温馨提示:
1. 部分包含数学公式或PPT动画的文件,查看预览时可能会显示错乱或异常,文件下载后无此问题,请放心下载。
2. 本文档由用户上传,版权归属用户,汇文网负责整理代发布。如果您对本文档版权有争议请及时联系客服。
3. 下载前请仔细阅读文档内容,确认文档内容符合您的需求后进行下载,若出现内容与标题不符可向本站投诉处理。
4. 下载文档时可能由于网络波动等原因无法下载或下载错误,付费完成后未能成功下载的用户请联系客服处理。
网站客服:3074922707
2023
年保利
房地产
产品
定位
方案
建议
保利房地产产品定位及方案建议保利房地产产品定位及方案建议 石俊臣【摘 要】房地产业是我国的支柱性产业,在国民经济中起着十分重要的作用。本文是针对哈尔滨市“水韵长滩”房地产项目产品开发的策划。通过产品的功能定位和市场定位,选择可行的产品线,并进行组合,拟定规划设计方案。【关键词】房地产策划市场分析 项目定位经济分析营销策划 哈尔滨市“水韵长滩”项目是由黑龙江保利澳娱房地产开发有限公司投资建设,位于松北新区三环路与西宁路交汇处,东侧紧邻西宁路,南侧邻三环路,西、北两侧分别为规划 12 号路和规划 17 号路。项目总占地面积为 56 万平方米,规划的建筑面积为 70 万平方米。分南、北两区开发,是以别墅为主的大型高档低密度社区。1.产品线选择 由于课题研究的核心问题就是如何进行产品的创新突破,现拟定该项目的产品线主要有以下三种:1.1 大平层:所谓大平层,更多是把别墅的功能区间都放置到一个平面上,本质上是将别墅“扁平化”,但不是大户型公寓的简单放大。从 2010 年楼市的发展来看,大平层出现“总体总动员”情况,而且逐渐由豪宅向中档亲民楼盘过渡。相比较一般别墅的上上下下、条条道道,大平层大幅提升了空间的利用率,大面宽、全景观、全套房的空间布局,层层递进下,使得空间上比较有尺度感。在生活气氛等方面,大平层也更具有优势节省了垂直交通空间,例如别墅内的楼梯。同时,也相应多出了平面内的公共过道,对于老人和小孩来说更加安全、方便。在私密性方面,大平层虽不如别墅的独门独户,但也基本能做到一梯一户,较普通的公寓更为独立。哈尔滨现今的别墅市场大平层产品还是相对匮乏的,主要供应项目是“左岸唯美”二期。本项目在设计中的大平层产品主要是尊贵豪华的平层官邸,借鉴绿城的杭州留庄和北京御园,主要面向城市最高端的客户,打造东三省的千万级豪宅,成为顶级代表。1.2 独栋和双拼别墅:就哈尔滨市的别墅市场来看,普遍以“经济型别墅”为主,联排别墅和叠拼别墅的供应量较大。因此项目在规划时将主要采用的是稀缺的独栋和双拼别墅,同时也根据不同的规划方案,推出形式各样的别墅产品,如类独栋、类双拼等 1.3 空中别院:如今,设计师在中高层住宅的建筑设计中,加入花园的设计,以连接室内和室外,并且和室外景观连成一体,共享充足的通风和采光。花园的构造和形态多种多样,提升了室内空间的居住品质,形成了别墅设计的新概念空中花园别墅。哈尔滨市如今高端住宅市场类似于空中花园别墅的产品非常稀少,因此将空中别院作为产品线之一,将引领别墅市场进行新的改革,鼓励市场创新、产品独创,成为未来区域豪宅市场的领先者。此次设计的空中别院以小高层复式为主,风格以现代主义为主,混合中、西元素,引进高科技管理系统,与未来松北区的科技环境相融合。2.规划方案建议 2.1 产品线组合推导 将上述三种产品线经过组合,初步拟定两种规划方案:2.1.1 方案一:“复古奢华版”平层官邸与独栋别墅的结合 该方案走的是“奢华尊贵路线”,采用大面积的平层官邸辅以独栋别墅,欧式皇家园林风格,创造顶级的社区服务,尤其注重会馆的高标准定位。2.1.2 方案二:“现代科技版”空中别院与独栋、双拼别墅的结合 此方案主要面向的是未来的高学历高技术人才,社区主打现代风格,产品形式新颖独特,户型大小适中,主要以简单舒适为主,采用创意设计,注重节能环保和休闲娱乐,商住结合,完善配套设施。2.2 方案概念规划 2.2.1 方案一:“复古奢华版”平层官邸与独栋别墅的结合“复古奢华版”追求的是顶级的豪宅产品,因此在设计上将借鉴国内各大城市的豪宅项目,同时结合着哈尔滨浓郁的文化色彩和天然的生态资源,创造出具有“冰城”特色的标志性豪宅。从之前对哈尔滨市现有高档别墅统计得知,独栋别墅的建筑面积集中在 200-600m2,主力面积 300-450m2;联排别墅建筑面积在 207-390m2,主力面积 240-300m2;叠拼别墅建筑面积在 208-227 平方米,其中四房两厅 n 卫的户型最为畅销。因此在设计时考虑将平层面积落在 240-440 平米之间,而独栋别墅则在 350-600平米之间。此方案中平层官邸是主力户型,比例大于 80%,采用两梯一户和一梯一户两种形式,而独栋别墅主要是地上两层加地下室一层,分布在河道附近。该方案采用的是“巴洛克”式建筑风格,它是 1718 世纪在意大利文艺复兴建筑基础上发展起来的一种建筑和装饰风格。其特点是外形自由,追求动态,喜好富丽的装饰和雕刻、强烈的色彩,常用穿插的曲面和椭圆形空间。“巴洛克”建筑具有浓郁的浪漫主义色彩,外观上造型柔和、多采用装饰曲线以追求动态起伏的效果,在内部装饰上极尽铺张、浮华和雕琢,其自身所散发的优雅而高贵的气质一直是尊贵奢华的象征。“巴洛克”风格大多出现在欧洲的教堂和广场,在我国也存在着一些中国化的巴洛克式建筑,俗称“中华巴洛克”。这是一种中西合璧的建筑风格,特色表现在平面布局和功能是中国传统的四合院式,立面造型则是“巴洛克”式风格,而立面上的装饰又以蝙蝠、石榴、盘长、金蟾、牡丹等具有民俗风情的吉祥意义图案。中华巴洛克建筑在哈尔滨、武汉、北京等很多城市有遗存,目前最大、最完整的建筑群在哈尔滨道外区。2.2.2 方案二:“现代科技版”空中别院与独栋、双拼别墅的结合 本案主打的是现代风格,无论是建筑和园林景观的设计还是社区的配套都将融入现代元素。在产品的选择上主要是以复式小高层和别墅相结合,复式面积集中在 180-270m2,双拼和独栋别墅的面积集中在 250-450m2 之间。规划设计四栋复式小高层,各 10 层,所占比例约为 30%。在双拼别墅的设计上将采取创新的形式,推出类双拼产品,即将以往双拼别墅两户之间相连部分以“侧花园”的形式代替,在空间上将两户分隔,同时也增加了每户的庭院面积。本案采用的是现代简约建筑风格,冷灰色配以暖色的建筑立面,形成了丰富的立体层次,时尚而现代。另外,大尺度的落地玻璃提高了建筑的通透性,增加了采光面,放大了原有的空间感觉,带来大视野的观景效果。参考文献:1 符小兰,洪开荣.4PS 理论在房地产营销策划中的应用研究J.湖南有色金属.2010,26(4):72-76 2 高志伟.房地产开发成本管理研究J.现代商贸工业.2010(21):60-61.3 胡涛.房地产策划在小区设计中的应用J.山西建筑.2010,36(8):41-42 4 黄福新.房地产策划的历史回顾J.城市开发.2003(1):38-41.5 马妮娜.2010 楼市新政策下的房地产营销策划思考J.宿州学院学报.2010,25(9):21-22 6 蔡文文.龙珠康城旅游度假村项目策划D.黑龙江:哈尔滨工业大学管理科学与工程学士学位论文,2010.7 周德来.浅谈国内房地产市场定位策略J.中国高新技术企业.2008(19):31.8 张晓斌,张声东.试论我国房地产开发的项目策划模式J.国外建材科技.2004,25(2):156-158.(作者单位:哈尔滨商业大学 MBA 教育中心)