2023年我国旅游地产发展前景初探.doc

我国旅游地产开展前景初探 旅游管理专业学生 吕广琴 指导教师 王建喜 ：从全球来看，旅游地产是一个充满生机和活力的产业，它是旅游业与房地产业相结合的产物。我国从20世纪90年代末期引入旅游地产，目前已出现了一批从事旅游地产开发、经营及管理的企业。但是旅游地产在我国尚处于起步阶段，旅游地产在我国的开展现状如何，前景又是怎样？这是旅游业和地产业都比拟关注的问题。本文首先对旅游地产的概念及开展概况进行阐述，然后介绍了旅游地产在我国现阶段开展的状况，最后在对我国开展旅游地产进行SWOT分析的根底之上，对我国开展旅游地产的前景进行了预测，并指出今后旅游地产在我国的开展趋势与特征。 关键词：旅游地产；分时度假；前景 The prospect of Tourist real estate industry in China Student majoring in Tourism Lv Guangqin Tutor Wang Jianxi Abstract： From the whole globe, tourist real estate industry --the segment among the united state of hospitality and resort industry, has been full of vitality. The industry was adopted in china in the end of 20 century, and there are some enterprises, which operate the tourist real estate product. But the tourist real estate in our country is still at the starting stage, how is the present development situation of tourist real estate in our country, what is the prospect This is the question that the tourism and the real estate industry concerns very much. In the first part of this text, the author took a general introduction of tourist real estate industry, and then in the second part, has a description of the development situation during these years in china. At last, after taking some analyses with the SWOT system of the tourist real estate industry, the author forecast the prospect of the Chinese tourist real estate industry, and point out the development tendency and the characteristic of t the Chinese tourist real estate industry in the future. Keywords: tourist real estate ；timesharing；prospect 知识经济时代，旅游市场竞争日趋剧烈，竞争的焦点从单纯的价格战转移到了以创新经营为核心的经营能力上来。不断提高经营管理水平，开发新市场和新业务是未来旅游业增强核心竞争力的选择方向。当前我国旅游业尚处于开展阶段，借鉴旅游兴旺国家成功的经验，引进其先进的经营模式不失为一条拓展新业务的捷径。而另一方面，随着住宅开发竞争加剧，利润减薄，风险加大，更多的房地产开发商转移投资旅游房地产。旅游作为不良项目的救命稻草，已成为房地产业投资开发的一个重要领域。旅游房地产作为旅游业与房地产业结合的产物其价值正日益凸显。 一、旅游地产概况介绍 旅游地产在我国还是一个比拟新鲜的概念，国内鲜有学者对旅游地产的概念加以明确阐释。在此，将从广义和狭义两个角度对旅游地产的定义加以界定，并介绍旅游地产的主要产品表现形式。 〔一〕旅游地产的定义及其产品表现形式 1．旅游地产的定义 广义的旅游地产包括旅游资源及其覆盖的土地，又包括旅游设施及建筑物〔如旅游宾馆、酒店、旅游度假村等〕，实际上是旅游业与投资资本及房地产业相结合的一种新型的投资方式和开发模式。[1] 本文中所说的旅游地产那么是指狭义的旅游地产，是以度假和休闲旅游为目的，开发建设和经营为人们提供各种户内和户外活动的物业，旅游房地产是传统房地产的一个分支，是旅游、休闲业与地产业结合的新兴产业。狭义的旅游地产实际上指旅游设施及建筑物，具体包括休闲、度假、养老等房地产开发模式，以及时权酒店、产权酒店、养老度假村、高尔夫度假村、休闲度假村等产品模式，其主要经营方式便是分时度假以及分时度假交换。 2．旅游地产产品表现形式 旅游地产因为其开发模式和经营方式的不同，主要有以下几种产品表现形式： 分时度假〔Timesharing又称The time sharing Industry, Vacation Ownership, Resort timesharing〕, 是指购置一定时段的度假房产的使用权，这一一定的时段通常为一周。[2] 消费者在其购置的时间段内，拥有对客房的使用权，同时拥有转让、遗赠、继承等系列权益以及对公共配套设施的优惠使用权。[3]当然，如果消费者某一年决定不在其购置的分时度假单位居住消费时，就可以用其使用权交换隶属于交换公司效劳网络的酒店或度假村中的任何一家的使用权。 产权酒店。产权酒店是指投资者买断酒店设施的所有权，除局部时间自己使用外，同意将其他时间的住宿权委托给酒店管理方经营，投资者从中获取红利的一种经营模式。[4]产权酒店在中国开展势头正劲。中国华源集团与海南泰新实业开发的“海口皇冠产权酒店〞、北京强龙房地产开发公司在延庆龙庆峡投资开发的“快乐无穷大产权酒店〞、浙江钱王集团开发的“临安钱王大酒店〞均是较成功的案例。 主体社区或景区住宅。在旅游开发区、旅游景区、休闲度假区等优越自然条件、地理位置的根底上开发的具有住宿、休闲娱乐等多种功能的住宅项目。这类项目实际上是旅游休闲设施和住宅两大块拼在一起，前者不出卖产权及使用权，后者实际就是商品住宅，可以购置完全产权。在美国的夏威夷、佛罗里达，瑞士的洛桑、卢森，许多景区周边开发的住宅项目很有特色。如洛桑大湖北面，环保住宅同风景区很美地配合，既适合人居，又很好地保护了环境。杭州宋城集团在杭州乐园景区开发的景观房产也取得了良好的效果。 房地产大盘或新城项目。在开发面积很大或周围有需要保护或可以借力的生态环境的前提下，建造的不同于小区配套景观的而有大规模人造景观或自然借景的开发项目，不拥有产权。如高尔夫、登山、滑雪运动度假村等。北京、上海、大连、青岛、海南、广东、福建、深圳等地以“高尔夫、山地、滑雪、冲浪、野外运动〞为主题的休闲度假住宅、别墅、酒店已超过80家。 〔二〕旅游房地产的开展概况 旅游地产的发源地为法国地中海沿岸。20世纪60年代，法国阿尔卑斯山区的别墅度假村以分时度假的方式招揽顾客，标志着旅游地产的开始。[4] 当时欧洲生活水平较高，度假风气盛行，但由于家庭购置力的限制和度假房产价格的高昂，多数家庭无力单独购置度假地别墅，加之消费者在度假地别墅的使用时间较短，房产空置率很高。所以，出现了亲朋好友联合购置一幢度假别墅，供大家在不同时段分别使用，这就是旅游地产的雏型。 20世纪60年代，当时是美国房地产业迅速开展的时期，70年代，由于经济紧缩及地产界的恶性竞争，大量的房产积压。此时分时度假这一经营模式被引入美国， 大量销售不畅的房产项目参加到分时度假产品的行列中，旅游地产在美国迅速开展。一些国际化集团公司在此根底上抓住机遇，创造了分时度假交换系统，这使得消费者购置度假产品，可以不局限于原有规定的时间长短和住宿单位的大小，而有多种选择。交换系统的建立和开展成为旅游地产继续开展壮大的主要推动力之一。 现阶段，分数制的推行及国际互联网的开展，分时度假交换系统如虎添翼，开展迅猛。2023年，全球已有5400多家饭店及度假村参加了分时度假交换系统，分享了超过100亿美元的分时度假销售额。国际最著名的分时度假交换组织有两个，一是分时度假联盟( Resort Condominiums International，简称RCI)在全球81个国家里已有2800多个度假村;另一个是国际交换联盟( Internal International，简称II)在55个国家共有1300多个度假村。[5]经过几十年的开展，以分时度假为主要经营模式的旅游地产一直处于快速开展的状态，其较高的增长速度正显示其勃勃生机和活力，也向人们预示着其美好前景。 二、我国旅游地产开展前景分析 我国旅游地产的开展前景如何？这是旅游业和地产业都比拟关心的问题。在此，将在我国旅游地产开展环境与开展现状的根底之上对我国旅游地产的开展前景作一初步探讨。 （一） 我国旅游地产现状和环境分析 1.我国旅游地产开展概况 旅游地产在我国还是一个比拟新鲜的概念。其主要经营模式分时度假于20世纪90年代末期由一些房地产商引入我国，他们的目的是推销他们手中滞销的房产。旅游业涉及这一领域首先开始于个别单体饭店参加国际交换网络。在1997年，杭州梦湖度假村，北京九华山庄，北京燕苑度假村是我国最早参加RCI的饭店。截止到2023年，我国参加 RCI的旅游饭店有17家，其中北京、海南、云南各三家，青岛、无锡、杭州、珠海、天津、武汉、桂林、上海各一家。参加II的有三家，分别位于上海市清浦县、广州市和广州市的番禺区。[6] 近年来亦有相当数量的旅游饭店和旅游集团开始运作旅游地产产品，以不同的方式探索旅游地产在中国的外乡化经营。其中有：〔1〕借用分时度假的概念，开发出类似产品的单体企业，如以产权酒店为经营模式的北京快乐假日酒店。〔2〕单体加盟国际分时度假交换网络的经营企业，其经营模式与国际接轨，采用销售20-40年每年一周的度假地住宿权的方式。(3)自主开发分时度假网络的企业，他们致力于将分时度假产品进行外乡化的改革，设计出适合我国市场的新型运作模式，如华夏之旅和新旅网络度假公司。〔4〕集分时度假开发、销售于一体的企业，如天伦度假公司。 同时，房地产业亦将旅游地产当作解决滞销房产的灵丹妙药，将其作为投资开发的一个重要领域。据了解，国内日前涉足旅游房地产的公司超过百家，包括首创、海航、中信、中旅等大型企业，也包括珠江地产、人鸿集团、万科集团、万达集团、万通集团、青岛汇泉旅业等大批房地产投资商、开发商、旅游企业，各路开发商均看好未来中国的旅游房地产市场。截止到2023年，我国北京、上海、大连、青岛、海南、广东、福建、深圳等地的旅游地产项目已到达近百项，海南的博鳌城，深圳的华侨城等一大批旅游地产项目得益于“假日经济〞与“会议经济〞。[8] 2.我国旅游地产SWOT分析 SWOT分析是广为应用的时机-风险分析方法，S指的是Strengths〔优势〕，W指的是Weaknesses(弱势〕，O 指的是Opportunities〔机遇〕，T 指的是Threat〔威胁〕。[9]在此将运用SWOT分析方法，分析我国旅游地产业开展的环境，找出我国旅游地产业本身的优势和劣势，发现并确定旅游地产业的外部机遇和威胁，从而对我国旅游地产的前景进行预测。 〔1〕Strengths(优势) 旺