2023年问城镇居民可否购买农村集体土地上的房屋？.docx

问：城镇居民可否购置农村集体土地上的房屋？ 问。城镇居民可否购置农村集体土地上的房屋。 城镇居民可否购置农村集体土地上的房屋。问：城镇居民可否购置农村集体土地上的房屋。城镇居民可以购置农村房屋吗-法律快车土地管理法2023/12/24推荐房地产律师：李文谦律师在房地不可分割的情况下，农村房屋交易的对象不仅仅是地上建筑物，还必然包括该房屋占用的农村宅基地。农村宅基地属农村集体所有。土地管理法第六十三条明确规定：农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。土地管理法虽未明确规定宅 在房地不可分割的情况下，农村房屋交易的对象不仅仅是地上建筑物，还必然包括该房屋占用的农村宅基地。农村宅基地属农村集体所有。土地管理法第六十三条明确规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。〞土地管理法虽未明确规定宅基地使用权不得转让和抵押，但有关“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准〞的规定，以及土地管理法之后公布、生效的担保法第三十七“宅基地使用权不得抵押〞的规定，均反映出立法者不允许宅基地使用权向集体经济组织之外的城镇居民转让的立法本意。 1999年5月6日国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知规定：农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购置的住宅发放土地使用证和房产证。 2022年12月，国务院关于深化改革严格土地管理的决定再次强调“加强农村宅基地管理，禁止城镇居民在农村购置宅基地〞。202223年12月11日，温家宝总理在国务院常务会议上再次重申“城镇居民不得到农村购置宅基地、农村住宅或小产权房〞。 最高人民法院副院长黄松有同志主编的中华人民共和国物权法条文理解与适用一书认为，转让农村房屋和宅基地使用权的的，应当认定无效。黄松有在202223年8月2023日人民法院报第8版“法院不支持城镇居民农村购房〞一文中再次指出“民法通那么第六条规定，民事活动必须遵守法律，法律没有规定的，应当遵守国家政策。因此，人民法院在审理案件的时候，如果法律对某类纠纷没有明确规定，应该查找国家政策对此有没有规定。国定政策有规定的，适用国家政策进行裁判，而不能根据法官个人的理解进行自由裁量。〞“人民法院不应支持城镇居民要求在农村购置宅基地或者房屋的诉讼请求〞。 从司法实践上看，其他地区的人民法院都认为现行法律禁止城镇居民购置农村房屋，如XX省高级人民法院全省民事审判工作座谈会纪要[鲁高法（2023）201号]和XX省高级人民法院关于印发农村私有房屋买卖纠纷合同效力认定及处理原那么研讨会会议纪要（京高法发[2022]391号）均认为“农村私有房屋买卖合同应当认定无效〞。 202223年12月11日，温家宝总理在国务院常务会议上再次重申“城镇居民不得到农村购置宅基地、农村住宅或小产权房〞。202223年12月17日，XX省第二高级人民法院对XX省XX县区画家村“宋庄房讼〞一案作出终审判决，认定农村房屋买卖合同无效（202223年12月18日人民法院报第4版）。 综上所述，我国现行法律禁止城镇居民购置农村房屋，涉案房屋买卖合同应属无效合同。农民在承包的耕地中挖鱼塘、种果树、造林等应否允许。2023/01/15推荐房地产律师：李文谦律师解答挖鱼塘、种果树、造林等属农业内部结构调整范畴。农业内部结构高速要有方案地进行，要严格控制占用耕地，要坚持林果上山、鱼塘下滩的方针。山区、半山区和丘陵地带林果要向山上开展，平原区栽果。造林要选在路边、田埂、渠坝、荒滩、村头、宅院等闲散的地方，实行林粮间作的，要保护粮食的持续增长，新开挖鱼塘要选择涝洼地、河滩、盐碱地和海涂等不适宜耕种的地方。严禁私自在承包的耕地中挖鱼塘、种果树、造林等。凡属于有方案地进行农业内部结构调整的挖鱼塘、栽果树和营造速生丰产林等占用耕地的，应当办理报批手续，经批准后按批准方案进行，即乡农业结构调整占用耕地方案需经县农业部门和土地管理部门审批，县农业结构调整占用耕地方案，投行署、市农业土地管理部门审批。省、自治区、百辖市每年农业内部结构调整占用耕地要编制方案。城镇居民能不能购置农村房屋2023-2023-23 我国法律明确规定，农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购置的住宅发放土地使用证和房产证。 国务院关于深化改革严格土地管理的决定再次强调“加强农村宅基地管理，禁止城镇居民在农村购置宅基地〞。转让农村房屋和宅基地使用权的的，应当认定无效。 此外，民事活动必须遵守法律，法律没有规定的，应当遵守国家政策。因此，人民法院在审理案件的时候，如果法律对某类纠纷没有明确规定，应该查找国家政策对此有没有规定。国定政策有规定的，适用国家政策进行裁判，而不能根据法官个人的理解进行自由裁量。从司法实践上看，人民法院不支持城镇居民要求在农村购置宅基地或者房屋的诉讼请求。一般农村私有房屋买卖合同是会被认定无效的。综上所述，我国现行法律禁止城镇居民购置农村房屋，涉案房屋买卖合同应属无效合同。 近年来，随着我国社会主义新农村建设和城镇化进程的加快，各地城镇居民购置农村房屋或土地建房的现象很多，房价不断攀升，及随着农村土地被征用房屋拆迁后获得高额的安置费用等原因，此外，特别是近几年国务院出台政策屡次强调禁止城镇居民购置农村房屋，使得对这些合同的效力判断似乎有了更加充分的依据，引发的农村房屋买卖纠纷也随之增加。城镇居民购置农村房屋的情况，按房屋性质不同，可分为两种，第一种是购置农村村民或城镇居民通过自件、继承、买卖等方式合法取得的集体土地上的农村房屋；第二种是购置乡镇政府、村委会单独或者与开发商合作在集体土地上建设的房屋。本文主要陈述针对第一种情况进行阐述。 一、我国城镇居民购置农村房屋的法律及有关标准性文件的规定 1962年农村人民公社工作条例修正草案（第45条第2款）和1963年中央关于对社员宅基地问题作一些补充规定的通知的规定，农村社员有买卖房屋的权利；房屋出卖以后，宅基地使用权即随之转移给新房主。 1986年土地管理法继续成认“城镇非农业户口居民建住宅，需要使用集体所有的土地的〞，可以经县级人民政府批准，取得对集体土地的使用权（第41条）。 1993年村庄和集镇规划建设管理条例第18条第2款、第3款规定：“城镇非农业户口居民在村庄、集镇规划区内需要使用集体所有的土地建住宅的，应当经其所在单位或者居民委员会同意后，依照前款第 （一）项规定的审批程序办理。〞“回原籍村庄、集镇落户的职工、退伍军人和离休、退休干部以及回乡定居的华侨、港澳台同胞，在村庄、集镇规划区内需要使用集体所有的土地建住宅的，依照本条第一款第 （一）项规定的审批程序办理〞。 1989年国家土地管理局关于确定土地权属问题的假设干意见（1989国土（籍）字第73号）第6条还规定：“农民集体经济组织将原集体土地上的建筑物出售给全民所有制单位、城市集体所有制单位或城镇非农业户口居民，其用地属于国家所有。〞“城镇及市郊农民集体土地上的房屋出售给本集体以外的农民集体或个人，其所售房屋占用的土地属于国家所有〞。 1998年修改的土地管理法删除了原法第41条有关城镇非农业户口居民可以使用集体土地建住宅的规定，同时又增加了如下规定：除兴办乡镇企业、村民建设住宅或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设可依法使用农民集体所有的土地外，其他任何单位和个人进行建设需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地（第43条第1款）；农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设（第63条）。 1999年国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知（国办发[1999]39号）明确要求：“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购置的住宅发放土地使用证和房产证〞。 2022年国务院关于深化改革严格土地管理的决定（国发[2022]28号）那么指出：“禁止城镇居民在农村购置宅基地〞。 202223年国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知（国办发[202223]71号）又强调：“农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购置宅基地、农民住宅或‘小产权房’。单位和个人不得非法租用、占用农民集体所有土地搞房地产开发〞。 202223年中共中央、国务院关于切实加强农业根底建设进一步促进农业开展农民增收（中发[202223]1号）那么重申：“城镇居民不得到农村购置宅基地、农民住宅或‘小产权房〞。 202223年建设部发布的房屋登记方法第87条规定。“申请农村村民住房所有权转移登记，受让人不属于房屋所在地农村集体经济组织成员的，除法律、法规另有规定外，房屋登记机构应当不予办理〞。 2022年国土资源部关于加强农村宅基地管理的意见（国土资发[2022]234号）要求“严禁城镇居民在农村购置宅基地，严禁为城镇居民在农村购置和违法建造的住宅发放土地使用证〞。 202223年国土资源部关于进一步加快宅基地使用权登记发证工作的通知（国土资发[202223]146号）再次强调“严格执行城镇居民不能在农村购置和违法建造住宅的规定。对城镇居民在农村购置和违法建造住宅申请宅基地使用权登记的，不予受理〞。 从上述我国有关法律和标准性文件可以看出，我国对城镇居民购置农村房屋的态度有一个从允许到禁止的过程。分界线为202223年1月1日土地管理法修改后及1999年国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知。 二、城镇居民购置农村房屋的合同效力 判断合同的效力，应当以合同法规定的合同有效要件为标准，符合合同有效要件的合同为有效合同，欠缺任何一个有效要件的合同均为无效合同。我国合同法规定的合同有效要件主要包括四个方面：一是合同当事人是具有民事权利能力和民事行为能力的自然人和法人。无民事行为能力人订立的合同无效，限制民事行为能力人订立的与其年龄、智力状况不符的合同，其法定代理人不予追认的无效；无处分权的人订立的合同，权利人不予追认的无效；无代理人权的人订立的合同，被代理人不予追认的无效；二是意思表示真实，因欺诈、胁迫而订立的合同为可撤销的合同，法院应根据受欺诈、胁迫方的请求撤销或者变更该合同；因重大误解而订立的合同，法院可根据任何一方当事人的请求撤销或者变更该合同；恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的合同无效；以合法形式掩盖非法目的的合同无效；三是内容不违背法律强制性规定和公序良俗。因欺诈、胁迫损害国家利益的合同无效；损害社会公共利益的合同无效；违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效；显失公平的合同，应根据当事人任何一方的请求予以变更或者撤销；四是形式上符合法律的要求或者当事人的约定，法律规定或者当事人约定必须采用特定形式，未采用特定形式的无效。 从合同的有效要件来看，对于1999年之前订立并已履行完毕的合同应当有效，因为公民个人对其房屋享有受法律保护的财产所有权，有权依法对自己的财产以出卖、互易、赠与等方式进行处分，当时的法律法规无禁止农民处分其房屋的规定。土地管理法第62条第4款也没有禁止农村房屋的出卖。按照私法中“法不禁止即自由〞的原那么，农民原那么上可以出卖自己的房屋，购置者既可以是本村村民，也可以是包括城市居民在内的其他人，故符合以上四个合同的生效要件，应当认定的效力。1999年1月1日土地管理法修改后，国家有关部门出台了一系列有关禁止城镇居民购置农村房屋的规定，之后签订的城镇居民买卖农村房屋的合同违反法律、行政法规的强制性规定，应当认定合同无效，其理由有