2023年重大产业地产二次招商中的地方政府角色定位.doc

重大产业地产二次招商中的地方政府角重大产业地产二次招商中的地方政府角色定位色定位 蒋文生【摘 要】论文分析了我国重大产业地产二次招商过程中存在的问题及地方政府参与其二次招商的必要性，并通过案例分析明确提出，地方政府在重大产业地产二次招商中应扮演战略协同主导者、投资环境构筑者、招商引资促进者和地方招商体系培育者的角色，以期为我国的重大产业地产二次招商提供一定的参考。【Abstract】This paper analyzes the problems existing in the process of secondary investment attraction of major industrial real estate in China and the necessity of local government to participate in the secondary investment attraction，and through the case analysis clearly put forward，local governments should play the roles of strategic coordination leader，investment environment builder，investment attraction promoter and local investment promotion system breeder in the secondary investment attraction of major industrial real estate，so as to provide some references for the secondary investment attraction of major industrial real estate in China.【关键词】重大产业地产;二次招商;地方政府;角色定位【Keywords】major industrial real estate;secondary investment attraction;local government;role orientation【中图分类号】F299.24 【文献标志码】A 【文章编号】1673-1069（2020）08-0133-02 1 产业地产 综合目前得到广泛认可的三种定义，产业地产即是“以产业为依托，以土地为载体，通过整合自然资源、社会资源、经济资源等，进行土地的整体开发与运营，打造产、学、研产业集群，构建产业价值链一体化平台，从而实现区域经济转型升级、提升区域竞争力，帮助企业提升企业形象、提高企业发展力双重目的的新型产业形式”。它既是地方政府的核心项目，也是区域经济发展的动力引擎。企业集团的资金使用额度大，资金管控的统筹安排和预算管理有利于规范资金使用，使之合规合法。通过对现金存量和流动性的管理，对现金准确预测，将预期投入要求和实际情况相结合，才能优化资金配置，加强控制和降低风险。2 产业地产二次招商 一般而言，无论是“园中园”还是“产业新城”，产业地产的开发商也是后续运营商，由于项目占地面积和开发面积都比较大，开发商开发项目的目的不是自用，而是通过产业集群来实现多赢。因此，地方政府把项目开发商招进来后，项目开发商还要进行项目运营期间入驻企业的招商，此即为产业地产二次招商。集团资金管控模式的实施虽然有助于提高企业的经济效益，但是由于其在具体的实施中还存在诸多问题，制约集团资金管控效益的提升。3 地方政府在重大产业地产二次招商中存在的问题 3.1 政府支持与服务的缺位 随着国内社会主义市场经济的发展，地方政府都认可了“市场在资源配置中起决定作用”这一观点，过度解读甚至曲解了其含义，认为政府职能仅仅是提供一些基础服务，对于重大产业地产招商影响深远的产业区位选择、战略协同、资源整合，以及财务、税收、信贷、人力资源、卫生服务、公共教育和城市公用事业服务等方面，依然缺乏前瞻性、整体性和创新性，政府的服务意识流于表象，服务水平低，官僚作风严重，难以满足重大产业地产招商需求，成为产业地产二次招商中的旁观者，而不是战略协同者和推进者。3.2 政府管理的越位 本应该远离重大产业地产开发企业的日常经营活动，由于地方利益、政府政绩等原因，地方政府又常常直接介入企业的投资和经营等微观决策，甚至禁止区内企业把重大产业地产项目一些重要关联产业投资到周边区域，这不仅影响了企业的资源优化配置，而且严重影响了重大产业地产项目的整体招商策略和招商进程。3.3 政府监管的错位 政府监管错位在重大產业地产二次招商过程中更是屡见不鲜，上下级政府间、平行部门间职权划分不清，政出多门现象时有发生，配套服务严重滞后，有责任相互逃避，有问题相互推诿，解决问题相互踢皮球，一件事情转遍各职能部门却找不到实际责任部门，一个问题开了多次部际协调会却久拖不决，行政效率低下严重阻碍了项目的有序推进。4 地方政府参与重大产业地产二次招商的必要性 首先，重大产业地产政策主导性强，战略协同要求高。即产业地产有别于住宅商业地产，它与所在地区域经济发展规划和产业政策密切相关，它既是区域经济发展规划和产业政策催生的结果，也是落实区域经济发展规划和产业政策的动力和载体。其次，重大产业地产的综合性特性也决定了政府必须参与其二次招商。与其他地产项目不同，重大产业地产综合性突出，涉及面广。5 国内成功案例分析 昆明螺蛳湾国际商贸城规划总建筑面积为 1900 万 m2，其中商贸城占地面积5705 亩，主体市场 550 万 m2;小商品生产加工区 9600 亩，生产加工区 900 万m2;物流仓储区 1000 亩，120 万 m21-3。其中，一期市场总用地 860.1 亩，建筑面积 150 万 m2，共有 23000 个商铺，于 2009 年 12 月 16 日正式开业，汇集了服装、鞋、皮具箱包、针织、工艺品、日用百货等 26 个业态、数万种商品，日均人流量达 1520 万人次，日营业额超过 1.5 亿元;二期 200 万 m2 主体市场于 2010 年 12 月 28 日开业，形成了国际数码文化城、旅游购物中心、酒店用品城、国际风尚中心、海外国家馆五大特色主题购物中心，以及综合商贸馆、厂家直销中心、名品商店街等多元商业形态，汇集家用电器、手机通讯、钟表眼镜、珠宝玉器、民俗文化、云南特产、茶叶、花卉、酒店用品、品牌服饰、海外进口商品等逾 20 个大类，近 2000 个品种的数百万种商品集中展示、交流、贸易，并配套建设了约 90 万 m2 配套商业设施;三期于 2013 年 11 月 8 日正式开业，三期 C4 市场又名螺蛳湾昆明市菊花园中药材专业市场，实际经营面积达8 万 m2，共计 700 余户商家入驻经营，经营的中药材品类达 3000 多种，是经国家批准的全国 17 家中药材专业市场之一，也是云南省最大的中药材专业市场;三期 C6 市场又名螺蛳湾国际建材家居博览城，总建筑面积约 70 万 m2。昆明螺蛳湾国际商贸城二次招商的成功经验在于：一是政府强力推进。为推动老螺蛳湾及云纺市场等经营户入驻商贸城，政府对老旧市场进行了拆迁，并通过差别化招商政策予以积极引导，老旧市场搬迁的优先级商户租金比普通商户每平方米每月優惠 21 元;2009 年底，螺蛳湾 16800 家商户中，老螺蛳湾搬迁过来的商户有 9800 余户。二是划行规市，分类推进。项目采取政府主导、部门参与、市场调研方式，对项目业态进行划行规市，并按照商户基础和成熟度，分期开发、分类招商，有效缩短了招商期限。三是政策扶持。为促进项目招商和运营，省、市、区政府出台了税务、工商、金融、海关、市场管理等相关专项扶持政策。四是完善配套服务。项目同时配套了 3000 亩的物流仓储区、3000亩的小商品生产加工区;为集聚人气，昆明市开通了 23 路公共汽车线路和昆明轨道交通 1 号线（南部汽车站）、昆明轨道交通 4 号线（螺蛳湾站、螺蛳湾北站）4。6 结论和启示 6.1 战略协同主导者 重大产业地产作为落实区域经济发展规划和产业政策的动力和载体，不仅需要高超的产业政策把握能力，合理选择产业区位，更需要超强的战略协同和资源整合能力。6.2 投资环境构筑者 地方政府要实现区域经济发展规划和产业转型升级，除了完善物质形态的自然资源和公共基础设施等硬环境，还必须营造良好的政策环境、法治环境、行政环境和社会环境，大力提升服务水平，着力提高行政服务效能，努力创建诚信和谐、公平合理、廉洁高效、规范严明、健康向上的制度体系，全力为重大产业地产二次招商构筑一个“亲商、安商、稳商、富商”的良好投资环境，降低外来投资者的风险，共同把重大产业项目打造成一方投资发展的宝地、财富集聚的洼地和创业创新的高地。6.3 招商引资推进者 由于国内目前产业地产开发群体特点、区域发展不均衡现状以及重大产业地产的“外溢效应”等因素，二次招商中市场失灵成为常态，因此，在重大产业地产二次招商中，政府、企业不能各自为政，更不能企业唱戏、政府看戏。【参考文献】【1】高翔，张会明.产业地产定位解码M.北京：北京联合出版公司，2017.【2】孙久文，叶裕民.区域经济学教程M.北京：中国人民大学出版社，2003.【3】道格拉斯C诺思.经济史中的结构与变迁M.上海：上海三联书店，1991.【4】约瑟夫E.斯蒂格利茨，等.政府为什么干预经济M.北京：中国物资出版社，1998.