2023年南关兴南农贸市场管理方案.doc

南关兴南农贸市场管理方案 南关兴南农贸市场是吕梁现代城市建设的产物，这一大型零售商业购物市场的建成，不仅方便了本市居民购物，同时对周边地区及陕北等地商贸产生集散辐射作用，随着人们对商品质量和购物环境的追求，搞好本市场的物业管理效劳，无疑也具有很重要的意义。我公司作为XX市唯一一家正规的物业管理效劳企业，也想一试身手在该市场拼搏一番，以期扩大企业效益和影响，现就本市场物业管理效劳提出我公司效劳方案如下： 一、市场特点分析 南关市场紧邻市区龙凤大街，由原南关蔬菜批发市场和原永宁路荣宁农贸市场搬迁演变而来，这种沿袭演变，一开始就奠定了市场繁华兴盛的根底，是商家经营聚财的宝地，居民生活购物的天堂，不仅是城市型购物中心，也是地区型商贸批零市场，其特点为： 1、市场建筑规模大、面积大、物流量大、店铺多，且多是既零售又批发，其物流可视为川流不息，夜以继日。 2、综合性强、包罗范围广，市场不仅包罗食用品、日用品小百货等，还有家居用品、出行用品等，以及餐饮和作坊等场所。 3、人流多，根据原永宁东路荣宁农贸市场人流和本市场经营范围分析，其人流将会更多。 4、市场大开放、管理难度大，商场多由商家租用，以店铺形式出现。 二、物业管理效劳的组织与实施 根据对市场特点的分析，南关兴南农贸市场的物业管理效劳，拟在总公司领导下设兴南市场分部，分局部设环境卫生组、设备设施维修组、秩序维护组、统计收费组，四个组在分部经理带着下展开工作，完成物业管理效劳任务。 环境卫生组：主要任务为市场清扫保洁、垃圾清运、公厕管护。每日早晚全面清扫两次，中间时间保洁，保持垃圾点垃圾不乱抛撒，并及时清运出场，保持市场经营环境整洁干净无杂物和垃圾。设备设施维修组：主要任务为维修养护供电变压器到经营户内干线、缆线、电器等。供水管道维修，疏通污水管道和清淘化粪池等。其中到用户室内维修，实行有偿效劳，保持经营需要保证管路电路正常运行。 秩序维护组。主要任务为维护市场秩序，分别为秩序巡查，以巡查劝离在市场打斗滋事人员和醉酒及精神病人等；调解调停经营户间纠纷，缓解市场内部矛盾。以秩序督查形式对乱停车、乱堆放、乱抛撒、乱设摊等现象进行规治等，保持市场所需的正常秩序 统计收费组。主要任务为收取物业费、电费、水费等。物业管理费按与甲方合同约定标准收取，水电费按实用指数加规定损耗比率收取，保证不发生额外乱收费，并接受甲方和业主的监督。 三、效劳工程质量标准 1、环境卫生。市场外围为市场效劳的道路，每天清扫二次早上8时前扫完，晚上6时后进行至9时前扫完。 市场内从二楼楼梯处到市场场院早上9时前扫完，晚上6时后进行至9时扫完，（夏季适当延时）中间保洁，主要为清理杂物，收集垃圾，清运垃圾，并进行必要的情况允许的清扫。 公共厕所每天清扫3次，分别在早上9时前午2时左右晚8时进行，保持公厕内门窗、照明设备整洁干净并清理娄桶脏物。 楼顶每季清扫一次，保证不发生杂物堵塞落管的情况。 2、设备设施维修 供电变压器和主干电缆、电线、配电盘等，按国家规定定期维修养护，发生问题随时修复，保证正常供电（从用户表到用户户内的维修实行有偿效劳，保证随叫随到）。给水管道、供水总表每天巡查一次，消防设施每月试运行一次，发现问题随时修复（用户室内维修实行有偿效劳，保证随叫随到）。排污管和化粪池每年雨季前，冬冻前疏通清掏二次，平时每周检查一次，发现问题随时疏通清掏和修复，雨水落水管随坏随换（用户室内维修实行有偿效劳保证随叫随到）。供暖维修维护根据与供热部门约定进行，但不管责任归谁我们都要保证业主正常供热，（室内维修实行有偿效劳，保证随叫随到）。 3、秩序维护： 通过市场秩序巡查来维护市场的治安秩序，通过调解调停来维护业主间正常关系，通过标准场地和车辆的管理来维护市场环境秩序。 秩序巡查分日夜两班进行，白天巡查重点为制止滋事打斗、醉酒闹事、纠纷械斗、小偷扒窃、标准车辆停放，制止乱堆乱放乱设摊等。晚上巡查重点为治安平安隐患排除，提醒业主保全自家财物，吆喝驱散盗窃人员。 秩序调停调解主要是解决业主间纠纷矛盾，使市场各经营户在和睦气氛中经营生财。 秩序维护属一般防范性管护，一般不负保全财产责任，如要保全业主生命财产，各业主可通过保险渠道或办理特殊守护手续。 统计收费主要负责收费报表报账等。 4、费用收支测算： 收费按建筑面积收取，兴南市场属商业区，收费执行商业标准。特殊排放垃圾污水的加收费用，摊点与工商管理部门协调收取，住宅收费执行政府指导价（商区住宿的不属本标准）水电按实用加损计收，只作往来，不计收支。 物业费总收入 商业收费标准为楼上0.80元/平米/月，楼下1.0元/平米/月，本市场各幢楼房均为两层，二层面积15400平方米，月收费总计10780元，年计123000元.一层楼面积15400平方米，月收费总计12320元，年计147800元。商住楼两层的门店均按一层标准收费，摊点收费暂无法计算，因需与市场管理和市容环卫部门共同协调，市场卫生费按市容环卫收费标准1.0元/平米/月，院场0.5元/平米/日，本费用大局部应交市容环卫部门，但不计入物业管理费内。以上三项合计年收入为432800元支出情况： （1）人员工资福利社保205200元 分部经理1人：月工资1500元，年18000元。卫生清洁包括公厕6人，月工资800元，年57600元。秩序管理：包括晚巡查6人，月工资1200元，年86400元。维修（包括绿化管理人员）2人，月工资1500元，年36000元。收费人员2人，月工资800元，年19200元。（2）清洁卫生费38000元（暂定） 清扫用具包括扫帚、铁锨、运输车、小苕帚等，污水管疏通机，10000元。 清掏化粪池疏通污水管道8000元。 二次垃圾清运20220元（市容环卫费），本项因要交市容环卫局故不包括在本物业费内。 （3）维修费50000元 供电变压器和主干电缆线路维修30000元（包括路灯）供水管道5000元。消防设施2022元。 排水管道3000元（包括检查井及井盖）。供暖5000元。院场道路维修5000元。（4）秩序维护费15000元 警用值班室10000元（分7年摊完）。服装对讲机照明等5000元。 （5）绿化维护费：包括锄草、浇水、修剪、施肥、施药等3000元。（6）办公费：包括人员服装、标牌、办公用具、通信、交通差旅、招待等10000元。 （7）折旧费：5000元。（8）保险费：5000元。（9）不可予见费：20220元。 （10）税金。（以上9项合计351200元×5.575）＝19579.40元。（11）利润（351200×16%）＝56192元。 以上合计426708元，收支相顶赢余6092元测算收支根本平衡。 5、本公司情况简介 XX市温馨居物业管理2023年8月由白海亮、刘新华投资50万元兴办，资质为三级，营业证、资质证、税务登记证、机构代码证、物业收费许可文件等，五证俱全，内部及所管小区规章制度建全，现有人员46人，领导人员、专业人员及技术人员均具有从业资质要求的资格证书，现管理三个小区和现代办公大楼一座，15万平方米，其中商业面积近3万平米，办公面积8000余平米，其余为住宅，本公司诚信经营，既从标准入手管理效劳，又注重与业主沟通，贯彻业主至上，效劳第一的宗旨，在全市最难管的世纪花苑小区打出了自己的品牌，在历次资质审查时得到大多数业主和主管部门的好评。 温馨居物业管理 二00八年四月二十日 内容总结 （1）南关兴南农贸市场管理方案 南关兴南农贸市场是吕梁现代城市建设的产物，这一大型零售商业购物市场的建成，不仅方便了本市居民购物，同时对周边地区及陕北等地商贸产生集散辐射作用，随着人们对商品质量和购物环境的追求，搞好本市场的物业管理效劳，无疑也具有很重要的意义 （2）每日早晚全面清扫两次，中间时间保洁，保持垃圾点垃圾不乱抛撒，并及时清运出场，保持市场经营环境整洁干净无杂物和垃圾