登记制度。不动产的预告登记防止了“一物二卖〞等社会现象的出现，对保全债权人以不动产物权变动为标的的债权请求权意义重大，同时也弥补了我国不动产登记制度体系的空白，是我国不动产登记制度开展的一大进步。然而我国不动产预告登记制度仍处于初创阶段，虽有物权法的规定，但仍有许多缺乏之处需要完善。文章通过对预告登记的概念、特点和社会意义进行分析，结合我国预告登记制度的现状，对预告登记的范围、法律效力、登记机关等方面提出一些观点和看法，希望能对我国预告登记的开展起到作用。 关键词：不动产登记；预告登记；物权法 abstractwiththecontinuousdevelopmentofchina'smarketeconomyandthepromotionofurbanhousingreform，china'spropertymarketisveryactive，inordertoregulaterealestatetransactions，issuedin202223，"propertylaw"stipulatesthattherealestateregistrationsystem，inparticularthenoticeofrealpropertyregistrationsystem.noticeofregistrationofrealestatetoavoidthe"onethingsell"andothersocialphenomena，onthepreservationofrealpropertyforthecreditortocreditorclaimsthesubjectofgreatsignificance，butalsomakeupasystemofrealestateregistrationsysteminthebank，ischina'srealestateregisteragreatprogressininstitutionaldevelopment.advancenoticeregistrationsysteminchinaisstillinitsinfancy，althoughthe"propertylaw"provision，buttherearestillmanyshortcomingstobeperfected.basedonthenoticeofregistrationoftheconcept，characteristics，andsocialsignificanceoftheanalysis，combinedwithournoticeofthestatusoftheregistrationsystem，registrationofthenoticeofthescopeoftheforceoflaw，theregistrationauthorityandotheraspectsofsomeoftheviewsandopinionsinthehopeofthedevelopmentofadvancenoticeregistrationplayarole.keywords：registrationofcaution;realestate;propertylaw 一、绪论 不动产预告登记制度是与本登记相对应的一项登记制度，是为了保全登记请求权而为的一种登记。是指在当事人所期待的不动产物权变动所需要的条件缺乏或尚未成就时，为保全将来物权变动的债权请求权而对其进行的登记。预告登记的实质是限制不动产权利人的处分权，以到达保障债权请求权在将来顺利实现的目的。由于预告登记所保全的请求权因预告登记的存在而成为一种物权化的债权，因此在预告登记推进为本登记时，不动产权利人对不动产物权所进行的处分，在与本登记有阻碍的范围内无效。 （一）论文研究的背景 随着我国市场经济的不断开展和城市住房体制改革的推进，我国不动产交易市场十分活泼，而同时一物二卖的现象也比较严重。由于我国采取的不动产物权变动模式是依照登记物权变动生效，在一物二卖的情形中，司法实践均是按照不动产登记情况来判决物权的归属的。而在没有不动产预告登记的情况下，经常出现后买受人进行了登记而在先买受人没有登记以及后买受人先于在先买受人登记的情况，在先买受人虽可以主张损害赔偿请求，但已成就之物权法律关系现状，却常常再也不能回转。现实生活中，在先的买受人在签订合同后没有办理登记多是因为客观原因，如购置的是期房、登记手续欠缺、债务人不愿意进行登记等等，这样都会使买受人的债权长期处于不稳定状态，降低债权人对交易的信赖、增加交易本钱，最终甚至会影响到整个不动产交易的平安与效率。不动产预告登记制度将物权法理论和债权法理论有机地结合起来，赋予债权请求权以物权的排它效力，最终到达平衡不动产交易当中各方利益，保护交易中弱者的目的，不失为解决问题的一个好方法。 （二）论文研究的意义 我国现行法当中，有些地方规章已对不动产物权预告登记进行了规定并付诸实施，在物权法中，也有专门的条款对其进行规定，不得不说这是我国不动产物权制度完善的一个重大进步。但也应看到，在这些法律法规中，对不动产预告登记制度的规定还是不尽人意，仍有一些细节问题没有明确。对于不动产预告登记的发生条件、适用范围、效力内容以及登记机关都没有进行细致化的规定，必然会导致在操作中的诸多问题。所以对预告登记制度进行进一步的研究分析仍十分必要，以期在物权法实施之后，能尽快地出台相应的实施细那么和规定，在其中对预告登记制度的施行可以进行制度上的完善与补充。 1 二、不动产预告登记制度的界定 （一）预告登记的概念及特征 关于预告登记的概念，我国学者表述不一：中国社科院的梁慧星先生认为，“所谓预告登记，即为保全一项以将来发生不动产物权变动为目的的请求权的不动产登记〞。[1]中国人民大学的王利明先生认为，“所谓预告登记，是指为保全债权的实现、保全物权的顺位请求权等而进行的提前登记〞。[2]中国社科院的孙宪忠先生认为，“预告登记是在当事人所期待的不动产物权变动所需要的条件缺乏或者尚未成就时，也就是说权利取得人只对未来取得物权享有请求权时，法律为保护这一请求权而为其所进行的登记〞。[3]西南政法大学的孙鹏先生认为：“预告登记是指在本登记前，通过限制登记权利人的处分权，以保护关于物权变动的请求权或其顺位的暂时登记〞。[4] 由上述各位学者的表述可以看出，对于预告登记的定义，有的认为它是不动产登记、有的认为是提前登记、有的认为是暂时登记。这些表述虽然各有其侧重点，但通过这些表述可以看出预告登记制度的几个根本特征： 第一，预告登记的对象是涉及物权变动的请求权，该请求权是为保全不动产物权变动，预告登记所登记的不是不动产物权，而是将来发生不动产物权变动的请求权，即不动产物权的取得权。 第二，预告登记使请求权具有了物权的效力，纳入预告登记的请求权，对后来发生的阻碍到该项请求权实现的不动产物权的处分行为具有排他的效力，保证将来只能发生与该请求权一致的物权变动。 第三，预告登记的时间点是在不动产物权变动条件尚未成就之时，其他的不动产都是已经完成的不动产物权的登记，即完成权的登记，而预告登记在本登记之前。 （二）预告登记与相似种类登记的比较 本登记又称终局登记，具有确定的、终局的法律效力，是将不动产物权的设定、转移、消灭等情形记入登记簿中，使当事人所期待的不动产物权变动发生效力的登记。在进行终局登记后，当事人所要设立、变更、废止的不动产物权即刻发生相应的法律效果。[5]预告登记与本登记的区别主要有以下几点：第一，登记对象不同。预告登记保护的是不动产物权变动中的债权请求权；而本登记的对象是所有依照法律规定应当办理登记手续的不动产和局部动产的权利状况，同时为了区分标的物，还要将标的物的详细状况进行登记。第二，登记有效期限制不同。作为临时保护手段的预告登记，其登记的有效期限是受到限制的，一旦超过期限或者物权变动的条件具备就会归于消灭；而本登记那么没有存续期间的限制，如果权利人不做其他处分，其存续期间可以是无限的。第三，登记 2 目的不同。预告登记的目的在于保全将来发生的不动产物权变动的请求权，防止登记权利人因登记义务人的恶意处分而受到侵害；本登记那么更多的是为了将登记标的物的权利状态公示出来，使其具有公信力，以便于人们明确标的物的状况从而作出相应的处分决定。 异议登记是指事实上的权利人及利害关系人发现不动产登记簿中登记的权利与真实权利状态不符时，将自己对不动产登记薄中关于权利登记的正确性的异议抗辩予以登记的制度。[6]就异议登记与预告登记而言，二者同出一辙，本出一源，所以有许多的共同之处，例如二者都具有临时担保的特点，都是对登记公信力的一种否认，对登记义务人的再处分行为产生一定的限制作用。但是二者毕竟是两个适用于不同领域的制度设计，因此它们之间也存在很多的不同点：首先，二者的法律目的不同。预告登记是为了使未来权利取得人的债权请求权可以顺利实现而设立的制度；而异议登记那么是为了防止由于登记薄的错误，使真正权利人的合法权益受到侵害而设立的制度，前者是为将来权利人效劳，后者保护的那么是真正的、现实的权利人的利益。其次，二者适用的法律前提不同。预告登记发生于登记暂时无法进行的情况，是普通公示难以实现的一种另类公示方式；而异议登记发生的前提是登记薄的记载内容出现了错误，是对登记公信力的错误的补救。最后，二者对其后发生的损害权利实现的处分作用不同。预告登记后发生的处分如果会妨害其所保全的请求权的实现，该处分会发生相对无效的效果；异议登记那么只在该异议被确定后才对其后的处分发生无效的效力。 三、预告登记制度的重要意义 （一）弥补了我国不动产物权变动立法模式的缺乏 虽然我国不成认物权行为理论，而且学界对我国不动产物权变动立法模式尚无统一定论。[7]但是在我国物权变动登记同样是不动产物权变动的生效要件。中华人民共和国物权法第9条规定，未经登记的不动产物权变动是不发生物权变动效力的。在正常情况下不动产交易双方在达成物权变动的合意后即刻去办理登记手续并不会影响权利实现。但是，随着社会经济的开展，不动产交易变得日益复杂和不确定，一些涉及不动产的交易由于某些原因（例如房屋尚未建成、交易附有条件等情况）不能立即办理登记手续，这时交易的一方当事人的权利就有可能因为没有办理登记手续而面临被侵犯的风险。预告登记作为在不动产物权变动中发挥权利保全作用的法律制度，正好给处于这个风险时期的当事人提供了法律保障。 （二）健全了我国不动产登记制度体系 3 在物权法公布之前，我国不动产物权登记制度都只是针对既存物权而定，而且，多是围绕静态的不动产物权展开。对于动态的不动产物权和尚未建成、不具有完全法律意义的不动产缺乏法律标准。预告登记正是弥补这一缺憾的有效手段，它通过对变动中的不动产物权加以保护，有效地将动态环节的债权与静态环节的物权结合起来，既完善了登记制度，又健全了物权法律体系。 （三）有利于平衡不动产变动各方当事人的利益 预告登记可以对买受人的利益进行保护。在不动产物权变动过程中，常常会出现两个内容相同的债权。[8]在没有预告登记的情况下，如果一方已经进行移转登记之后，即使另一方请求移转登记的债权在先，那么他也已经不可能取得该标的物的所有权。此时，在先的买受人虽然可以追究不动产出卖人的违约责任，但其取得不动产所有权的目的那么无法实