2023年学校物业管理服务规范》意见.docx

学校物业管理效劳标准意见 物业管理效劳标准 三、物业管理效劳标准 为了标准住宅小区物业管理效劳的内容和标准，中国物业管理协会根据我国物业管理现实情况，于2022年印发了普通住宅小区物业管理效劳等级标准（试行）（以下简称标准），从物业管理效劳的根本要求、房屋管理、共用设施设备维修养护、协助维护公共秩序、保洁效劳、绿化养护管理等六个方面界定物业管理效劳的内容，制定了三个等级的效劳标准，作为物业管理企业与建设单位或业主大会签订物业效劳合同，确定物业效劳等级，约定物业效劳工程、内容、标准以及测算物业效劳价格的参考依据。标准的具体规定如下：一级效劳标准： （一）根本要求 （1）效劳与被效劳双方签订标准的物业效劳合同，双方权利义务关系明确。 （2）承接工程时，对住宅小区共用部位、共用设施设备进行认真查验，验收手续齐全。 （3）管理人员、专业操作人员按照国家有关规定取得物业管理职业资格证书或者岗位证书。 （4）有完善的物业管理方案，质量管理、财务管理、档案管理等制度健全。 （5）管理效劳人员统一着装、佩戴标志，行为标准，效劳主动、热情。 （6）设有效劳接待中心，公示24小时效劳 。急修半小时内，其他报修按双方约定时间到达现场，有完整的报修、维修和回访记录。 （7）根据业主需求，提供物业效劳合同之外的特约效劳和代办效劳的，公示效劳工程与收费价目。 （8）按有关规定和合同约定公布物业效劳费用或者物业效劳资金的收支情况。. （9）按合同约定标准使用住宅专项维修资金。 （2023）每年至少1次征询业主对物业效劳的意见，满意率80％以上。 （二）房屋管理 （1）对房屋共用部位进行日常管理和维修养护，检修记录和保养记录齐全。 （2）根据房屋实际使用年限，定期检查房屋共用部位的使用状况，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围的，及时编制维修方案和住宅专项维修资金使用方案，向业主大会或者业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织维修。 （3）每日巡查1次小区房屋单元门、楼梯通道以及其他共用部位的门窗、玻璃等，做好巡查记录，并及时维修养护。 （4）按照住宅装饰装修管理有关规定和业主公约（业主临时公约）要求，建立完善的住宅装饰装修管理制度。装修前，依规定审核业主（使用人）的装修方案，告知装修人有关装饰装修的禁止行为和本卷须知。每日巡查1次装修施工现场，发现影响房屋外观、危及房屋结构平安及拆改共用管线等损害公共利益现象的，及时劝阻并报告业主委员会和有关主管部门。 （5）对违反规划私搭乱建和擅自改变房屋用途的行为及时劝阻，并报告业主委员会和有关主管部门。 （6）小区主出人口设有小区平面示意图，主要路口设有路标。各组团、栋及单元（门）、户和公共配套设施、场地有明显标志。 （三）共用设施设备维修养护 （1）对共用设施设备进行日常管理和维修养护（依法应由专业部门负责的除外）。 （2）建立共用设施设备档案（设备台账），设施设备的运行、检查、维修、保养等记录齐全。 （3）设施设备标志齐全、标准，责任人明确；操作维护人员严格执行设施设备操作规程及保养标准；设施设备运行正常。 （4）对共用设施设备定期组织巡查，做好巡查记录，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围或者需要更新改造的，及时编制维修、更新改造方案和住宅专项维修资金使用方案，向业主大会或业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织维修或者更新改造。 （5）载人电梯24小时正常运行。 （6）消防设施设备完好，可随时启用；消防通道畅通。 （7）设备房保持整洁、通风，无跑、冒、滴、漏和鼠害现象。 （8）小区道路平整，主要道路及停车场交通标志齐全、标准。 （9）路灯、楼道灯完好率不低于95％。 （2023）容易危及人身平安的设施设备有明显警示标志和防范措施；对可能发生的各种突发设备故障有应急方案。 （四）协助维护公共秩序 （1）小区主出人口24小时站岗值勤。 （2）对重点区域、重点部位每1小时至少巡查1次；配有平安监控设施的，实施24小时监控。 （3）对进出小区的车辆实施证、卡管理，引导车辆有序通行、停放。 （4）对进出小区的装修、家政等劳务人员实行临时出入证管理。 （5）对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案，事发时及时报告业主委员会和有关部门，并协助采取相应措施。 （五）保洁效劳 （1）高层按层、多层按幢设置垃圾桶，每日清运2次，垃圾袋装化，保持垃圾桶清洁、无异味。 （2）合理设置果壳箱或者垃圾桶，每日清运2次。 （3）小区道路、广场、停车场、绿地等每日清扫2次；电梯厅、楼道每日清扫2次，每周拖洗1次；一层共用大厅每日拖洗1次；楼梯扶手每日擦洗1次；共用部位玻璃每周清洁1次；路灯、楼道灯每月清洁1次。及时去除道路积水、积雪。 （4）共用雨、污水管道每年疏通1次；雨、污水井每月检查。1次，视检查情况及时清掏；化粪池每月检查1次，每半年清掏1次，发现异常及时清掏。 （5）二次供水水箱按规定清洗，定时巡查，水质符合卫生要求。 （6）根据当地实际情况定期进行消毒和灭虫除害。 （六）绿化养护管理 （1）有专业人员实施绿化养护管理。 （2）草坪生长良好，及时修剪和补栽补种，无杂草、杂物。 （3）花卉、绿篱、树木应根据其品种和生长情况，及时修剪整形，保持欣赏效果。 （4）定期组织浇灌、施肥和松土，做好防涝、防冻。 （5）定期喷洒药物，预防病虫害。 二级三级效劳标准参见教材 物业管理企业和业主在使用以上标准时，应当注意以下问题： （1）标准为普通商品住房、经济适用住房、房改房、集资建房、廉租住房等普通住宅小区物业效劳的试行标准。物业效劳收费实行市场调节价的高档商品住宅的物业效劳不适用本标准。 （2）标准根据普通住宅小区物业效劳需求的不同情况，由高到低设定为一级、二级、三级三个效劳等级，级别越高，表示物业效劳标准越高。 （3）标准各等级效劳分别由根本要求、房屋管理、共用设施设备维修养护、协助维护公共秩序、保洁效劳、绿化养护管理等六大项主要内容组成。标准以外的其他效劳工程、内容及标准，由签订物业效劳合同的双方协商约定。 （4）选用标准时，应充分考虑住宅小区的建设标准、配套设施设备、效劳功能及业主（使用人）的居住消费能力等因素，选择相应的效劳等级。 第6页 共6页