2023年金融去杠杆政策对我国房地产市场的影响.doc

摘 要：从2023年的经济形势座谈会李克强总理开始谈论去杠杆开始，去杠杆已经越来越受到重视。近几年，降杠杆已经成为了近些年经济工作的重心。本文先分析了国家所采取的金融去杠杆政策包括出台相关文件采用限购等行政手段及调控房贷利率等；进而分析这些政策对房地产企业产生的影响以及对房地产市场产生的短、中长期影响。最后，针对房地产去杠杆政策，本文提出建立房地产长效机制的建议。 关键词：金融，去杠杆，房地产 Abstract: Financial deleveraging has been attached more and more attention after the 2023 economic forum when Premier Li Keqiang began to talk about the beginning of deleveraging. In recent years, lowering leverage has become the focus of economic work. At the Davos Forum in 2023, Liu He once again emphasized preventing financial risks, lowering financial leverage, cracking down on shadow banking and strengthening supervision. This article will analyze the impact of financial deleveraging on the real estate market in China from de-leveraged and real estate regulatory policies promulgated by the state and will put forward the establishment of long-term mechanism of real estate. Key words: Finance, Delever, real estate 目 录 1 Abstract II 一、 引论 1 〔一〕 选题背景 1 〔二〕 文献综述 1 二、 我国采取的金融去杠杆的措施 2 〔一〕 相关监管文件 2 〔二〕 各城市的调控政策 3 〔三〕 房贷利率的调控 4 三、 2023年新一轮金融去杠杆对未来房地产市场产生的影响 6 〔一〕 2023年新一轮金融去杠杆对一线、二线及三线城市的影响 6 〔二〕 2023年新一轮金融去杠杆对房地产行业和企业的影响 10 〔三〕 2023年新一轮金融去杠杆对房地产市场短期和中长期影响 18 四、 我国房地产市场稳定和调控长效机制的建立 18 〔一〕 建立多元化住房市场供给体系 19 〔二〕 强化商品房市场的交易管理 19 〔三〕 稳定消费者对市场的长期预期 20 参考文献 20 一、 引论 （一） 选题背景 货币政策在2023年11月左右趋于宽松，这之后央行屡次降息降准，银行利率也在下行，至2023年时已经处于很低的位置。在2023年7月召开的中央政治局会议上，国家强调“要有效防范和化解金融风险隐患，保持人民币汇率在合理均衡水平上根本稳定。〞2023年10月，中央政治局会议再次召开，再次着重强调抑制抑制资产泡沫并且要防范经济金融风险。本文研究的去杠杆政策主要指2023年中下旬实施的新一轮大力度的去杠杆政策。房地产市场与国民经济和政府财政收入有重要联系，如果想要预防重大金融风险，就要做好稳定房地产市场，就要贯彻落实去杠杆政策。正如以前的历史经验说明：每次房地产危机本质是金融危机，每次金融危机也一定会延伸到房地产市场。在最近的2023年1月的达沃斯论坛上，刘鹤发表致辞，重新强调了十九大提出的三大重点攻坚任务，其中最重要的就是注意防范重大金融风险。这意味着国家已经坚决信心想要防范金融风险，而房地产市场首当其冲将会面临更严格的监管和信贷政策。 面对这几年房价的疯涨，国家制定了很多相关的政策对市场进行标准与引导。而这些具体的政策也给房地产业带来了很大的冲击，导致市场波动纷繁。在这样的大环境下，投资者如果想把握历史机遇就要深刻理解金融去杠杆政策。本文立足与此，旨在从各个角度探索金融去杠杆政策对房地产市场的影响，并对局部财务数据指标做出变化预测。此外，本文在末尾讨论了对于调控房地产市场的长效机制的建立、旨在从根源上弥补短期金融去杠杆政策调控房地产市场的缺乏之处。 文献综述 针对本轮去杠杆的根底，巴曙松、王月香〔2023〕认为是宽松的货币环境。自2023 年金融危机以来，各个国家为了推动经济开展都采取了宽松的货币政策。在这样的经济大环境下，央行全年累计降低基准利率5次。低利率的环境降低了融资本钱，为金融加杠杆提供了现实的市场根底。在关于去杠杆对房地产市场的影响方面，张军强〔2023〕在浅谈金融去杠杆对房地产市场的影响一文中主要从银行角度出发分析金融杠杆的根本原理和在金融市场中实际的杠杆，据此分析金融去杠杆对房地产市场的中长期影响，得出结论：短期房地产企业融资或将进一步收紧，中长期来看利大于弊，有助于维护金融秩序稳定。李克纯〔2023〕指出房地产杠杆是金融风险的重灾区，未来房地产将进入一个拐点，地产行业集中度将会大幅加速提高。丁琪琳〔2023〕说明金融杠杆本身不会对房地产市场造成过大的负面影响，杠杆效率才是关键问题。盲目地采取去杠杆或者加杠杆的政策都可能有失偏颇，让市场在资源配置中发挥决定性的作用才是正确的做法，即让市场选择谁加杠杆、去杠杆，政府只能适当地发挥引导性作用，尤其是对于那些有可能引发金融风险的高杠杆率行业，比方房地产行业。 聚焦2023年，东北证券高建、张云凯〔2023〕在2023年年度策略中指出此轮金融去杠杆政策调控不会放松。随着房价和销售趋于稳定，调控政策没有必要继续收紧，龙头房地产企业仍有较大的开展空间。杨侃〔2023〕认为2023 年房地产市场大体上将延续现状，长效机制建设将渐渐成政策的重心。但是，在长效机制建设成功之前，国家仍需要采取调控手段换取时间。 二、 我国采取的金融去杠杆的措施 央行马上按照部署，打响了拆杠杆第一枪。2023年8月24日，央行重启了14天逆回购，9月12日又重启了28天的逆回购，而原有的隔夜、7天逆回购的占比却下降。这外表上没有提高利率，但因期限更长而利率更高，因而实实在在地提高了机构的资金本钱。银行再把资金提供给投资者用于杠杆投资的难度变大。 针对我国目前高金融杠杆的现状，政府已经意识到这个问题的严重性。政府一直以来都在采取各种措施努力控制房价过快增长，最近更是坚决了严格执行金融去杠杆的决心。2023 年“十一〞前后，大局部一、二线城市陆续出台了调控房地产的政策，政策的内容主要包括限购、限贷以及增加土地供给。自2023年以来，其他城市也陆续出台房地产调控政策，信贷进一步收紧，防止资金违规流向楼市。此轮调控政策的内容除了以往的限贷、限购等主流调控政策外，还新增了限售政策，同时对房地产企业新开盘的楼盘进行了限价。另外近期还新增加了土拍熔断等政策，进一步标准土地市场。 （一） 相关监管文件 由图1可知，自2023年10月以来，国家密集出台文件标准房地产市场，显示出国家对控制房地产市场泡沫的迫切。为了防范金融风险，2023年10月政府出台监管收紧房地产企业发债，同年11月禁止银行资金违规流入房地产领域。之前2023年美国爆发的次贷危机就是由房贷引起，危机蔓延全球，给全球经济带来重大打击。美国经济的泡沫在股市，而中国经济的泡沫在楼市，此外，房地产又事关国计民生。因此从频繁出台的大力度的监管文件来看，政府已经越来越重视对金融风险的防范。 图 1 新一轮去杠杆政策相关监管文件 （二） 房贷利率的调控 防范金融风险的本质就是去杠杆，而去杠杆就是要限制房贷利率。图2为从2023年1月至2023年1月四年间全国每月首套平均房贷利率及二套平均房贷利率的情况，可以看出2023年至2023年信贷政策相对较松，融资环境相比照拟宽松。2023年至2023年为调整时期，从2023年开始，去杠杆政策开始严格实施，首套房贷利率和二套房贷利率均明显提升，货币政策收紧。国家提高房贷利率目的主要是为了抑制房地产市场“泡沫〞和控制房地产市场风险，大幅提高首套房贷利率说明国家已经在采取措施防范风险，防止投机者炒房。从短期来看，这种做法很可能会打击住房刚需，但从中长期来看，这可以加速楼市回归理性，而一个理性的楼市也会使得刚需受益。 图 2 中国房地产贷款利率 图 3 城市成交土地数量 三、 2023年新一轮金融去杠杆对未来房地产市场产生的影响 （一） 2023年新一轮金融去杠杆对一线、二线及三线城市的影响 和之前的调控政策相比，本次调控并没有采取全国性的统一调控政策，而是注重“因地制宜〞、“因城施策〞。值得注意的是，一二线城市调控政策具有“溢出效应〞，三四线城市受此影响出现“量价齐升〞的情况，这说明去库存目标得到良好的实现。为防止楼市过热使得三四线城市产生新一轮库存，近几年国家不只是着重调控一线城市房价，调控政策也在逐步下沉到三四线城市。 1. 城市土地成交数量 自2023年开始，100大中城市土地成交数量稳步上升，在2023年到达最高。2023-2023年受国家调控政策影响，100大中城市成交土地数量缓慢下降。该趋势与三线城市成交土地数量变化趋势相同。一二线城市成交土地数量变化时间较早约从2023年开始下降。 图 4 城市成交土地数量 2. 商品房成交套数及面积 2023-2023年商品房成交套数和面积均不断增长，商品房成交套数和成交面积存在正相关关系。然而自2023年开始商品房成交套数和面积大幅下降。在这一趋势上，不管一线二线还是三线城市都是如此。值得注意的是，二线城市商品房成交套数和面积降幅最大，一线城市降幅最小。这说明，一线城市的弹性最小。这可能是因为一线城市本身每年都有人口净流入，经济兴旺，对住房需求较大，自然受到政策面的影响相对较小。但是从全国30大中城市整体数据来看，去杠杆政策在2023和2023年显示出明显的作用效果，给炽热的房地产市场降温。 图 5 大中城市商品房成交套数 图 6 大中城市商品房成交面积 3. 城市住宅平均价格 前面一点分析了商品房成交套数和成交面积的情况。图7.8.9 是从2023年到2023年底5年间全国一、二、三线城市住宅价格变化趋势图。根据图中数据来看，房价并未下降，但是增长放缓。一、二、三线城市房价及同比增长变化趋势根本相同，但5年间一线城市房价上涨幅度较二线、三线城市更为明显。正如前文所述，一线城市的人口结构、人口净流入、经济开展状况等因素都是其价格弹性小的原因。从同比增长角度来看，一、二、三线城市在2023-2023年均放缓，由此可推测，未来两年房价还会继续上涨、但涨势放缓。总体来看，国家金融去杠杆政策对不同的城市量级所作用的结果大体一致，不过一线城市受到的影响更大、变化更显著。房地产企业产业链包含钢铁、水泥、家电、装修、建材等多个上下游产业，对国民经济起到重要的支柱作用。国家调控房产的政策始终是为了抑制房价过快上涨，而不是打击房地产价格使其大幅下跌。从这个角度来说，2023年全国三个级别的城市价格增长放缓依然是调控取得作用效果。 图 7 一线城市住宅平均价格 图 8 二线城市住宅平均价格 图 9 三线城市住宅平均价格 （二） 2023年新一轮金融去杠杆政策对房地产行业和企业的影响 1. 行业总体分析 〔1〕国房景气指数 国房景气指数全称是：“全国房地产开发业综合景气指数〞，是1997年国家统计局设立的衡量房地产行业开展程度的反响，该指数为综合指数，内含8个子分类指数。该指数综合考虑了房屋新开工