2023年TOD模式的发展现状.doc

TODTOD 模式的发展现状模式的发展现状 摘要：TOD 模式引入国内相对较晚，2002 年起部分城市陆续开始进行 TOD 模式的探索，但实践上基本还处于初级阶段。近年来，随着城市的持续发展，城市规划的重要性逐步显现，部分一二线城市开始出台相关的城市规划政策，鼓励发展 TOD 模式。2017 年 7 月国家发改委提出推动“轨道+物业”“轨道+社区”“轨道+小镇”“轨道+新城”发展，在政策推动下，越来越多的开发商和运营商进入 TOD 领域。关键词：城市规划;轨道交通;政策支持 中图分类号：F293 文献标识码：B 文章编号：1001-9138-（2020）10-0010-12 收稿日期：2020-09-31 1TOD 模式概述 TOD（Transit-Oriented Development）是“以公共交通为导向的城市发展模式”，主要是指在城市规划中，以火车、地铁、轻轨等轨道交通枢纽为中心，以 400-800 米（5-10 分钟步行路程）为半径建立集商业、住宅、办公和酒店等业态为一体的现代城市社区，可以同时满足居住、工作、购物、娱乐等需求。TOD 模式倡导高效、混合的土地利用，以人群需求为导向，因地制宜，在有限的土地上将住宅、商业和休闲空间最大化，见图 1。传统的地铁上盖项目将地铁作为一种导流手段，于消费者而言，仅提供一种出行选择，于地铁乘客而言，购物中心就显得可有可无;而 TOD 项目，则是通过对公共交通和空间的综合利用，改变人们的出行和生活方式。随着城市的持续发展，TOD 模式的优势愈发凸显。一是改变城市发展格局。TOD 模式将改变过去城市发展“摊大饼”式的单一集中型城市结构，通过在城市近郊区实施 TOD 综合开发，形成新的交通枢纽、商业中心和生活中心，构建多中心的城市发展新格局，有效缓解中心城区的人口负荷和资源环境承载压力。二是优化城市空间形态。TOD 综合开发坚持城市综合运营的理念，通过整体策划规划、统筹连片实施，对站点核心区进行高密度集约开发，退让出更多公园绿地和开放空间，形成疏密有致、大开大合的城市形态，有效避免了过去城市发展因强调功能划分而导致的城市景观千篇一律的问题。三是提升城市消费能级。TOD 项目依托轨道交通站点的人流聚集效应，围绕站点打造高密度的商业空间，植入新经济业态，营造新消费场景，将轨道交通“客流”转化为“人留”，提升城市生活品质和消费能级。四是缓解“大城市病”。TOD 项目通过适当调配容积率，优化土地资源的利用效率，营造舒适宜居、交通便捷的生活环境，引导人们选择绿色出行，减少空气、噪音污染。通过构建地上地下立体交通网络，串联多种交通方式，有效提高城市运转效率，缓解交通拥堵。2TOD 模式的中国发展 TOD 模式能够最大限度地利用城市轨道交通和城市空间，提升居民的出行效率和土地的使用效率，防止城市的无序扩张，优化城市结构，缓解“大城市病”。目前来看，土地资源有限、人口增长迅速、城市轨道交通发达的大城市，适合发展 TOD 模式。TOD 模式引入国内相对较晚，2002 年起部分城市陆续开始进行 TOD 模式的探索，但实践上基本还处于初级阶段。近年来，随着城市的持续发展，城市规划的重要性逐步显现，部分一二线城市开始出台相关的城市规划政策，鼓励发展 TOD模式。2017 年 7 月国家发改委提出推动“轨道+物业”“轨道+社区”“轨道+小镇”“轨道+新城”发展，在政策推动下，越来越多的开发商和运营商进入TOD 领域。截至 2019 年末，我国 40 个开通轨道交通的城市中，已有近一半城市出台了与TOD 相关的规划政策，旨在通过 TOD 理念促进城市有序发展，提高城市运转效率。其中，北京、上海、广州、成都等城市更是积极探索“轨道+物业”的 TOD开发模式，在促进集约、高效用地的基础上，进一步考虑到周边及沿线规划的一体化，重构城市的空间与服务，见表 1。截至 2019 年底，全国在建城市轨道交通线路长度达 6903 公里。我国城市轨道交通的快速发展，为 TOD 开发带来了巨大的潜力空间。通过公共交通引导城市规划、城市功能布局的改变，能够促进城市合理有序扩张，减少城市交通拥堵。根据 2018 年初中国城市轨道 TOD 发展指数排名，评估范围包括数量指数（包含人口、站点、网线密度等）和质量指数（密度指数、多样性指数、精细化指数）两方面，可以看出全国多个城市具有 TOD 模式的优势，深圳、上海、武汉位列前三，多数一二线城市均榜上有名，见图 2。TOD 项目主要分布于一二線城市，地块总价相对较高。通过对 2019 年以来部分TOD 项目地块成交情况进行统计，可以发现 TOD 项目主要布局于一二线城市的交通枢纽，地理位置优越，地块资源稀缺，项目价值较高。如 2019 年 12 月，广州地铁以总价 51.9 亿元摘得广州市黄埔区地铁 21 线镇龙车辆段地块，该地块规划建筑面积 50.9 万平方米，成交楼面价约 10203 元/平方米，见表 2。根据中国社科院的预测显示，到 2030 年中国的城镇化水平将达到 70%，届时城市规划问题将成为土地利用方面的首要问题。因此，TOD 模式的相关工作无疑将在推动国内城市建设的规范化进程、实质性的贯彻落实“可持续性发展”的城市发展科学理念中起到关键作用。TOD 项目开发将提升轨道交通场站周边土地的价值和品质，实现土地溢价和物业增值，进而通过周边商业及住宅开发收益反哺轨道交通建设，实现城市轨道交通可持续发展。但同时也应看到 TOD 项目在国内的发展依然面临着建设前期投入高、开发周期长、投资回报慢、设计难度高等痛点，对开发商有着较高的要求。作者简介：翼南，本刊记者。