2023年浅谈物业管理纠纷中事实服务的认定.doc

浅谈物业管理纠纷中事实效劳的认定 　　2023年10月1日，最高人民法院关于审理物业效劳纠纷案件具体应用法律假设干问题的解释(以下简称解释)开始施行，多家新闻媒体围绕最让老百姓关注的“物业事实效劳行为〞进行了报道：“按照相关法律规定，选聘和解聘物业效劳企业由业主共同决定，然而小区的业主在自主选择物业公司的时候，经常会遇到阻力，被解聘的企业仍然继续逗留，并以事实效劳为由继续收费的情况时有发生。该解释中规定：物业公司被解聘以后，以存在事实上的物业效劳关系为由，请求业主支付物业效劳合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持。因此，事实效劳的概念将被淘汰，物业公司一旦被解聘将不能再向业主收取物业效劳费。〞由此，物业事实效劳行为已从物业效劳中出局成为众多业主们和物业效劳企业热议的话题。 　　诚然，近年来伴随着我国房地产行业的蓬勃、快速开展，物业管理方与业主之间的物业管理纠纷案件数量逐年成倍增长，涉及收取物业效劳费的问题在纠纷中占了很大的比例。物业管理，是指业主通过选聘物业效劳企业，由业主和物业效劳企业按照物业效劳合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。物业管理的根底是业主与物业效劳企业签订物业效劳合同，合同标的是“物业效劳〞，物业效劳企业按照合同向业主提供相关效劳，业主在享受物业效劳的同时向效劳提供方支付物业效劳费。由于物业效劳合同中交易的是效劳，而效劳质量又是影响物业效劳合同正常履行的因素，加之我国现阶段的物业效劳企业自身管理制度不标准、规章执行不力，效劳提供方的效劳得不到效劳需求方的认可，因收取物业效劳费产生的纠纷层出不穷。 　　一、解释施行之前的纠纷处理概况 　　在此讨论的仅仅是在物业效劳合同到期后收取物业效劳费纠纷的处理情况。无论如何处理，都有一个不容辩驳的大前提——物业事实效劳行为。何为事实效劳物业效劳企业与业主委员会虽未签订书面的物业效劳合同，但业主事实上接受了物业效劳的，物业效劳企业可以要求业主交纳相应的物业效劳费用，也正是物业事实效劳行为构成了物业效劳企业请求权的根底。在司法案例中，无论业主们对事实效劳的概念如何不解和不满，但是解决纠纷的平台恰恰是以物业事实效劳理论为根底，物业效劳企业和业主也正是在这个平台上开始拨弄自己的算盘。 　　物业管理纠纷的解决过程是物业效劳企业与业主调解协商的过程，结果势必会让原被告双方均放弃自己的局部利益。物业效劳企业一般会将业主拖欠物业管理费而产生的滞纳金一并列入诉讼请求，好让自己在放弃利益时有更大的空间。其实，物业效劳企业虽然理直气壮的起诉业主追讨物业管理费，其实他们内心何尝不知道自己的物业效劳确实存在问题，效劳质量差必然会导致被众多的业主们“杀价〞，因此物业效劳企业就先用滞纳金来投石问路。在实践中，因拖欠物业产生的滞纳金比实际未缴的物业效劳费高出许多的案例非常多，物业效劳企业往往会在与业主们协商半晌后，将放弃滞纳金作为己方做出的利益让步。而在这个过程中，业主要做的便是将物业效劳不满意之处一条一条摆出来，这假设干条不满意正是业主对物业效劳费“杀价〞的资本。业主常说自己小区的物业效劳质量最差，用“没有最差，只有更差〞这句话来评价假设干案例中众多物业效劳企业的效劳很是恰当。因此，多数物业管理纠纷中的物业效劳费问题，正是在业主以物业效劳质量存在问题为由不断“杀价〞，物业效劳企业放弃滞纳金、放弃诉讼费、放弃局部物业效劳费等“降价〞行为中得以解决。 　　二、解释施行之后的纠纷处理模式 　　(一)时间条件 　　在此我们仍是仅仅讨论物业效劳合同到期后，物业效劳企业以事实效劳为由要求业主支付物业效劳费的情况。在此时，物业效劳企业请求业主支付的物业效劳费应当分成两个阶段来看： 　　其一，在物业效劳合同到期之后，物业效劳企业请求业主支付物业效劳合同未到期时业主未付的物业效劳费，这种情况正是本解释第九条第二款规定的情形——“物业效劳企业请求业主支付拖欠的物业费的，按照本解释第六条规定处理。〞该解释第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业效劳企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业效劳企业已经按照合同约定以及相关规定提供效劳，业主仅以未享受或者无需接受相关物业效劳为抗辩理由的，人民法院不予支持。〞值得思考的是该条款的后半段，物业效劳企业已经按照物业效劳合同之约定履行了合同义务(提供了合同约定的效劳)，业主不能以未享受活着无需接受相关物业效劳不缴纳物业效劳费，也就是说物管方履行了合同义务，业主们就应当履行相应的合同义务。 　　诚然，物业效劳企业如果提供了优质的效劳，业主自然也难以找寻抗辩理由来拒付物业效劳费;但是如果物业效劳企业效劳存在瑕疵或者缺陷，甚至没有履行物业效劳合同所约定的很大一局部义务，业主以物业效劳企业未履行或者未完全履行合同义务作为抗辩理由而不缴纳物业效劳费的情形，就应当使用该解释的第三条，该条款规定：“物业效劳企业不履行或者不完全履行物业效劳合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业标准确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业效劳企业承当继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。〞在司法实践中，在业主们以物业效劳存在瑕疵或者缺陷作为不缴纳物业效劳费得抗辩理由时，大多数业主均要求物业效劳企业降低物业效劳收费标准，对该请求应当如何认定笔者认为，违约责任可以分为继续履行、采取补救措施、支付违约金或赔偿金等，其中，采取补救措施在商品买卖中常见，比方交付的产品质量不符合约定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承当修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。同理，在将“效劳〞作为合同标的的物业效劳合同中，当物业效劳企业未履行或者未完全履行物业效劳合同时，业主当然可以请求物业效劳企业减少“价款〞。因此，物业效劳企业未履行或者未完全履行合同义务时的违约责任应当包括降低物业效劳收费标准来收费。 　　其二，在物业效劳合同到期之后，物业效劳企业请求业主支付物业效劳合同到期后的物业效劳费。在物业效劳合同到期后，因业主与物业效劳企业未续签物业效劳合同，而业主又因种种原因没有与其他物业效劳企业签订新的物业效劳合同，此时，虽然在物业效劳企业和业主之间没有物业效劳合同，但物业效劳企业正是提供物业效劳的一方，业主正是“接受〞物业效劳的一方，恰恰形成了前文所提及的事实效劳情形。正因如此，笔者认为物业效劳企业请求业主支付这一事实效劳阶段的物业效劳费是可以得到支持的。让我们再结合该解释第九条第一款来看，该款这样规定：“物业效劳合同的权利义务终止后，业主请求物业效劳企业退还已经预收，但尚未提供物业效劳期间的物业费的，人民法院应予支持。〞规定的前半句中包含这样的内容：业主向物业效劳企业预交了物业效劳费，当合同到期后，已交纳物业效劳费的期限却未到;规定的后半句中“尚未提供物业效劳期间的〞是业主所请求物业费的条件，换句话说，业主在物业效劳合同到期后请求退还预交的物业费时，如果物业效劳企业在这个时期提供了事实上的物业效劳，业主的请求将会于法无据。 　　综上所述，单一的时间条件下，当物业效劳合同到期后，物业效劳企业以事实效劳为理由来请求业主支付物业效劳费仍是可以的。假设要否认事实效劳，还需要具备行为条件。 　　(二)行为条件 　　该解释第十条规定：“物业效劳合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业效劳企业退出物业效劳区域、移交物业效劳用房和相关设施，以及物业效劳所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。物业效劳企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业效劳关系为由，请求业主支付物业效劳合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持。〞 　　先来看行为主体——业主委员会。业主委员会，是指由物业管理区域内的业主根据业主大会议事规那么选举产生，代表业主利益的组织机构。物权法第七十五条规定：“地方人民政府有关部门应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。〞物业管理条例第十条规定：“同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。〞在理论上，因有假设干法律法规的规定，业主委员会成立的程序并不复杂，算是有章可循。但在现实中，真正成立业主委员会并不是一件容易的事情，仅仅召开业主大会就会因业主人数众多、层次复杂等原因存在很大的难度，没有业主大会便也没有业主委员会。在此，我们不去探讨业主委员会难以成立原因和解决方法，回到该解释第十条，当物业效劳合同到期后，如果小区业主仍未成立业主委员会又该如何 　　再来看业主委员会需要做出的行为。根据该条规定，在物业效劳合同到期后，当业主与物业效劳企业未续约时，在业主已经或者将要与新的物业效劳企业签定物业效劳合同时，业主委员会可以请求前物业效劳企业办理移交手续后退出物业效劳区域，如果物业效劳企业拒绝退出，而且要求业主支付物业效劳合同到期后的物业费时，此时业主就可以理直气壮地拒绝交纳。该条规定对现实中存在的众多效劳质量差，又赖着不肯走的物业效劳企业当头一击，只要业主们成立业主委员会要求他们走，他们就不得不走，这对物业效劳企业不断提高自身的业务水平，防止物业效劳质量下降起到了非常大的作用。但同时，该条规定本身也是一个条件：必须由业主委员会向物业效劳企业发出“逐客令〞，业主才能对物业效劳企业的事实效劳说“不〞。 　　(三)行为条件成立的滞后性产生的问题 　　当物业效劳企业与业主之间的物业效劳合同到期后，如果业主委员会尚未成立或者虽已成立但因种种原因未及时请求前物业效劳企业办理移交手续后退出物业效劳区域时，业主是否应当交纳从合同到期起到请求退出时的物业效劳费，也就是说在该段时间内物业效劳企业与业主之间是否仍存在事实效劳行为。笔者认为，业主可以拒绝交纳该时段的物业效劳费。从该解释第十条第二款规定来看，物业效劳企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业效劳关系为由，请求业主支付物业效劳合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持。笔者认为，条款中“物业效劳合同权利义务终止〞应当理解为物业效劳合同到期后，合同双方没有续签合同或者签订新合同时，正是物业效劳合同权利义务的终止。因此，物业效劳企业请求业主交纳该时段的物业效劳费，业主可以拒绝。 　　但是另一个问题会接踵而至：当物业效劳合同到期后，业主委员会请求前物业效劳企业退出前，如果有业主已经交纳了该时段的物业效劳费，业主能否请求物业效劳企业退还。笔者认为，物业效劳企业是物业效劳提供方，业主是物业效劳使用方，在物业效劳合同到期后，业主自愿向物业效劳提供方交纳物业效劳费的行为是对物业效劳行为的认可，此时，可以认定在物业效劳企业与该业主之间形成了物业事实效劳，因此该业主不能要求退还已交纳的物业效劳费。 　　结后语：最高人民法院关于审理物业效劳纠纷案件具体应用法律假设干问题的解释的施行对标准物业效劳企业行为和减少物业管理纠纷起到积极的作用，促进了物业效劳市场的标准化和制度化。在内容上，该解释对物业事实效劳做出了规定：在特定条件成立时业主可以拒绝交纳因物业事实效劳产生的物业效劳费。但是当特定条件未形成时，物业事实效劳仍存在于物业效劳企业和业主之间，物业事实效劳被淘汰的说法为时尚早。 文章来源：中顾法律网 (免费法律咨询，就上中顾法律网〕 7