2023年业界中高人详细解析房地产投资.doc

3722 中国最庞大的资料库下载 业界中高人超详细解析房地产投资 不知道大家有没有看过穷爸爸富爸爸这本书，虽然写的不怎么样，纯粹是一商业运作，但也确实包含了一些财务知识。虽然十分浅薄，但这却是在长期农业社会和方案经济成长下的中国老百姓最缺乏的。 　　　　 　　　　既然在房地产专栏里，那我就抛开股票，专谈房地产。 　　　　 　　　　先说房价〔市场价值〕：你知道你买一套房子付出的本钱和房价的关系吗？房价是一个时点数，是静态值。而你购房付出的本钱却是动态的。举个简单例子加以说明：你购置房子，房价100万，首付3成，贷款70万，期限20年。当你完成此笔交易的时候，所有的都是静态的，包括你的初期贷款利率。这二十年，你能确保贷款利率不发生变动吗？在过去10年，中国的平均贷款利率是8%〔已剔除硬着陆实行的高利率影响〕。而我们买房的同志，初期贷款利率大都是5.04%。相差3个点，这三个点意味着什么？意味着你必须多付出30%的资金本钱。换句话说，你实际上花了130万买了一套100万的房子。〔说明一点，首付的是时机本钱，因为基准利率上涨，存贷款利率会同时上调〕。 　　　　 　　　　再说房价〔实际价值〕：看完上一段，有朋友说，房价会长啊，房产是不动产，是保值工具啊等等。那我先问一句，你知道什么叫不动产吗？不动产就是地理位置不可移动的资产！！而不是如一些所谓的专家鼓吹的保值工具。学财务的都知道，房产和地产是两回事，房产〔即地面上的建筑物〕是固定资产，是要提折旧的，是随着时间不断贬值的。地产〔即土地使用权〕，是无形资产，是实行摊销的，谈可以通过评估和交易重新恢复的。所以说真正增值的是地产那局部。你知道70年后你要交多少钱来支付土地使用费吗？ 　　　　 　　　　由于我们现在制度上的缺陷，我们购置的房地产〔请注意，现在社会上所讨论的是房地产泡沫，而不是房产泡沫或地产泡沫〕，我们的资产具有不可分割性，即我们不能单独处置我们的房产或地产。我实际上想说明什么呢？我想说明的是，我们购入或投资的所谓房地产和西方许多国家的房地产有本质区别，其实我们购置的只是该住房的70年的使用权，和所有权有本质的区别。简单的说，你能把自己的那局部地产〔无形资产，土地使用权〕转让吗？你能把自己家的墙拆掉卖钱吗？由于在制度上存在缺陷和不完整，你花一百万买的该住房产权证的价值其实就是该住房70年使用权的价值。产权房和非产权房的性质就其本质是一样的。 　　　　 　　　　因为从投资学的角度来说，你拥有该住房的产权和使用权的收益权是一致的。比方说，你出租该房产，你的租金收入不会因为不是产权房而减少。只要不转让，NPV〔净现值〕是相同的。 　　　　 　　　　好，现在我们根本上对我们的房子有了些根本的概念了。下面我们就谈谈当外部环境变化〔宏观经济，zf政策等〕对我们房子〔普通老百姓最大的资产〕的影响。 　　 　　 　　　 　　由于不知道论坛上的朋友经济学的根底知识怎样，所以我也有点犹豫该怎么继续写。 　　　　 　　　　要彻底写清楚，涉及的面太广。微观经济学、宏观经济学、制度经济学、货币银行学、投资银行学、会计、国际贸易等事牵扯在一起的，主要的原因就是，房地产本身就是一个复杂的系统，再加上我国一向政治、经济不分家，就更为复杂。这也就是世界上有这么多经济学家和专家存在，还是无法防止美国、riben和东南亚经济危机的原因了。 　　　　 　　　　从根本上说，房地产问题历来就是一个金融问题，其本质是金融，其形式是产业。从美国房地产业的开展史就可以看出〔图书馆有美国经济开展史这本书〕。 　　 　　 　　　　　　 　　　　下面，我将从利率、汇率、通货膨胀率、收入、制度等几方面谈房地产投资的影响因素。 　　　　 　　　　先讲一个概念，根据资本论〔这是所有经济学的根底，希望大家能学好，否那么就没有研究的根底和立足点了〕的观点，价格的根底是价值，价格不可能长时间偏离于价值，动态来看〔即把时间拉长〕，价格的走势和价值的走势是平行的，静态来看〔即从一个时间点来看〕，价格是偏离价值的，是由供给关系来决定的。这个可以参照股票的走势〔不知道这里有多少人懂股票，有兴趣的看美国股市的开展〕。 　　　　 　　　　利率、汇率、通胀率等一系列所谓目前所谓经济学家研究的东西，同时通过改变供给双方的力量来影响价格的。 　　　　 　　　　先说利率：利率、汇率、通胀率及zf的许多政策都是相互影响、相互关联的，混在一起就没法说清楚了。值得一样一样说。还是举例说明：前面已经说过，期限20年的贷款，利率每上涨一个百分点，等于本钱增加10%。由于利率的上涨会直接导致购房本钱的增加，减少需求〔大家学过微观经济学的人应该知道刚性需求和弹性需求：比方说，我要结婚，女朋友说没房子就不跟我结婚，而我特别爱她，不管房子多少钱，我都要买，这就是刚性需求，一般情况下需求都是具有弹性的，而且在不同的价格下，需求的弹性也是不同的〕，利率的上涨也会提高开发商的本钱，但由于市场价格也上涨，开发商的利润率会并不会明显减少〔即便减少，也远高于整个社会的平均行业利润率〕，大量的资本会用如房产开发，房地产开发的数量会增加，于是供给的力量会此消彼长，一旦突破临界点，房产价格就会下跌〔类似于股市的阶段性高点〕，重新寻求一种平衡。 　　　　 　　　　从历史的经验来看，利率的上升对房价的上涨具有致命性的打击，这就是谢国忠讲的为什么房产会破灭的原因，中央也为什么直至不愿加息或继续加息的原因了。因为中国的房地产业的开展是银行信贷资金支撑的。国家一方面推迟提高利率，一方面假借土地整顿减少土地供给，目的就是为了维持需求减少供给，防止房地产崩溃或崩溃时间的到来。同时利用各种媒体发声音唱多，就是维护需求方的信心。如2023年股市崩溃时，zf是最大的唱多力量一样。 　　　　 　　　　　　　　 　　　　经济学的东西实在是太枯燥了，跟炒股票作根本面分析一样，实在无味。调剂一下气氛，把制度问题提到前面来讲。 　　　　 　　　　二说制度：什么是制度？谁制定了制度？说白了，制度就是一种权利，操控价格的一种权利。我国的制度由于历史的变迁和改革，仍存在着许多重大缺陷，不比微软的操作系统好多少，现在正在打补丁。你知道上海有多少房产吗？各种房产的性质吗？本专栏有个朋友贴了篇房产根底概念要领，不错，值得看看。至于历史的原因和zf的控制或当初的制度制订，大量的房产是不能上市交易的，这非常类似于股市中的非流通股，我们现在买的商品房就类似于流通股，炒股的同志都知道流通股的股价远远高于非流通股的价格，但却享有同样的收益权，这也是促使股市暴跌的重要原因之一吧。 　　　　 　　　　现在zf学乖了，逐步逐步的把原来不能流通的房产〔如售后公房〕上市流通，就是不愿一下子扩大供给量，改变供给双方的平衡。这当然也充分利用了中国老百姓的消费心理〔房子总是要自己的，而不愿去租房，这也形成了房价和租金倒挂的现象，这是西方人不能理解的〕。 　　　　炒股的朋友应该很容易理解这一原理。其他的朋友可能会有点困难。中国的房市和股市是如此的相近，并不是虚构的。 　　　　 　　　　当然，这只是制度影响房价的一个小小的方面，其它还有土地供给制度等等。因为zf掌握的制度制订和修改的权利，因此他们也就掌握的定价或通过影响供给来影响价格的权利，这其实是方案经济的产物和遗毒。但事实证明，依靠行政的力量来阻挡经济自身的运行规律是行不通的。 　　　　 　　　　在此，我用索罗斯的一句话来结束此段：“繁荣早已耗尽了自身的力量，可是为了防止一次大萧条，它的生命周期被人为地延长了。〞---乔治.索罗斯 　　　　 　　　　哦。对不起，制度这局部有点重了。其实我只想说明的是一点，我们多花了几十甚至上百万的钱〔即总本钱超过总收益的那局部，用NPV计算的结果〕，获得的仅仅是流通权〔这点和股市上流通股和非流通股的区别是一样的〕，流通权的收益只能通过投机〔即低买高卖实现〕，而真正构成股票和房产收益价值的收益权〔每股收益和租金收入〕流通股和非流通股及产权房和非产权方式一致的。这也就是广阔股民之死也不知道会输钱的原因，说股市是大赌场其实也有很大的合理成分的。房市也一样，因为房子和股票都成了大家投机的工具。 三说汇率：要把这个东西讲清楚可真不容易。不知道大家对国际贸易的知识知道多少，因为汇率的影响因素挺多的，最根本的当然是购置力平价〔不懂的话自己去看书〕，第二个当然就是供给关系了。汇率用最简单的话来描述就是这个货币对另一种货币的价格，当然也受供给关系影响了。 　　　　 　　　　不知道大家看过谢国忠的文章没有，此人了不起啊，敢说实话，和郎咸平一样，是个敢于说真话的人。其实他们说的难道zf不知道，说得不客气点，关于国有资产流失，我比郎咸平知道得多得多了。只不过大家都不说而已，怕触犯某些利益群体，自己吃不了兜着走。而且老百姓也不愿意听真话，他们宁愿活在睡梦中〔还记得鲁迅在呐喊自序中的那个铁屋子的故事吗？〕。记得我去银广夏考察回来的时候，告诉自己的同学，000557造假时，有谁相信啊？特别是我刚说完，该股就从25元涨到了历史最高价37元，别人都说我神经病。现在是多少呢？1.2元。我同学至今还持有。不好意思说得远了。 　　　　 　　　　话说回来，为什么要说谢国忠呢，他有篇文章说万亿游资炒作人民币升值。我国的那些专家和所谓经济学家〔某些利益团体的代言人〕就大批特批。也不想想，像谢国忠这样的人如果没有根据的话会乱说话吗？他可不是那些卑劣的中国经济学家。大家如果有兴趣可以到中国人民银行的网站上看看，查黄金和外汇储藏报表，5年来中国外汇储藏的增长。几千亿美元啊！！！为什么会爆发式增长呢？ 　　　　 　　　　这就要从固定汇率制和浮动汇率制说起了。这方面大家看看索罗斯进攻英镑和97东南亚金融危机，就会有感性的认识了。这里我就说得通俗易懂些吧，固定汇率就是方案经济，由权力部门行政定价，浮动汇率就是市场经济，由供给关系市场定价，当影响汇率变动的根底〔即购置力平价〕发生变动时，浮动汇率制通过市场具有自动修复功能，而固定汇率制没有。也就是汇率由于行政干预严重脱离购置力平价的根底，这就成为危机爆发的原动力。 　　　　 　　　　是不是有点难懂啊？ 　　　　 　　　　这就是固定汇率制度性缺陷。当然浮动汇率制也有缺陷〔两者的区别和延边历史大家去看书，这里就不说了〕。现在，全世界都知道人民币价值被低估了，人民币应该升值，当然应该是针对美元升值。不说理论了，说了很多人也不明白，还是举个例子吧。大家都应该知道什么是价格双轨制吧？改革开放初期，我国就是价格双轨制，分方案内的和方案外的，倒爷就是那时候产生的。说白了就是投机倒把。固定汇率制的一个结果就是价格双轨制。比方说：上海的一栋房子，人民币100万，用美元买呢？就是12万。这是在现有的固定汇率制下，如果用购置力平价呢？假设购置力平价是4：1的话，如果用真实美元买的话，就应该是25万美元，中国实行外汇管制，针对合法的外汇，国家必须无条件兑换。其结果就是，老外用12万美元的东西买了价值25万美元的东西。这时候大家都要问：房子还是那房子，那差价13万美元究竟来自于什么呢？我现在就答复大家：来自于我们的外汇储藏。我们外汇储藏的含金量被大大的稀释了，这五年内黄金价格涨了多少〔我记得最低的时候是71多块/克，现在要140/克了吧？〕，石油价格涨了多少你知道吗？〔以前好似一直徘徊在20美元/桶，现在呢？50美元〕，如果我们的外汇储藏不用美元而用石油或黄金的话来储藏，我们的外汇储藏是增长了还是减少了呢？大家自己去算算吧。 　　　　 　　　　经过一个晚上，有心的朋友可能去中国人民银行网站上把那些数据看过了，心里应该有底了吧。00年底比99年底增长了多少啊？7.05%，1656亿美元。05年底笔04年底增长了多少啊？51.25%，6099亿。看来我们建国52年〔含改革开放20年〕的外汇储藏增长只相当于04年一年增长啊。〔01年底，2122亿元，04年增长2067亿元。〕这