2023年江苏省住宅物业管理服务标准.doc

江苏省住宅物业管理效劳标准 1 范围 本标准规定了住宅物业管理效劳分等级效劳标准。 本标准适用于本省行政区域内的住宅物业管理活动。 2 标准性引用文件 以下文件中的条款通过本标准的引用而成为本标准的条款。但凡注日期的引用文件，其随后所有的修改单〔不包括勘误的内容〕或修订版均不适用于本标准。鼓励根据本标准达成协议的各方研究使用这些文件的最新版本。但凡不注日期的引用文件，其最新版本适用于本标准。 房屋修缮范围和标准〔试行〕城乡建设环境保护部城住字[1984]677号 江苏省物业管理条例江苏省人大常委会〔2023〕公告第17号 住宅室内装饰装修管理方法建设部第110号令 3 总那么 通过分类分项分级，具体明确江苏省住宅物业管理效劳内容及标准，体现“质价相符〞和“明明白白〞消费，标准物业管理效劳行为，保护双方当事人的合法权益，促进物业管理行业的健康开展。 本标准可作为双方当事人选择或提供物业管理效劳的参考依据，同时作为标准效劳行为的标准，物业管理双方当事人应根据分类、分项、分级选择，在委托管理合同中具体约定执行。 4.公共效劳 4.1 接待 佩戴统一标志，仪表端庄、大方，衣着整洁，表情自然和蔼、亲切；对业主〔使用人〕一视同仁；接待时主动、热情、标准；迎送接待业主(使用人)时，用语准确，称呼恰当，问候亲切，语气诚恳，耐心细致；使用文明用语，不应使用效劳忌语。文明用语见附录A，效劳忌语附录B。 对业主〔使用人〕的报修与求助应耐心细致，对收费项目及时说明效劳标准、效劳方式、收费标准等事项，征求业主〔使用人〕的意见。 4.1.1值守 有完善的值班制度和交接班制度；工作有记录。 4.1.2效劳时限 4.1.2.1一级 急修〔如：自来水设施跑水、下水管道和垃圾道堵塞、供暖设备漏水、电源线路和照明设备故障等项目，具体责任范围、效劳内容等通过物业管理委托合同约定，大、中、小修标准见建设部房屋修缮范围和标准〔试行〕等确定〔下同〕。效劳2小时内到位，24小时内修复，假设不能，要有紧急处理措施，并对业主〔使用人〕做出合理解释，做出限时承诺；小修7日内修复，特殊情况必须做出说明和限时承诺。 4.1.2.2二级 急修效劳1小时内到位，24小时内修复，假设不能，要有紧急处理措施，并对业主〔使用人〕做出合理解释，做出限时承诺。小修5日内修复，特殊情况必须做出说明和限时承诺。效劳时限不得以节假日和休息时间顺延。〔居民预约、雨天筑漏可不受5日限制〕。 4.1.2.3三级 急修效劳45分钟内到位，24小时内修复，假设不能，要有紧急处理措施，并对业主〔使用人〕做出合理解释，做出限时承诺。小修3日内修复，特殊情况必须做出说明和限时承诺。效劳时限不得以节假日和休息时间顺延。〔居民预约、雨天筑漏可不受3日限制〕。 4.1.2.4四级 急修效劳30分钟内到位，12小时内修复，假设不能，要有紧急处理措施，并对业主〔使用人〕做出合理解释，做出限时承诺。小修原那么上2日内修复，特殊情况必须做出说明和限时承诺。效劳时限不得以节假日和休息时间顺延。〔居民预约、雨天筑漏可不受2日限制〕。 4.1.2.5五级 急修效劳15分钟内到位，8小时内修复，假设不能，要有紧急处理措施，并对业主〔使用人〕做出合理解释，做出限时承诺。小修2日内修复，特殊情况必须做出说明和限时承诺。效劳时限不得以节假日和休息时间顺延。〔居民预约、雨天筑漏可不受2日限制〕。 4.2房屋、共用设施、设备维护与管理 4.2.1巡检 每年年底或年初对房屋共用部位、设施设备、道路、绿地等进行全面检查1次，掌握房屋设施设备完损状况，对完损程度做出评价； 每半年检查巡视1次房屋主体结构，发现质量问题及时向业主或业主委员会报告与建议；根据业主或业主委员会的委托，组织维修工作； 在冬、雨季和天气异常时安排组织房屋设施巡视，对质量较差，易出问题的部位重点检查；每半年检查去除1次屋面、檐沟内落叶杂物树叶等，疏通雨水口、落水管等； 每日巡视1次小区楼房单元门、楼梯间通道部位以及其它共用部位的门窗、玻璃、路灯等；每年秋季对共用部位门窗做专项检修1次； 业主已委托管理的空置房，每周户外巡视1次，发现门窗损坏、锁具被撬、异味等异常情况及时通知业主，并采取必要的紧急处理措施； 巡检有记录； 巡检结束将检查情况、维修方案及需要进行大、中修或更新改造的项目报告业主或者业主委员会。 4.2.2房屋 4.2.2.1装修管理 4.2.2.1.1将住宅室内装饰装修工程的禁止行为和本卷须知告知装修人； 4.2.2.1.2对业主〔使用人〕装修房屋的申请，应在2个工作日内给出同意意见或修改意见，并签定装饰装修管理效劳协议； 4.2.2.1.3业主〔使用人〕装修期间每日巡查装修施工情况； 4.2.2.1.4装修结束组织验收； 4.2.2.1.5验收合格2个月后组织复验； 4.2.2.1.6复验合格后3个工作日内退还装修保证金； 4.2.2.1.7对装修中的违约行为及时劝阻；已造成事实后果或者拒不改正的，应当及时报告有关部门依法处理。 4.2.2.2油漆粉饰 4.2.2.2.1一级 根据业主或业主委员会特别约定的情况决定。 4.2.2.2.2二级 木门窗、百叶门窗、封檐板、木栏杆等油漆起皮、剥落或更换的新木件应油饰；10年油饰1次； 钢门窗、铁皮雨水斗、落水管、铁皮屋面、钢屋架及支撑或其他各类构件〔铁栅栏、铁栏杆、铁门〕其油漆起皮、剥落或铁件锈蚀应除锈、刷防锈涂料后再油饰；铸铁污水管、水管、煤气管在刷防锈漆后应刷两道银粉；上述部件应5年油饰1次； 楼梯间、公用走廊的室内墙面每10年应粉刷1次。 4.2.2.2.3三级 木门窗、百叶门窗、封檐板、木栏杆等油漆起皮、剥落或更换的新木件应油饰；8年油饰1次； 钢门窗、铁皮雨水斗、落水管、铁皮屋面、钢屋架及支撑或其他各类构件〔铁栅栏、铁栏杆、铁门〕其油漆起皮、剥落或铁件锈蚀应除锈、刷防锈涂料后再油饰；铸铁污水管、水管、煤气管在刷防锈漆后应刷两道银粉；上述部件应5年油饰1次； 楼梯间、共用走廊的室内墙面每8年应粉刷1次。 4.2.2.2.4四级 木门窗、百叶门窗、封檐板、木栏杆等油漆起皮、剥落或更换的新木件应油饰；6年油饰1次； 钢门窗、铁皮雨水斗、落水管、铁皮屋面、钢屋架及支撑或其他各类构件〔铁栅栏、铁栏杆、铁门〕其油漆起皮、剥落或铁件锈蚀应除锈、刷防锈涂料后再油饰；铸铁污水管、水管、煤气管在刷防锈漆后应刷两道银粉；上述部件应4年油饰1次； 楼梯间、共用走廊的室内墙面每6年应粉刷1次。 4.2.2.2.5五级 木门窗、百叶门窗、封檐板、木栏杆等油漆起皮、剥落或更换的新木件应油饰；5年油饰1次； 钢门窗、铁皮雨水斗、落水管、铁皮屋面、钢屋架及支撑或其他各类构件〔铁栅栏、铁栏杆、铁门〕其油漆起皮、剥落或铁件锈蚀应除锈、刷防锈涂料后再油饰；铸铁污水管、水管、煤气管在刷防锈漆后应刷两道银粉；上述部件应3年油饰1次； 楼梯间、共用走廊的室内墙面每5年应粉刷1次。 4.2.2.3建筑物外立面 建筑物外立面为玻璃幕墙、瓷砖、仿石、大理石的，至少每年清洗1次；外立面为水刷石、干粘石和喷涂材料的，原那么上每5年粉饰1次；外立面为其他材质的，视材质情况定期清洗。因施工等原因致使建筑物、构筑物外立面有明显污迹的，应当及时进行清洗、粉饰。 委托合同另有约定的按合同约定执行。 4.2.3给排水系统及其配套设施 4.2.3.1给水设施 4.2.3.1.1一级 饮用水水池〔箱〕每年消毒1次，操作人员具有相应操作资格，按照程序操作，清洗时无二次污染；外表和支架不锈蚀，漆膜脱落处及时修补，保持池体结构完好，无渗漏。每3个月检查保养1次水池〔箱〕人孔、进水管、溢水管、泻水管、水位计、液位传感器、浮球阀和各类闸门； 保持泵房清洁卫生，地面排水畅通，每3个月〔结合清洗水池〕清洗1次泵房；水泵运行正常，各种仪表指示稳定正常，阀门开关灵活，发现滴漏及时维修；消防泵、喷淋泵、污水泵等不经常启动的水泵，每月启动1次，保持水泵能正常运行，每月检查1次消防泵及管道阀门，使之处于完好和正常开启状态；水泵运转部件经常加油，保持润滑灵活； 每两年对共用明装给水管道进行1次全面检查维修，对轻度锈蚀应将脱皮清理干净，在管道枯燥的情况下，涂刷防锈漆一遍，然后再刷一遍面漆； 楼内压力供水管道及泵房、水塔、水箱等损坏、漏水、脱落或零件残损等及时修复。 4.2.3.1.2二级 饮用水水池〔箱〕每年消毒1次，操作人员具有相应操作资格，按照程序操作，清洗时无二次污染，有管理措施；保持池体内清洁，没有对水质构成污染的因素，漆膜脱落处及时修补，保持水池〔箱〕结构完好，无渗漏，外表和支架不锈蚀。每2个月检查保养1次水箱人孔、进水管、溢水管、泻水管、水位计、液位传感器、浮球阀和各类闸门； 保持泵房清洁卫生，地面排水畅通，每3个月〔结合清洗水池〕清洗1次泵房；水泵运行正常，每日巡查泵房1次，以防低位水池液压阀〔浮球阀〕失灵；各种仪表指示稳定正常，阀门开关灵活，发现滴漏及时维修；消防泵、喷淋泵、污水泵等不经常启动的水泵，每月启动1次，保持水泵能正常运行，每月检查1次消防泵及管道阀门，使之处于完好和正常开启状态；水泵运转部件经常加油，保持润滑灵活； 每年对共用明装给水管道进行1次全面检查维修，对轻度锈蚀应将脱皮清理干净，在管道枯燥的情况下，涂刷防锈漆一遍，然后再刷一遍面漆。各类阀门定期开关，出现故障的阀门及时修复，阀门应开关灵活； 楼内压力供水管道及泵房、水塔、水箱等损坏、漏水、脱落或零件残损等及时修复；每年检查对给水管道进行1次全面检查维修。 4.2.3.1.3三级 饮用水水池〔箱〕半年消毒1次，操作人员具有相应操作资格，按照程序操作，清洗时无二次污染，有严密的管理措施；水质每半年化验1次，保持池体内清洁，没有对水质构成污染的因素，保持水池〔箱〕结构完好，无渗漏，外表和支架不锈蚀，漆膜脱落处及时修补。每2个月检查保养1次水箱人孔、进水管、溢水管、泻水管、水位计、液位传感器、浮球阀和各类闸门；冬季水箱有可靠的保温措施，且不得对水质产生污染。 保持泵房清洁卫生，良好的通风、照明和采暖，地面排水畅通，每3个月〔结合清洗水池〕清洗1次泵房；水泵运行正常，每2小时巡查泵房1次，以防低位水池液压阀〔浮球阀〕失灵，各种仪表指示稳定正常，阀门开关灵活，发现滴漏及时维修；消防泵、喷淋泵、污水泵等不经常启动的水泵，每月启动1次，保持水泵能正常运行，每月检查1次消防泵及管道阀门，使之处于完好和正常开启状态；水泵运转部件经常加油，保持润滑灵活；每年对水泵机组清洁保养1次；泵房内设备2年后，每年更新各种标志1次；每日填写水泵运行记录，建档备查； 每年对共用明装给水管道进行1次全面检查维修，对轻度锈蚀应将脱皮清理干净，在管道枯燥的情况下，涂刷防锈漆两遍，然后在刷两遍面漆。各类阀门定期开关，出现故障的阀门及时修复，阀门应开关灵活； 楼内压力供水管道及泵房、水塔、水箱等损坏、漏水、脱落或零件残损等及时修复；定期维护保养。 4.2.3.1.4四级 饮用水水池〔箱〕半年消毒1次，操作人员具有相应操作资格，按照程序操作，清洗时无二次污染，有严密的管理设施；水质每3个月化验1次，有供水卫生许可证、水质化验单、操作人员健康合格证，保持箱体内清洁，没有对水质构成污染的因素；保持水池〔箱〕结构完好，无渗漏，外表和支架不锈蚀，漆膜脱落处及时修补；每月检查保养2次水箱人孔、进水管、溢水管、泻水管、水位计、液位传感器、浮球阀和各类闸门；冬季水箱有可靠的保温措施，且不得对水质产生污染； 保持泵房清洁卫生，良好的通风、照明和采暖，地面排水畅通，每3个月〔结合清洗水池〕清洗1次泵房；水泵运行正常，每2小时巡查泵房1次，以防低位水池液压阀〔浮球阀〕失灵，各种仪表指示稳定正常，阀门开关灵活，发现滴漏及时维修；消防泵、喷淋泵、污水泵等不经常启动的水泵，每月启动1次，保持水