关于我国货币政策影响房地产价格的探讨会计学专业.docx

关于我国货币政策影响房地产价格的探讨 摘要: 进入21世纪以来，房地产行业快速发展，房地产价格快速上涨，大大超出了居民的承受能力，特别是北上广深这些城市，房地产价格让人望而却步。针对房地产价格过度膨胀的现象，政府部门采用许多货币政策进行抑制，但是似乎不尽人意。因此，找到有效的货币政策来阻止房价的过快上涨迫在眉睫。 本文第一章介绍本文的研究背景、目的、方法，第二章是阐述了货币政策、房地产及其价格等相关概念，然后介绍货币政策影响房地产价格的传导途径。第三章阐述了我国货币政策的调控阶段以及房地产价格变化的原因。第四章是对整个研究进行总结和归纳，针对具体的情况给出一系列政策建议。 关键词：货币政策；房地产价格；市场利率 v Discussion on the influence of China's monetary policy on real estate price Abstract: Since entering the 21st century, rapid development of real estate industry, real estate prices are rising fast, far beyond the affordability of the population, especially north and deep, these cities, real estate prices are prohibitive. In response to the phenomenon of excessive inflation of real estate prices, government departments use many monetary policies to curb, but it seems to be unsatisfactory. Therefore, finding effective monetary policy to stop the excessive rise in house prices is imminent. The first chapter introduces the research background, purpose and method of this paper, the second chapter expounds the related concepts of monetary policy, real estate and its price, then the paper introduces the conduction way of monetary policy affecting real estate price. The third chapter expounds the regulation stage of China's monetary policy and the reasons for the change of real estate price. The fourth chapter summarizes and sums up the whole research, provide a series of policy recommendations for specific situations. Keyword：monetary policy; real estate Prices; market interest rate 目录 摘要 i Abstract ii 一、导论 5 （一）研究背景与研究意义 5 1.研究背景 5 2.研究意义 5 （二）研究目的 6 （三）文献综述 6 1.国外文献 6 2.国内文献 6 （四）研究方法 6 （五）研究不足 6 二、货币政策和房地产价格的相关概念 6 （一）货币政策 6 1.货币政策的定义 7 2.货币政策的分类 7 3.货币政策工具 7 4.货币政策的三大目标 7 （二）房地产 7 1.房地产及房地产价格的概念 7 2.房地产价格影响因素 7 （三）货币政策影响房地产价格的途径 8 1.利率 8 2.资产价格 8 3.信贷 8 4.汇率 9 三、近年来我国房地产价格变化的历程 9 （一）我国货币政策调控的主要阶段 9 1.1998年至2002年扩张性阶段 9 2.2003年至今货币政策的调控阶段 10 （二）历年来国内房地产的价格 10 （三）我国房地产价格变化的原因 11 1.需求 11 2.供给 12 四、结论与政策建议 12 （一）研究结论 12 （二）政策建议 12 参考文献 14 附录 15 致谢 17 一、导论 （一）研究背景与研究意义 1.研究背景 房地产市场的发展与企业的经营、民生和经济金融都息息相关。20世纪90年代初日本房地产泡沫的破灭造成日本长达15年之久的经济萧条。美国在2007年出现了房地产泡沫，泡沫的破灭引发了次贷危机，这次危机后来席卷了日本、中国乃至全球，演变成2008年的全球金融危机。这次危机爆发后，大量企业相继倒闭，许多国家经济萧条，由此看出房地产市场对一国乃至全球的经济的影响是巨大的。房地产市场的发展一直是全社会广泛讨论的话题，政府也很重视对房地产价格的调控。 自从1998年住房制度货币化以后，房地产市场经历了从无到有，再到如今的飞速发展。从1998年到2017年，我国商品房的销售面积从12185.3万平方米上涨到169408万平方米，增长了13.9倍；我国商品房的销售额从2513.3亿元上涨到133701亿元，足足增长了53.2倍。 目前就本国而言，大家最关注的是房地产市场的发展。住房制度货币化以后房地产市场快速发展，房地产价格一路高涨。为了解决2008年的金融危机，政府采取了一系列的措施，萧条的房地产行业得以回暖，房地产价格迅速上升。随后贷款利率被提高，购房首付比例被增加，限购令的出台使得房价的涨势得到缓和，但是随着经济压力的增长，政府对房地产的管制放宽松。 房地产价格多年来不断上涨，这对社会的经济或多或少产生了一些负面的影响。一方面，房地产价格上涨，通货膨胀力度加大，货币政策的效应减弱；另一方面，房地产价格的不断上涨已经给居民的生活带来了影响。因为地租的原因大多数居民持有的财富转移到少数的房地产开发商以及政府部门手上，从而降低了居民的消费意愿，降低了居民的消费倾向。房价与政府制定的货币政策有着紧密的联系，因此在制定货币政策的时候要以房价为基础。房地产业想要发展，必须以金融为基础，房地产市场的发展与金融行业的资金状况有关，金融行业的资金越多房地产行业越繁荣，反之房地产行业则越萧条。所以，货币政策通过对货币的利率、汇率以及数量的调控可以对房地产行业进行调控。 2.研究意义 通过货币政策调控房地产价格是近年来社会关注的焦点，本文关于货币政策影响房地产价格的探讨既具有学术上的理论意义，还有解决社会问题的现实意义。 理论意义：房地产在居民财富中占比最高，对宏观经济的发展、银行和金融体系的稳定有着至关重要的作用，出台怎样的货币政策来调控房地产价格从而使得社会经济能够得到健康、稳定的发展。实践意义：房地产价格的波动大，中央银行应该如何应对以保证经济的稳定发展。 （二）研究目的 鉴于房地产市场对居民的生活以及社会经济的影响很大，本文在阐述货币政策影响房地产价格的基础上，深入研究货币供应量、信贷、货币币值稳定和经济增长给房地产行业带来的影响，以及为了稳定房地产价格中央银行应采取怎样的措施。 （三）文献综述 1.国外文献 托宾q理论表明在资产价格传导渠道中房地产价格有着重要的作用。一方面，国外学者研究了在货币政策传导时房地产有着至关重要的作用。Ireland（2005）的研究表明房地产价格可以影响国民生产总值和失业率等经济总量。Calza，Monacelli & Stracca（2007）认为国家的贷款市场越大，房地产价格的传导渠道越有效。Frederic（2008）的研究表明当实体经济变化时，有必要采取货币政策对房地产价格进行调控。另一方面，国外学者研究了货币政策影响房地产价格的不同渠道。Aoki，Proudman & Vlieghe（2002）研究表明在利率途径中，房地产价格随着利率的提高而降低。Christopher, Giovanni, Deniz & Pau（2013）的研究表明信贷杠杆对扩大房地产泡沫有促进作用。 2.国内文献 国内学者在国外理论的基础上进行更多的实证研究，其中贺聪（2005）的研究表明货币政策在一定程度上会影响到房地产的价格，房地产市场的运作会加强货币政策的作用，最终使货币市场达到均衡状态，而货币市场的均衡又有利于房地产价格的稳定。余元全（2008）研究表明资产的价格对房地产价格有一定程度的影响。盛松成（2003）认为中央银行可以通过调节住房抵押贷款额度来控制房地产的需求量。 （四）研究方法 本文在国内外学者研究的基础上进行再研究，再通过归纳与演绎相结合，以提高研究的科学性。定性分析，本文对我国货币政策的相关概念以及房地产的相关概念给出定义，深入分析各国房地产价格与各种货币政策工具之间的关系。在此基础上，结合数字和图标给出准确的数字支撑。 （五）研究不足 由于本文的篇幅有限，不能做到对每个方面都进行详细的分析，所以在后续的研究中还有待弥补的地方；本国房地产市场的发展历史不长，可统计的数据有限，不够完整、及时和真实。 二、货币政策和房地产价格的相关概念 （一）货币政策 1.货币政策的定义 货币政策指的是中央银行为了完成其特定的经济目标而采取的控制和调节货币供应量或信用量的措施。 2.货币政策的分类 （1）扩张性货币政策。经济萧条时扩张性货币政策有利于提高居民的消费和投资，从而提高社会的经济；（2）紧缩性货币政策。社会经济发展过快，物价膨胀过高时采用紧缩性货币政策减少居民的消费和投资，稳定物价；（3）均衡性货币政策。均衡性的货币政策利于社会经济的稳定发展。 3.货币政策工具 货币政策可以分为两类:（1）价格型。通过改变贷款基准利率和贷款优惠利率改变贷款价格，从而影响房地产价格；（2）数量型。通过对法定存款准备金、信贷的调整和公开市场操作改变货币供应量，进而影响房地产价格。 4.货币政策的三大目标 （1）操作目标。央行通过操作货币政策工具能够有效准确实现的政策变量，如准备金、基础货币、短期利率等指标；（2）中介目标。处在操作目标和最终目标之间，央行为实现最终目标而设置的，包括货币供应量、长期利率等指标；（3）最终目标。央行按照最终目标实施货币政策，最终目标包括经济增长、国际收支平衡、稳定物价、充分就业和汇率稳定。 （二）房地产 1.房地产及房地产价格的概念 房地产包括在地下或地表建造的建筑物、特定空间及其所占用的土地。 房地产价格包括两部分，即建筑物和建筑物占用的土地的价格。 2.房地产价格影响因素 （1）房地产自身的条件。房子所处的地理位置越好，地质地势越好，土地的价格高，房子的设计、功能、外观和建造所用材料越好，房地产价格就越高； （2）房地产的供应及需求。房子的供应比需求多，房地产价格则会降低，需求比供应多，房地产价格则会上升； （3）社会的经济。若是社会的经济发展态势好，就业率高，居民收入高，投资和财政收入多，居民对房子的需求量越多，房地产价格自然就上涨了； （4）行政与政治因素。制度、法规、政策、一国的政局、全球政局，这些都是造成房地产价格变化的原因； （5）个人的心理预期。品牌效应，大家都想买一个品牌的房子时会造成房地产价格的升高。当买方急着买房时，房地产价格会升高。个人的喜好。对于大众都喜欢的楼盘定价也会高。 （三）货币政策影响房地产价格的途径